2022年3月第一周，北京中铁华侨城·和园项目实现新签1.35亿元的销售战绩。然而，恰是这个不愁卖的双央企项目，自2020年交房以来便不断遭遇业主维权。

据此前媒体报道，业主诟病的槽点包括：施工质量瑕疵、涉嫌虚假宣传、装修以次充好，交付货不对板等等。

据天眼查显示，和园项目的开发商——北京中铁华兴房地产开发有限公司所涉法律纠纷共计14起，其中71.4％的案件身份为被告，42.9％案由为商品房预售合同纠纷。另据中国裁判文书网显示，目前有4名购房人与中铁华兴和园项目发生了诉讼。

刘越恰是其中之一。

2018年，拿到北京的购房资格后，刘越和母亲开启了看房之旅。当年4月，经北京某中介推荐，她们走进了和园项目售楼处，并被“地上一层+地下一层”的复式户型所打动。

和园项目由中铁置业和华侨城两家央企联袂打造，选址位于北京南五环旧宫版块，紧临亚洲最大湿地公园——南海子公园，距离贯穿北京南北的地铁8号线德茂站约500米，驾车约15分钟即可抵达同仁医院亦庄分院。

如此优越的区位和配套条件，再加上“双央企”背书，刘越最终以1260万元总价，认购了一套建筑面积约285平米的复式户型。

然而，到了2020年收房时，刘越等来的不是惊喜，而是惊吓。她对时代周报记者表示，所购房屋“复式户型”货不对板，同时还出现了实际房屋面积缩水、36处需整改维修等问题。

在和开发商多次交涉失败后，刘越开始了长达2年多的法律维权。

草签与正式合同不一致

据刘越母亲李阿姨称，2018年4月看房时，销售人员称和园项目有复式房型，地上一层+地下一层，且均为三室两厅两卫结构，上下面积一样，功能分区完全一致，且均为精装修。同时，户型图上，销售标注了“一层下跃”字样。在询问该房屋的产权时，销售明确告诉李阿姨是70年产权，一个房本。

同年5月1日，母女俩又就户型、房本和产权等细节问题向开发商进一步确认。销售人员随即出示了北京市建委官方网站上的公示信息，显示房屋规划用途为“住宅、储藏间”，户型为“复式房型”。

“虽然是复式房型，但规划用途是住宅、储藏间，这让我们很不安。”刘越说。

但销售人员解释说，规划用途虽然除住宅外多了储藏间，但所购房屋肯定是地上、地下精装修且都能用于居住的下跃复式房，70年产权。在该销售以“双央企开发，肯定有保障”等话术的劝说下，当天，刘越签署了认购书，交付了10万元认购金。

1个月后，刘越支付了504万元首付款。时代周报记者看到，草签合同上明确了该商品房的规划性质为“普通住宅”，并无储藏间的字样。

然而，在随后签署的正式合同中，房屋规划性质变为了“住宅、储藏间”。

“出于对双央企的信任，加上签字的合同内容太多且复杂，在确认了产权是70年和销售承诺房子是地上地下精装修的复式房后，我们打消了顾虑。”刘越向时代周报记者表示。

然而，到了2018年12月份，销售又要求刘越签署一份承诺书，大致内容是，为提高居住舒适度，业主主动要求开发商进行结构改造，将3平米外部设备空间纳入室内厨房面积。

同时承诺书还约定，若改造通不过政府审批，开发商不担责，业主亦不得要求赔偿或退房；若改造被行政处罚，则损失应由业主担责。

值得注意的是，根据样板间宣传图片，这3平方米原本就属于厨房。也就是说，如果刘越不签署承诺书，那么实际房屋面积和样板间会有差别。

“实际厨房和样板间不一致，买房时为什么不告诉我们？过了半年突然说要改造，还要让业主来承担改造的所有法律责任，这不是推卸责任吗？”在刘越看来，该承诺书十分不合理，遂拒绝签字。而销售人员表示，不签也没关系，仍可按合同收房。

36处需整改

因发生承诺书事件，2020年9月份，刘越聘请了专业验房师，根据验房报告，新房需要整改维修共计36项，包括吊顶开裂、大理石破损等情况。

“第一次进入我买的房子，简直大吃一惊，地下一层不但没有精装修，甚至都没有功能分区和卫生间，从地上一层下来要通过两道铁门才能到地下一层。”刘越对时代周报记者说道：“这根本不是复式房型，地下一层就是地下室。”

刘越提供的照片显示，厨房被一面带窗的墙隔断成了两部分，如同承诺书显示的那样，约3平米的空间是外部设备平台。同时，原本厨房的嵌入式冰箱放在了客厅正中央，嵌入式洗衣机则放在了地下一层。

