近日，深圳市规划和自然资源局发布了《深圳经济特区不动产登记条例》(征求意见稿)(以下简称《征求意见稿》)，共七章122条。主要涉及不动产登记目的、概念、登记对象、登记权利类型、登记程序、登记资料管理与利用、法律责任等多方面的内容，明确土地房屋林地海域均纳入不动产登记，完善继承、遗嘱、遗赠不动产登记和居住权等，冀望体系性解决登记历史遗留问题，构建深圳市不动产统一登记制度框架，进一步统一规范林地、海域等不动产的登记工作，以应对不动产统一登记的新形势。

推动地方立法，落实统一登记

近年来，随着《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)《优化营商环境条例》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》相继出台，对不动产登记提出了更多、更细的要求，亟需通过地方立法予以落实和实施。

据了解，《民法典》增加了居住权登记的规定，修改了被抵押不动产不能转移登记的规定。在继承方面，《民法典》取消了经公证遗嘱的优先效力，增加了遗产管理人、遗嘱执行人的规定。《优化营商环境条例》中要求不动产登记机构加强协作，实现不动产登记、交易、缴税一窗受理，压缩办理时限、降低办理成本。《不动产登记暂行条例》及实施细则对不动产登记进行了全面、系统的规定，对于登记机构审查责任、继承受遗赠转移登记、登记信息查询、登记赔偿责任等内容规定，根据深圳市实际情况制定特区法规予以规范与引导。

明确登记范围，细化登记内容

为落实国家不动产统一登记制度，该《征求意见稿》将各类不动产登记纳入统一规范，以统一不动产登记依据，同时将海域使用权、海岛使用权、林地使用权及森林林木所有权均予以规定，从而从根本上确认了海域、林权等不动产的物权地位。《征求意见稿》通过统一登记机构，明确深圳市不动产登记中心具有土地、房屋、林地、海域等各类不动产登记的登记主体资格，确认深圳市不动产登记中心的法律地位。

按照《民法典》的有关规定，《征求意见稿》将法定继承与遗嘱继承分开规定，明确两类继承转移登记的申请材料，增加了“不少于三个月”时间的公告程序，引入第三方审查机构、《民法典》遗嘱管理人制度，探索建立告知承诺制，避免当事人骗取房产后即刻转让。

此外，《征求意见稿》详细规定居住权登记，明确居住权登记申请材料及办理流程，保障弱者住有所居，也保证抵押权人优先受偿权益，确定一个不动产登记单元仅能设立一个居住权，但居住权人可以有多个。

取消楼花抵押，加强信息共享

《征求意见稿》在创新预告登记规定上，取消楼花抵押，将预售商品房抵押权预告登记与预售商品房备案衔接，规定购房人可以单方申请预售商品房抵押权预告登记。同时衔接《深圳经济特区城市更新条例》，细化搬迁补偿协议预告登记制度。预告登记有效期内，已签订搬迁补偿协议城市更新项目，避免一房二卖;明确除更新外，土地整备、旧住宅区改造等项目签订的搬迁补偿协议也可以办理预告登记。

随着信息化手段的发展，不动产登记流程也得到进一步完善，通过简化申请材料、加强信息共享、细化信息查询、严格限制“以人查房”、压缩登记办理时限和优化营商环境等方面更加便民利民。

《征求意见稿》指出，针对各类登记历史遗留问题要体系化解决，首先明确因历史原因，土地权属来源证明材料不齐全、无法补办竣工验收证明文件的处理程序;其次在历史遗留房屋登记内容方面，明确可以缺省登记非必要事项;再者在未办理建设用地及房屋所有权首次登记的情况下，明确补办首次登记等交叉办证处理原则。

关键词： 楼花抵押 深圳市 经济特区 不动产登记