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作者|岳家琛

4月7日，原本是“16富力04”的到期之日。不过这一天，富力地产仅偿付了这笔债券的利息，并未偿还本金。

此前4月6日晚间，富力地产发布公告称，“16富力04”债券展期方案获得通过。

根据展期方案，“16富力04”展期一年，利息全额偿还；本金自7月底偿还15%，兑付本金金额约2.92亿元；今年10月至明年3月期间，每个月偿还10%，偿还本金金额约为1.95亿元；明年4月，偿还剩余的25%，相当于4.87亿元。

资料显示，“16富力04”发行规模为人民币19.5亿元，目前票面利率为6.7%。

在“低价卖子”、低价卖房的操作下，富力地产截至目前勉强保住了现金流，但其代价是业绩大幅滑坡，且牺牲掉了未来的增长空间。

根据此前发布的未经审计财报，2021年度，富力地产录得净亏损87.39亿元，上年为净利润91.46亿元。

62亿现金如何覆盖580亿短债？

上述“16富力04”债券，正是此前遭遇流动性危机的一笔债券。这也是富力首个展期的境内债。

半个月前，富力地产发布公告称，预计无法筹措到足额的资金来兑付4月7日到期的公司债“16富力04”。

为了展期成功，富力地产还承诺质押南宁和苏州两个项目，即苏州天鹅港华庭项目、南宁富雅国际商业基地项目，用于“16富力04”债券的质押增信。

富力地产被传遭遇流动性危机已有半年。去年下半年以来，多个商票出票人反映，富力未能按时兑付到期商票。

而今年初，富力首次出现境外债展期。因无力偿还即将到期债务，富力地产提出针对2022年1月13日到期的7.25亿美元高级无抵押票据进行要约收购。

通过后，富力地产用于回购上述票据的资金约为1.16亿美元，剩余约6.09亿美元展期到2022年7月13日偿还。

对此惠誉认为，富力地产大量短期债务将于2022年到期，而富力地产获得资金的渠道仍然有限，因此该公司持续面临流动性挑战。

标普指出，富力全年有95亿元人民币的在岸债券到期及可回售，下半年有6.48亿美元的离岸债券面临到期。

从财务情况来看，截至2021年底，富力地产持有现金及现金等价物62.57亿元，较上年底的256.7亿元下降约76%。如果算上受限资金，富力地产总现金为211亿元。

财报显示，富力地产总借款为1327亿元，其中短期借款约为580亿元。据此计算，现金短债比仅为0.11，缺口达517.43亿元。

截至去年底，富力地产的有息负债为1327亿元，虽然较2019年巅峰时减少了约33%，但从短期负债上看，仍十分急迫。截至2021年末，富力地产短债占比达到44%。

近90亿净亏损因何产生？

3月底，富力地产未能按时发布经审计的2021年财报。

根据未经审计财报数据，富力地产2021年的总营收764亿元，同比下降11%。收入主要来自物业发展、投资物业租金及酒店营运。

其中，物业发展的营收由2020年的785.68亿元减少至691.05亿元，降幅12%；整体平均售价为每平方米8300元，较2020年减少300元。

数据显示，富力地产物业发展的整体毛利率仅14.1%，同比大幅减少11.1个百分点。

此外，富力地产的投资物业租金收入由2021年的11.58亿元减少至10.66亿元，降幅8%，酒店营运收入由44.63亿元增至50.7亿元。

一方面收入下降，另一方面成本抬升。2021年度，富力地产营业成本714.38亿元，同比增长9%。

这使得富力地产毛利从2020年的203.88亿元断崖式下降至49.63亿元，同比降76%。毛利率则低至14.1%，上年度为25.2%。

根据历史数据，2018年至2021年，富力地产的毛利率分别为36.4%、34.9%、25.2%、14.1%。

具体来看，2021年度，富力地产交付面积为830.7万平方米，而2020年为916.7万平方米，下降约9%。富力表示，融资渠道受限影响了交付进度。

同时，富力地产2021年交付的物业整体平均售价约为每平方米8300元，而2020年为8600元。

成本方面，据公告显示，2021年富力的土地及建筑成本就由5830元每平方米增至6436元每平方米。

不过即便如此，富力地产尚不至于录得巨额亏损。根据财报，富力地产的巨额亏损主要源于存货项目的减值计提。

在房企财报中，存货项目主要反映其以销售为目的持有的土地，以及在建的地产项目。大额减值计提，反映了富力地产持有的大量项目预计未来销售收入无法覆盖成本。

2021年度，富力地产一次性计提了81亿元减值准备。对此，富力地产表示：“按当前市价，物业变现的能力存在不确定性”。

最终，富力地产录得归母亏损88.5亿元，而2020年的归母净利润为90亿元。

如何“渡劫”？

面对危机，富力的自救方案包括“卖子”、降价销售、大股东支援。

截至2021年底，富力地产的投资物业组合总建筑面积约为385.7万平方米，其中在运营的投资物业组合总建筑面积为187.9万平方米。

富力地产沉淀资金最多的无疑是酒店资产。截至去年底，富力地产拥有在运营的酒店数量为93家。不过截至目前，富力地产持有的酒店并无一家卖出。

去年富力地产完成一宗重大交易，即出售唯一的物流园项目——广州富力国际空港综合物流园的30%股权予黑石集团，可收回现金约12.63亿元。

富力地产表示，资产处置仍然是富力今年回笼资金的重点，今年将透过整售及加快海外开发项目的预售计划，出售海外非核心资产。

今年3月，富力地产以7.96亿元德价格出售了英国伦敦房地产项目——VauxhallSquare。

“在不利的市场环境及卖方存在流动资金风险的情况下，资产出售往往有利于买方。”富力地产称。

此外，去年9月，富力地产公布执行行董事及大股东李思廉、张力表示，为该公司提供约80亿港元的股东资金。

面对资金压力，去年富力地产大幅减少了土地支出，去年全年，富力地产仅收获5幅土地，新增土储面积83.7万平方米，新增土地资本开支总额仅为30亿元，同比减少80%。

相较之下，富力在2020年拿下16幅土地，地价118亿元，新增土储386万平方米。

而关于未来收入结转方面，公告显示，在2022年结转面积将下降到648.1万平方米，同比下降约22%。“集团继续致力于在短期内维持流动资金，而非着眼于盈利能力。”富力地产表示。

关键词： 富力地产 万平方米