作者｜岳家琛

3月25日下午，龙湖集团召开业绩发布会，新任CEO陈序平首次在业绩会上出现。

对于当下地产行业的形势，陈序平认为，目前一二线城市的贷款利率、按揭首付比率都有所好转，或将回暖，但预判低能级城市年内难以快速恢复。

陈序平于去年8月从成都公司调至龙湖集团总部任执行董事，并于今年2月28日担任CEO。资料显示，陈序平自2008年清华毕业后一直在龙湖任职。

陈序平表示，2022年龙湖全口径销售目标为3000亿元，权益销售在2000亿左右。

去年营收增21%，毛利率降4个百分点

2021年度，龙湖集团实现营收2233.8亿元，同比增21%，归母净利润238.5亿元，同比增19.25%。

2021年，龙湖集团毛利565.4亿元，同比增长4.6%，毛利率为25.3%，较上年下降4个百分点。核心税后利润率为13.3%。

对于毛利率，陈序平分析认为：“随着高杠杆民营房企的出清，未来土拍将不会回到30%至50%溢价率的时代，地产行业的毛利率会逐步修复。”

各项成本费用方面，龙湖集团去年员工成本上涨较大。2021年度，龙湖总员工成本97.82亿元，相较上年的68.2亿元，同比增长43.43%。

截至去年末，龙湖员工总数为44065人，据此计算，人均成本为22.2万元。

财报还显示，过去一年，龙湖集团董事薪酬3.04亿元，较2020年度的1.86亿元上涨63.44%。以权益结算及股份为基础的付款6.18亿元，同比增长52.97%。

此外，固定资产、无形资产折旧摊销合计4.88亿元，同比增长90.63%。

其他各项费用开支与上一年度相比变化并不大。其中，销售开支占合同销售额的比例为1.9%，较上年持平。

销售方面，龙湖去年实现地产开发合同销售2900.9亿元，同比增长7.2%。分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中片区合同销售额占比分别为28.2%、22%、25.0%、14.9%及9.9%。

2021年，龙湖实现物业投资业务不含税租金收入104.1亿元，同比增长37.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.3%、21.4%和1.3%。

陈序平表示，未来的目标是，非地产开发业务的收入占比达到集团总收入的25%。

其中，龙湖冠寓去年开始实现盈利，租赁住房全年租金收入贡献22.3亿，同比增幅23%。商业方面，累计开业商场61座，已开业商场建筑面积594万平方米，整体出租率97.2%。商业租金增长40%至81.5亿元。

龙湖集团表示，2022年，龙湖将有13个重资产商场在上海、北京、成都、重庆等城市亮相，同时还有5个轻资产项目落地。

在手现金881亿，借贷成本4.14%

从近期的表现上，龙湖看起来“很阔”。

“阔”的一当面表现在于拿地。2021年，龙湖共计新增土地储备总建筑面积为2355万平方米，权益面积1338万平方米，平均权益成本每平方米6485元。

截至2021年底，龙湖总土储合计7354万平方米，权益面积5047万平方米。

中指研究院数据显示，2021年龙湖集团累计拿地金额758亿元，在所有房企中排名第8，在民营房企中位列第2，仅次于碧桂园。

而据陈序平在业绩会上的数据，去年龙湖集团权益土地款868亿元，共122个项目，多数是底价拿地。

此外，还款方面，据龙湖集团首席财务官赵轶称，今年龙湖集团的刚性还款为140亿元，其中有99亿是公司债，目前已经还了74亿。

“从现在开始，龙湖集团年内的刚性还款只有70多亿元，是非常可控的。”赵轶表示。

赵轶称，龙湖集团计划今年主动提前归还300多亿元的债务或其他负债，整体将还款400亿元左右。

截至2021年末，龙湖集团在手现金881.04亿元，较上年末增长14.42%。现金短债比6.11倍。剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为3.88倍。

2021年，龙湖平均借贷成本4.14%，创历史新低；平均贷款年限6.38年，净负债率46.7%。三道红线处于绿档。

此外，非抵押债务占总债务比例为75%。一年内到期债务为145亿元，占总债务比例为7.6%。

发债方面，过去一年，龙湖在境内共计发行90亿元公司债，10亿元中期票据，票息在3.35%至4.4%之间，期限5年至15年。

对于龙湖为何在地产行业动荡期仍保持低借款利率，龙湖集团解释称：“信任是多年积累的结果。”

最近的一次发债是2022年1月，龙湖在境内发行了28亿元公司债，票息3.49%至3.95%，期限6年至8年。

关键词： 同比增长 万平方米