本报记者 吴晓璐 邢 萌 郭冀川

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7月15日，沪深交易所分别发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第4号——保障性租赁住房（试行）》（以下统称为《指引》），对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导。

《指引》规范了对回收资金的使用，规定闲置的回收资金可以用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。同时，也严格了回收资金管理，切实防范资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。接受《证券日报》记者采访的专家表示，这有助于提高资金使用效率，进而提高项目收益，增加对投资人吸引力。

据悉，《指引》主要内容有四方面：一是助力保障性租赁住房领域盘活存量资产，促进投融资良性循环。明确要求净回收资金优先用于保障性租赁住房项目建设，拓宽保障性租赁住房建设资金来源；明确对满足基础设施基金上市要求、符合市场预期、确保风险可控且已能实现长期稳定收益的项目，灵活确定运营年限要求。

二是促进保障性租赁住房领域专业化发展。要求基金管理人和运营管理机构按照国家有关保障性租赁住房相关政策制定适宜的运营管理机制，提高运营效率；强化保障性租赁住房认定依据和历史运营数据等有针对性的信息披露要求。

三是坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，严格落实国家房地产调控政策要求。明确原始权益人独立法人主体要求，原始权益人不得以租赁住房等名义，为非租赁住房等房地产开发项目变相融资，或者变相规避房地产调控要求。进一步明确原始权益人控股股东或其关联方业务范围涉及商品住宅和商业地产开发情形下的业务隔离要求。

四是强调回收资金管理，压实参与机构责任。对于原始权益人控股股东或其关联方的业务范围涉及商品住宅和商业地产开发的，原始权益人应当建立并落实回收资金管理制度，实行严格闭环管理，与相关各方签订回收资金监管协议，切实防范资金违规流入商品住宅和商业地产开发领域。进一步明确发行其他领域基础设施REITs的原始权益人，其控股股东或其关联方涉及商品住宅和商业地产开发业务的，回收资金管理等相关要求参照《指引》执行。

“《指引》是对此前公布文件做出的细化安排，为了提高发行人积极性，此次《指引》对运营年限要求较为灵活，同时提出更为严格的信息披露要求，保障信息公开透明，尤其是要求披露回收资金用途承诺和使用安排等信息，将有效防止资金被挪作他用。”透镜公司研究创始人况玉清在接受《证券日报》记者采访时表示。

“另外，回收资金可以用于其他基础设施补短板重点领域项目建设，避免了资金闲置浪费现象，提高了资金的灵活性和使用效率，也有助于提高项目收益，增加对投资人的吸引力。”况玉清进一步表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进持有同样观点，他表示，引导闲置资金投向其他基础设施项目，丰富了REITs资金使用的领域。另外，在合规前提下，发行人也可以参与更多项目建设。

此前，全国首批2单保障性租赁住房REITs项目已经获沪深交易所通过。7月11日，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目获深交所通过。7月14日，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金获上交所通过。2单项目均于5月27日正式申报，并于5月30日获交易所受理。

关键词： 基础设施 商业地产