对于厨房变样的问题，开发商工作人员表示，因刘越没签承诺书，其他签了承诺书的业主，都已按照样板间交付。双方就此产生分歧，刘越因而没有收房。

2020年国庆节后，中铁华兴通知刘越，希望解决其第一次收房提出的疑问，但到了和园后，却被告知房屋只能维修，而关于此前提出的种种疑问并没有给出任何答复。

随后，刘越母女委托律师，针对开发商虚假宣传、挪用监管资金、规划通风井未建设等一系列问题提起了行政诉讼。在此过程中，刘越和律师又发现两处较大疑点：一是该房屋在北京市住建委官网的公示户型是复式房型，而在北京市房地产交易权属管理系统备案户型却是三室两厅。也就是说，一套房出现了两套不同的信息。

其二，该房屋预售方案显示和园地下仓储部分为1.95万元/平方米。照此计算，刘越对地下空间多支付了2倍有余的价格。

2021年5月21日，中铁华兴再次通知刘越“三日内收房并办理收房手续，否则购房合同解除”。于是母女二人在律师的陪同下再次来到和园收房，核验完相关资料后，签署了《精装房房屋交接验收单》。

同时，中铁华兴指派负责人，提出希望双方能和解，并让刘越提供书面诉求，以便上报领导。但在刘越律师提出办理收房手续时，中铁华兴指派负责人又称，财务人员下班了。随后，刘越发送诉求，并在诉求中重申，自己随时可以办理收房手续。

然而，在没有得到相关答复和办理收房手续通知的情况下，2021年6月15日，开发商突然以未按时收房为由，向刘越发出《解除购房合同通知》。

7月，刘越就开发商解除通知确认无效提起诉讼；随后，开发商又起诉判令解除购房合同，并要求刘越赔偿开发商10%违约金；刘越提出反诉解除合同、赔偿损失、支付违约金等。

时至今日，刘越与开发商的多个行政诉讼及民事诉讼仍在审理中，未有判决结果。

“首付款没退回来，平均每个月月供4.4万多，已经还了4年。”刘越向时代周报记者表示。

针对上述问题，2022年3月13日，时代周报记者联系了刘越提供的中铁华兴对接人，对方表示不负责、不知道，随即两次挂断了电话。

时代周报记者又拨打了刘越提供的销售电话，对方称， 已于2021年7月份离职。

律师：警惕虚假宣传、随意赠送面积和捆绑销售

刘越维权并不是个例。公开信息显示，2020年7月-8月，和园项目就曾因装修质量和货不对板问题被媒体关注。据央广网报道，购房人郑明（化名）以超过800万的总价购买的和园房子，出现多处精装质量问题，同时，还出现宣传物料中介绍的一梯一户变成两梯两户等问题。

另据中国裁判文书网显示，中铁华兴与一位购房人的民事判决结果要求，开发商应支付未履行一梯一户承诺导致的房屋贬值损失4万元。

那么，在购房时应该避免哪些陷阱？北京正公律师事务所律师王娜向时代周报记者表示，应警惕虚假宣传、随意赠送面积和捆绑销售。

王娜认为，虚假宣传方面，买房如有宣传学校配套等方面，应仔细合同中或宣传材料中是否明确提及，如果没有，可以向当地行政主管部门进行核实；随意赠送面积方面，一般涉及到公用公共面积的赠送，合同中都会有相关涉及；捆绑销售方面，购房人可向主管部门进行举报。

北京市京师律师事务所合伙人谌江涛律师提醒，购房人应重点关注合同条款，“购房人在购房时，应仔细阅读合同条款。如发现合同存在的问题，要及时与开发商协商并对合同进行补充修订，如实在无法进行协商，也应做好相应的证据保全工作。”

而关于如何维权，北京金诉律师事物所执行主任王佳红表示，应将开发商所承诺的一切以文字的形式落实到合同中，若不能体现在合同中，那么都不具有可信度；要仔细研读合同条款，对合同条款要了解的清楚、明确。合同条款中还要写明开发商违规行为对应的惩罚措施，这样的合同才能更好的保护购房人。

同时，对于开发商宣传的内容，可以通过查看小区详细规划、总平面图以及政府相关信息等进行核对，这样才能辨别开发商是否如实宣传。如遇捆绑销售、虚假宣传、违规格式条款等情况，购房人也可向相关政府部门申请查处，要求政府主管部门对开发商的违规行为进行调查核实和处理。

此外，为了防止开发商随意挪用资金导致房屋烂尾，购房人一定要将购房款打到开发商在政府设定的资金监管帐户中，这样才能保证购房款专款专用。

（应受访者要求，刘越、李阿姨均为化名，文章中图片均由受访者提供）

关键词： 地下一层 虚假宣传