3月3日消息，嘉利国际拟分拆嘉创地产，嘉创房地产拟以介绍方式赴港上市，东兴证券（香港）为独家保荐人，于分拆完成前，嘉利国际主要从事(i)五金塑料业务；(ii)电子制造业务；及(iii) 房地产业务。

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嘉利国际也发布公告，有关建议分拆及以介绍方式将嘉创房地产股份于联交所主板独立上市，执行方式将为该公司向合资格股东实物分派公司紧接分派完成前将有权拥有的全部嘉创房地产股份。建议分拆已获董事会批准。这就意味着嘉利国际分拆后，嘉创地产不再是公司附属公司。

毛利率高达75%，秒杀头部房企

根据招股书，嘉创地产为一家精品住宅物业发展商，主要在东莞、惠州及佛山迅速发展的住宅市场（如 东莞及惠州）开发及销售住宅物业。公司虽然是百强房企，但按合约销售金额及销售面积计，公司于2021年在东莞及惠州的市场占有率不足1%。

目前，公司手上有七个物业发展项目，包括五个已完成项目（指各期嘉辉豪庭及罗浮公馆）、一个持作未来发展项目及一个持作投资项目，总土储26万平方米。

2020年至2022年，嘉创地产分别实现收入4.82亿、5.91亿、7.76亿，2022年前9个月实现收入4.73亿，同比增长31.39%。同期，分别实现期内溢利1.29亿、1.61亿、2.44亿以及1.43亿。虽然业绩稳定，但2022年前9月公司经营现金流转为流出6036万，去年同期则流入2.77亿，这也导致了公司现金流从去年同期的7.49亿减少为3.7亿，直接腰斩。

财报显示，公司毛利率高达75%，对于毛利率远高于同业，更是秒杀头部房企，优质民企代表的龙湖毛利率也才只有25%，华润置地的央企毛利率也不足30%，最高的香港信和置业也才50%出头，嘉创地产如何做到了75%？

公司解释：乃主要由于公司绝大部分于往绩记录期间交付的总楼面面积为土地收购成本相对较低的城市更新项目。由于城市更新项目涉及较长的发展周期、 资本压力较大、规划难度较高，亦需于与地方政府及现有住户进行商讨上付出较多， 故其土地收购成本通常相对较低。城市更新项目亦可涉及有关筹备工作上的不确定因素， 包括清拆工作及安置受影响家庭。整体而言，城市更新项目一般包括权利人自改模式、 政府主导模式以及已被相关政策淘汰的村企合作模式。

于2020年、2021年及2022年3月31日及2022年9月30日，公司银行借贷总额分别约3。82亿元、3.71亿元、2.37亿元以及1.47亿元，公司借贷余额虽然持续减少，但公司向置业人士提供的银行担保金额不断增加，分别为5.22亿、4.22亿、6.96亿以及5.13亿。

一波三折背后，规模成顽疾，分红成掣肘

值得注意的是，这不是嘉创地产第一次冲刺港交所，2022年3月公司便向港交所发起冲击，随后6个月后失效；11月25日公司二度提交招股书，目前正在处理中。等不及的嘉创地产这次直接宣布介绍方式赴港上市，公司上市一波三折背后，为何上市之路如此困难？

目前76岁高龄的何焯辉是嘉创地产的掌舵人，他出生于澳门，12岁全家搬到香港，16岁办厂失败，上世纪80年代靠着录像带站稳了脚跟，随后进军五金行业，凭着大陆的快速发展和房地产市场的发展，嘉利国际迅速发展壮大，1985年开始涉足房地产业务。

1996年，嘉利国际在香港顺利上市，目前市值30亿港元，按照何焯辉的持股来看，何氏家族身家也有了20亿。在公司董事会成员中，何焯辉的儿子何伟汗担任执行董事，并持股0.11%；何焯辉则担任非执行董事，负责企业策略。

1）根据嘉创地产招股书，公司市场份额不足1%，且业务集中在东莞、惠州及佛山，收入也主要来自东莞和惠州，公司所面临的地域集中风险较高。2）公司近两年的收入增长率分别为22.6%和31.2%，但由于公司规模极小，如何保证公司收入的稳定性？未来可持续发展问题何解？

3）目前嘉创房地产仅有26万平米土储，可售面积12.8万平，未来发展空间受限，如何满足长期开发，如何在激烈的房企市场上竞争？

4）其实，公司目前只有两个系列项目，分别是「豪庭」系列和「公馆」系列， 前者针对中等收入及迁居的置业人士，而后者针对首次置业人士及退休人士。豪庭三期和四期收入贡献都大幅下滑，五期开发完后，如何保证未来业务发展和收入的稳定性？

5）此后，公司虽然实现盈利，但上市前公司掌舵人紧急派息拿分红也受到诟病。

根据招股书，紧随分拆完成后，嘉创地产将不再为嘉利国际的附属公司，而何焯辉、何宝珠、何氏家族旗下New Sense Enterprises Limited、怡福投资、嘉辉房地产拓展及婚纱城有限公司将为嘉创地产的控股股东，合计持股73.23%。而何焯辉、何宝珠夫妻以及何焯辉胞弟控制嘉利国际72.56%的股权。这就意味着，分拆之后，嘉利国际和嘉创地产从母子关系变成兄弟关系。

值得注意的是，在2020年和2021年，公司向何焯辉分派1000万和2000万元，截至2021年3月31日年度，公司已派息6160万元，受益方为嘉利国际（嘉利国际同样是何氏家族控制），截至2022年9月30日半年，公司再度向嘉利国际派息6500万元。这就意味着嘉创地产多次派息，最大受益方就是何焯辉等何氏家族，不仅个人单独拿到3000万，而且通过控制嘉利国际74%的股权，拿到了近1亿分红。

关键词： 嘉利国际 城市更新