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作者｜吴亚

3月23日，旭辉永升服务（01995.HK）举行2021年年度业绩报告线上发布会，永升服务董事长林中、总裁周洪斌、首席财务官周迪、首席运营官李涛等管理层出席。

2021年，永升服务的整体毛利率下降了3.8%，但总营收、归母净利润双增且增幅均超50%，业务结构也持续优化。截止期末，公司合约面积已达到2.7亿平方米，在管面积约为1.7亿元平方米。

永升服务实现规模扩张，一方面来源于母公司旭辉控股集团(HK:00884)的业务增量，另一方面也与其外拓相关，2021年其先后完成华熙鑫安50%股权收购、上海星悦物业80%股权收购等公司的收并购。

“2021年通过腾笼换鸟，公司量级已经得到了提升。2022年，我们的定位是转型升级。”周鸿斌称，今年永升服务将继续坚持“5年10倍”的既定战略目标，并着力在“六个方面”转型升级，“公司预计在2023年实现100亿的收入，超过10亿以上的利润。”

毛利率“三连升”终结

2021年，永升服务实现总营收约47.02亿元，同比增幅为50.8%；归母净利润6.17亿元，同比增长58%。

往期财报数据显示，2018年时永生服务的总营收为10.76亿元、归母净利为1.01亿元；据此计算，2018年-2021年这两项指标的复合年增值率达到44.59%、57.21%。

与多数物企一样，物业管理服务为永升服务的第一大收入来源，2021年收入26.54亿元，占比56.4%。

社区增值服务和非业主增值服务则为永升服务的第二、三大收入，分别实现10.99亿元和8.67亿元。其中，社区增值服务被物管行业称为未来利润的主力军、物企的必争之地，2021年收入同比增幅达到39.2%。

具体来看，社区增值服务中来自物业经纪人服务的收入占比明显提升至29.3%，公共区域增值服务收入同比翻两倍。

在2021年年报中，永升服务首次披露公司城市服务收入，期内实现8058万元，营收贡献比为1.71%；该板块的业务方向主要为三个：城市市政服务、城市资产经营、包括智慧街区建设等在内的城市未来发展服务。

永升服务收入概况，图片来源：永升服务2021年业绩公告

这或于永升服务正转型为综合性物业管理服务提供商有关，截止2021年末，公司非住宅物业带来的物业管理服务收入占比已提升至44.3%、建筑面积占比提升至34.41%。

虽然永升服务的业务结构正不断优化，但期内整体毛利率指标同比下降至27.64%。 往期财报数据显示，2018年-2020年，该指标分别为28.72%、29.57%、31.29%，整体呈上升趋势。

“公司2020年的毛利率31.4%确实属于高位，2021年下降了3.8%，一部分源于主动调整、一部分源于客观挑战。”对此，周迪表示，毛利率下降存在主动调整的原因，也有客观因素的影响。

从客观原因来看，2021年政府对永升服务的疫情补贴取消，这大约影响了公司2个点左右的毛利率；业主增值服务上升趋势有所减缓，物业成本反应到2021年数据上则影响了0.5%-1%的毛利率。

另一方面，永升服务在2021年“品质年”持续完善为业主提供的服务，由此增加了更多的投入，例如增配了自有员工（如租售板块增加了200人左右）。

“这些措施导致公司成本增加，不过，随着业务规模增长，该毛利率变化会改善。”永升方面表示。

此外，2021年永升服务对业务架构进行了调整 ，增加了工程类、公建类等毛利相对偏低的服务业态。

周迪预计，未来相对比较长时间，永生服务的综合毛利率会保持在26%-28%的水平。

上市以来并购已耗资16.9亿元

2021年，永升服务在市场拓展上保持扩张，期内公司来自第三方外拓项目的在管面积同比增长73.9%；截止期末，来自第三方外拓项目的在管面积占比已提升至81.3%；2021年60.6%的物管收入来自第三方。

在收并购方面，永升服务的表现也较为积极，2021年后完成了对华熙鑫安50%股权、上海星悦物业80%股权、山东鑫建物业70%股权、上海美凯龙(601828)物业80%股权等标的项目的收购，业务版图持续拓展。

对于收并购，周洪斌称，“我们敢于在并购市场火热的时候保持清醒，也勇于在并购市场理性回归的时候出手。”

他透露了一组数据，上市以来，永升服务并购整合仅花了16.9亿元；2021年外拓年收入超过12亿元，同比增长了20%，外拓能力得到了证明和夯实。

“未来，我们坚持战略并购，实现有质量的增长。永升服务作为一家强纪律的企业，面对并购市场我们坚持多观察多调研，看准了再下手。”他预期，公司2022年外拓目标在15-20亿元，未来3年目标在20-30亿元。

业绩公告则显示，截止2021年末，永升服务账面上的银行结余、存款及现金为39.85亿元。

周迪针对收并购也做了补充，他称，“2021年旭辉永升服务团队考察了156个项目，23个项目通过了立项，81个项目做了第三方尽调，目前还有30多个项目还在跟进中。”

“目前公司是手里有粮，心里不慌。很多收并购项目没有成功，主要是项目融合、协同不理想，或者项目实际经营不理想，再者就是项目要价过高。”在他看来，现在的收并购市场，也不是遍地都是好项目，卖方的心里预期还没改变，买卖双方还是在拉锯中。永升服务心态和行动保持积极、谨慎，2022年一定会有所斩获。

关键词： 增值服务 业务结构