每经记者刘颂辉每经编辑陈梦妤

(资料图)

2022年，物管行业上市热潮逐渐消退，却也有企业历经三次闯关，即将叩开港交所大门。

近日，润华生活服务集团控股有限公司（以下简称润华服务）发布全球发售公告，拟发售7500万股股份，2023年1月17日于联交所主板挂牌上市。

润华服务总部位于山东济南，自新三板摘牌后，公司经过两次失败三次递表，才成功在主板IPO上市。

但与头部物企动辄过亿的管理规模相比，润华服务并不出众。公司近三年平均在管面积约1400万平方米，被市场称为“蚁型物企”。据招股书披露，公司近9成的业务集中在山东省，且主要收入来源的医院物业，毛利率在低位徘徊。

1月4日，《每日经济新闻》记者针对上述问题致电润华服务方面，公司办公室一位李姓负责人表示，公司2023年针对在管面积和业务范围方面有新的战略计划。对于具体将如何破局，其表示涉及上市相关，自己不甚了解，无法作出答复。

业务线高度集中

据润华服务官网介绍，公司成立于1996年，在管项目涉及医院、写字楼、文旅、公共交通、学校等多个领域，曾获得“山东省物业服务企业综合实力30强”称号。

润华服务创始人是栾涛，其在山东更为出名的身份是主营汽车服务业的润华集团董事长。

据招股书披露，润华服务定位医院及公共板块的领先服务供货商。2021财年，公司有39家在管医院和104个在管公共物业。弗若斯特沙利文的报告显示，按2021年的收入计算，在山东省物业管理服务供货商中，润华服务在医院及非住宅（包括医院、公共物业及商业物业）板块分别位列第二及第三，分别约占市场份额的7.2%、2.1%。

公司的在管项目分为四类，包括医院、公共物业、商业及其他非住宅物业（包括办公楼、产业园及停车场）及住宅物业。

2019年、2020年、2021年和2022年上半年，润华服务的营业收入分别为3.97亿元、4.86亿元、6.01亿元和3.21亿元，相应的净利润分别为2710.8万元、4869.2万元、4445.1万元和2018.0万元。同期，公司的在管面积分别为1231.9万平方米、1302.6万平方米、1633.0万平方米、1771.6万平方米。

招股书还显示，润华服务的业务高度集中于山东省。2019-2021年，公司在山东省的在管项目收益分别为3.48亿元、3.83亿元和5.06亿元，占提供物业管理服务所得收益百分比的94.9%、95.3%和93.2%，其中仅济南地区占比分别达到55.5%、57.4%和48.1%。

公司方面表示，在积极尝试向中国其他省份扩张，逐步将业务分布由济南扩张至山东省其他城市，并逐步拓展到北京、深圳等其他城市。

但报告期内，润华服务在山东省以外地区的收益分别为1854.4万元、1881.5万元和3685.9万元，占提供物业管理服务所得收益百分比仅5.1%、4.7%和6.8%。

亿翰智库在研报中分析道，区域深耕型第三方物企在异地复制时，公司的管理经验可能会出现“排他反应”。

在招股书中，润华服务也提到业务集中于山东地区会给公司带来一定的区域风险，并表示未来业务及项目的增长将依赖于主要管理层的能力。

坎坷上市路

润华服务的上市之路颇为坎坷。

该公司最早于2016年3月挂牌新三板，2019年8月摘牌，随后正式向港交所主板发起冲击。

润华服务首次是以“润华物业科技发展有限公司”的名字递表上市的，经过两次碰壁，公司还曾改名为“润华智慧健康服务有限公司”，2022年9月14日第三次改成“润华生活服务集团控股有限公司”再次递表，终获得通过。

改名的背后其实是润华服务在业务能力上的不足。招股书显示，2019年、2022年、2021年及2022年上半年，公司实现医院及公共物业物管服务收入分别达到2.85亿元、2.96亿元、4.09亿元、2.39亿元，分别占总收益的71.79%、60.91%、68.05%、74.45%。

而从盈利能力来看，医院物管毛利率仅10.9%、15.6%、13.3%、16.3%。尽管毛利率水平在缓慢提升，但仍然不如商业物业管理、住宅物业管理等业务。

据克而瑞，2020年物企500强管理分业态物业费统计显示，医院业态平均为6.31元/平方米/月，医院物业费水平在各业态中最高。考察医院物业的盈利水平，上市物企披露年报资料中，极少单独提及医院。即使提及，也多和公众物业等放入同一类别。原因是上市物企多为大型综合性企业，医院在其业态组合中占比较低。

该机构表示，2018年底至2020年底，综合实力500强物企中，布局医院的企业从208家增长至223家，数量略有提升。入局医院的企业数量增加不明显，但是管理面积增长显著。

“医院是物业管理中比较特殊的领域，一方面需充分了解医院日常运作，以及需要具备管理庞大复杂人群的能力。另一方面，后勤服务范围不断扩大，从传统物业服务延伸至护理、医疗指导服务、医疗废弃物处理等。从专业磨合及管理成本考虑，医院在选择或更换后勤服务供应商时更加谨慎。”克而瑞研究中心提到，这些并不意味着医院物业市场拓展有不可逾越的壁垒，“后勤服务标准提高和规范化，才能为优秀专业化企业带来更多机会。”

关键词： 万平方米 物业管理