经济观察网 记者 符小茵 公司未来是否在提高毛利率和净资产收益率这两个方面有更好的方案？

公司未来利润率会持续下降吗？预计2022年新增的土地储备是否盈利能力可以高一点，有没有未来的整体出售资产的计划？

公司今年的业绩有所下滑，是否已经把过去主要的问题集中反映了，后阶段报表的质量，如毛利率、存货减值等是否会更加地平稳？

3月22日下午，招商蛇口2021年业绩发布会暨投资者交流会上，投资者及市场人士相继抛出了三个与利润率相关的问题。

3月21日晚间，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SZ，以下简称“招商蛇口”）发布2021年度业绩，2021年全年，招商蛇口营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；归母净利润103.72亿元，同比减少15.35%。招商蛇口解释净利润下滑原因为：房地产业务结转毛利率下降、计提减值以及转让子公司收益减少。

这是招商蛇口连续两年净利润下滑，2020年同比下滑数据为23.58%。

为此，“未来如何稳利润”也成为本场发布会上，投资者及市场人士提及最多的问题。

招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，2021年下半年，招商蛇口拿到的部分土地，目前看来回报都非常不错，毛利明显提升，未来公司利润率将得到稳步增加。

在2022年的土地获取上，蒋铁峰表示，招商蛇口“宁可不拿，也不要拿错”，并设置了多项指标来把关，严格筛选参拍城市及参拍地块，首选“五好城市”，即市场好、利润确定性强、团队强、回款佳、存销比低的城市。

此外，他还提及，为了保证利润，招商蛇口还加大了对旧改业务的投入力度，目前也在看并购项目，预估这些都会给未来公司的利润率作出积极贡献。

至于未来是否有整体出让资产以贡献业绩的情况，蒋铁锋表示，招商蛇口对资产并不会采取简单的整体出让策略，目前招商蛇口将资产分为三大类，分别对应不同的经营策略，其中对最核心的优质资产要坚定持有，对于区位不好、经营效益难以提升的商办资产才积极处置。

除了在住宅、物业管理以及写字楼、酒店等持有型资产方面向管理要效益之外，蒋铁峰表示，预测行业的规模会逐步从顶部下降，必须要寻找企业增长的第二个曲线。

他认为，核心资产物业服务的价值将会得到进一步显现。针对存量资产，围绕客户需求，提供增值服务，做好这些存量资产的运营和管理，是未来综合发展、利润增长的必由之路。

关键词： 招商蛇口 存量资产