出品｜搜狐财经

作者｜吴亚

房地产行业正在陷入一种怪圈——债务爆雷似乎只会迟到，而不会缺席。即使是那些深耕特定区域的小型房企，也难逃这样的怪圈。

江苏老牌本土房企金轮天地控股（01232.HK）在3月10日宣布，不会支付将于3月14日到期，剩余规模为1.215亿美元、年利率为12.95％优先票据的利息及本金款项，即这笔票据正式构成违约。

金轮天地称，不对这笔票据付款的原因是公司正对自身整体美元债进行重组，前述票据在3月14日到期日将从港交所退市，在重组事项和重组计划完成后，公司将注销现有票据，并发行新票据。

但金轮天地的这则公告，却被外界解读为其要退市，在地产圈引发热议。3月14日晚间，金轮天地不得不特此公告说明与澄清，再次阐明这笔票据的不付款理由和退市安排，并强调公司运营正常、在港股上市地位不受影响。

金轮天地实为小型区域房企，在克而瑞发布的《2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，该公司并未入列。但就是这样一家房企，最终也躺倒在了房地产债务违约的大潮中。

“公司上市地位不受影响”

从14日公告中的表态来看，金轮天地是知晓就这笔剩余规模为1.215亿美元票据不付款，会造成违约事件这一事实的。

但金轮天地却认为，鉴于现有票据人对公司建议美元债重组事项的大力支持，前述不付款行为所带来的违约等相关事件，并不会影响重组事项的推进和交易实施。

金轮天地披露的数据是，重组事项已取得代表现有票据未偿还本金总额85%以上的债权人同意，这一比例已经超过开曼计划规定的75%价值门槛， 其与债权人已正式签署重组协议。

同时，开曼法院已批准金轮天地在接下来的3月30日召开债权人会议，“在建议重组事项生效后，可对现有票据到期日进行延期三年，会大大缓解和减轻本公司的偿债压力，改善整体财务状况。”

金轮天地还在这则公告中辟谣，此前10日公告中提及的退市，仅针对剩余规模为1.215亿美元的票据，在14日到期后从港交所退市。

“公司在港交所的上市地位不会受到影响，公司运营也不会受到影响。”金轮天地强调。

截止目前，金轮天地披露的多则重组事项进展公告中，均未透露具体的重组协议条款。但可以明确的是，若重组计划最终通过并实施，金轮天地将注销公司现存所有美元票据（包括14日到期票据），并发行预计会在新加坡交易所上市的新票据。

遭高息美元债“反噬”

金轮天地本次债务违约是有“预告”的，债务重组事项自去年12月首次提出至今，也已经过去了3个月的时间。

搜狐财经曾在《金轮天地4.45亿美元票据“提息”重组》一文中梳理过，最早在去年5月，金轮天地就曾提出拟以2022年票据、2023年票据交换新票据的诉求，涉资14.5亿美元。

即“以旧换新”，拉长债务账期，与之对应的是金轮天地要付出更高的融资成本。最初的2020年和2023年到期的旧票据本身的融资利率就分别达到了12.95%、14.25%的高位，拟交换的2023年7月到期的新票据融资利率直接达到了16%。

但这并未让金轮天地的美元债兑付情况有所缓解，到了12月13日，金轮天地直接宣布不过2023年到期的16.0%优先票据付息，金额约1160万美元。

彼时这笔美元债还有30天的利息支付宽限期，即还未构成违约事件。但金轮天地这种预告式“违约”的行为，普遍被市场解读为金轮天地已不具备应对美元债债务的能力。

8天后的12月21日，靴子落地，金轮天地直接抛出了拟对公司现存所有美元票据进行债务重组的公告。

彼时公告显示，这三笔票据合计4.45亿美元，分别为2022年3月到期的12.95%优先票据，未偿还本金额1.22亿美元；2023年1月到期的14.25%优先票据，未偿还本金额1.78亿美元；及2023年7月到期的16%优先票据，未偿还本金额1.45亿美元。

随后，金轮天地曾多次公告美元债重组的进展。如14日公告所言，目前重组事项仍在推进中。

34.86亿元的资金缺口

当下地产圈，自去年中国恒大危机爆发以来，债务暴雷房企多为大中型开发商，包括佳兆业集团、中国奥园、花样年控股、阳光城、新力控股等，均是销售额在几百上千亿级别。

除了地产周期下行和监管政策的趋严，令房地产行业告别高增长时代进行转型期等外部环境的影响，这些“暴雷”房企，普遍在过去几年均因规模的急速扩张，带动了债务的快速攀升，陷入“流动性”危机或出现资金链紧张问题。

金轮天地则是一家深耕江苏省的区域房企，1994年，由王钦贤创立，主要业务包括投资控股、商业及住宅房地产开发等，经过多年的发展，其业务也仍主要集中在江苏省内。

即便早在2013年就登陆港交所，但金轮天地的规模并不算大。若不是这次美元债重组，外界或不会注意到这家偏居一隅、存在感并不太强的区域房企。

2020年，金轮天地实现的合约销售金额40.8亿元，销售面积32.72万平方米。规模尚不足百亿。克而瑞发布的《2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，该公司排在全国200强房企之外。

在往期公告中，金轮天地曾多次阐明，其拟对现有债务进行管理的原因，是受中国房地产行业的宏观经济状况及自2021年7月开始中国境内持续区域式爆发的新冠疫情的影响。

若从金轮天地的业务拆解来看，这或也与其业务区域过于集中，业绩和经营受特定区域的影响很大，在一些区域突发疫情等情况下很难独善其身有关。

“于2021年7月，集团主要业务所在地南京市出现了另一轮冠状病毒群，这是自2021年2月以来中国最严重的新冠病毒疫情爆发。因此，集团的业务将于2021年下半年进一步受到不利影响。”这从金轮天地2021年半年报中披露的内容也可得到证实。

截至2021年6月30日，金轮天地拥有总土地储备的建筑面积159.67万平方米。对照其近年来销售业绩来看，这样的土地储备能满足其未来三年开发计划的需求。

报告期内，金轮天地开发运营商业地产项目和运营中的酒店项目也多为南京和江苏省，包括南京金轮星立方、南京金轮亚朵酒店、南京金轮万怡酒店等。

从财报数据来看，金轮天地业绩不佳、存在较大的资金缺口是不争的事实。2018年-2020年，金轮天地净利润“三连降”，分别为3.42亿元、2.53亿元以及3478.8万元，同比降幅达到29.5%、26.21%、86.23%。

最新的2021年上半年，金轮天地总营收12.46亿元，同比增长184.36%；营业利润却亏损1.14亿元，净利润亏损0.76亿元。

同期，以“三道红线”来看，金轮天地仅踩中一道红线归为“黄档”，但却难掩其存在较大的资金缺口的不争事实。

2021年中，金轮天地一年内到期的银行贷款及优先票据44.62亿元；而手中持有的现金仅9.76亿元，即资金缺口为34.86亿元。

关键词： 资金缺口 重组计划