出品：新浪财经上市公司研究院

作者：大眼楼管/小飞鼠

3月15日，佳兆业美好集团有限公司（以下简称“佳兆业美好”）公告称，根据公司初步评估，预期至2021年12月31日止2021年度将录得归母净利润不超过约人民币1.1亿元。值得注意的是，根据佳兆业美好2021年中期业绩归母净利润为2.09亿元，同比增长75.59%，算下来佳兆业美好下半年至少净亏损近1个亿。

这对于一直以来现金流稳定、旱涝保收的物业管理行业来说，是一个不小的打击，物业管理也是会亏钱的。但佳兆业为什么会亏钱，那些相关的物企需要注意类似的风险呢？值得投资者警惕。

下半年至少亏1亿 今年首个暴雷物企

随着年报季的临近，物业管理企业陆续披露2021年全年的业绩，A股招商积余全年实现净利润4.53亿元，同比增长10.14%，尽管下半年业绩增速有所放缓，但仍盈利2.43亿元。

在港股，目前已经公布年报及业绩预告的物企，包括碧桂园服务、保利物业、远洋服务、朗诗绿色生活等，下半年均为盈利。尽管部分物企的业绩增速有所放缓，但如朗诗绿色也实现归母净利润0.44亿元，卓越商管、金科服务也同样实现了盈利。

因此，佳兆业美好下半年意外地出现了大幅度亏损，成为2022年首个暴雷的物业管理公司。预计全年归母净利润实现同比大降50%。

根据佳兆业美好中期报告数据显示，截止去年6月底，其在管面积及合约面积分别为0.86亿平米、1.21亿平米，分别较2020年底实现了50.1%、56.4%。营收、利润分别增长78.8%、75.7%，并且利润率也保持在较高的水平。可以说佳兆业美好在去年上半年还在以较快的速度跑马圈地突进。

佳兆业美好缘何在短短半年间就出现了大幅度亏损呢？这或还要从公司的业务结构说起。

增值服务或是重灾区 关联房企风险需警惕

事情在2021年下半年起变化。

2021年6月8日，佳兆业的一笔利率为6.5%的半年期港元债券逾期，没有兑付。10月31日，佳兆业的一笔3亿元的理财产品到期，佳兆业不予兑付，导致11月4日，大批投资者围堵该公司的大门。

关联地产公司暴雷“躺平”后，佳兆业美好的业务遇到较大冲击也在预期之中。佳兆业美好董事会认为，去年下半年亏损的主要原因是2021年最后一个季度的市场不确定性导致市场普遍疲弱，影响集团的投资价值。

具体的原因，则是由于佳兆业美好一直以来顾问服务占据的营收及成本较高所致，及一直饱受投资人诟病的地产公司“输送”的业务---顾问服务。过去5年年报显示，“旱涝保收”的物业管理服务收入占比一直在42%左右，而顾问服务占比也在40%左右，可以说几乎占据佳兆业美好的半壁江山。

据佳兆业美好招股书解释，顾问服务，即为交付前及顾问服务，为公司向开发商提供的助销服务。随着去年下半年整个行业集体销售遇冷，尤其是佳兆业“躺平”后，佳兆业美好的助销服务或出现了断崖式下滑，而此类业务是人力密集型业务，这或是公司产生亏损的主要原因。

值得一提的是，今年以来房地产行业延续了去年下半年的疲软，多数龙头房企均出现了销售腰斩的情况。克而瑞数据显示，佳兆业1-2月销售额未能进TOP100，即大概率小于20亿元，这对于佳兆业美好今年上半年业绩来说，并不是一个好消息。

靠“输送”过活的物企 今年或面临较大压力

2018年以来，物业公司曾凭借着现金流稳定、行业集中度低、业绩增长确定性高等特点，估值被资本市场捧到了高点。但随着地产这个“输血袋”的陆续暴雷，物业板块的估值屡遭下杀。

或许，通过佳兆业美好的“负面典型”，我们可以对于部分“非业主增注服务占比高”的物企提高警惕。基于2021年中期数据，披露“非业主增值服务”业务收入的物企中，金茂服务（2021Q3）、佳兆业好、正荣服务、建发物业、融创服务等非业主增值服务占比超30%。

相较于佳兆业美好“助销顾问服务”是非业主增值服务的主要形式，正荣服务同样是亿协销服务为主，金茂服务及融创服务也是案场服务、助销服务等业务。面对今年来，随着销售遇冷，不少房企面临着流动性紧张的问题，这类高“助销”业务占比的物企或也将面临一定的业绩压力。

关键词： 增值服务 一直以来