在地产上市公司半年报披露接近尾声时刻，“压轴登场”的新城控股(601155.SH)“成绩单”引发市场广泛关注。

8月30日，新城控股对外发布2022年半年度报告，财务数据显示，其在报告期内实现营业收入428.03亿元，归属于上市公司股东的净利润30.10亿元，扣非归母净利润达25.62亿元。

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以“住宅+商业”双轮驱动战略见长的新城控股，其上半年在商业运营领域亦取得不俗成绩，实现商业运营总收入47.18亿元，同比增长19.8%。此外，截至8月25日，新城控股已开业及管理输出的吾悦广场累计达132座，已开业数量位居境内外上市公司前列。

平安证券分析师认为，新城控股债务稳健，开发运营实力优秀，商业地产发展向好，“双轮驱动下我们看好公司未来发展”。

销售回款率达117%

2022年上半年，新城控股实现合同销售金额651.60亿元，累计销售面积约657.20万平方米。在行业面临挑战的情况下，新城控股依然“韧性十足”。

进一步梳理可发现，新城控股今年上半年在多地销售市场取得新突破。

例如在苏州，中指研究院发布的《2022年1-6月苏州市区房地产企业权益销售业绩TOP10》显示，新城控股以26.6亿元的权益销售额位列第三，并以20.1万平方米的权益销售面积位列榜首之位。

销售业务表现稳定的同时，新城控股亦更加注重现金流安全，坚持做到“有回款的销售、有归集的销售”。

新城控股数据显示，2022年上半年，新城控股回款金额达760.30亿元，回款率117%，回款率、归集率位于行业前列。此外，其整体毛利率较去年同期平稳提升2.29个百分点，至21.90%，中信证券分析师认为，新城控股“以现金回款为导向的谨慎经营策略效果显著”。

除此之外，在“保交楼”成为行业“头等大事”的大背景下，新城控股亦积极落实企业主体责任。

新城控股上半年已组织交付近4万套物业，计划下半年新开工67个子项目，新开工建筑面积624.67万平方米，其中，住宅项目404.70万平方米，商业综合体项目219.97万平方米。

优质土储是房企未来发展的重要保障所在，新城控股的土储情况也颇受市场关注。

截至2022年6月末，新城控股总土地储备达到1.31亿平方米， 其中一、二线城市约占其总土地储备的37.05%，长三角区域三、四线城市约占其总土地储备的29.46%。

西南证券分析师认为，截至今年6月末，新城控股总土地储备对2021年销售面积的覆盖倍数为5.6倍，可满足未来几年的开发需求，其同时认为，新城控股“土储布局相对合理，为公司未来去化和利润率稳定提供保障”。

经营性现金流净额超115亿

在销售维持行业前列之际，新城控股亦再度凸显自身的财务稳健性。

财务数据显示，截至今年6月末，新城控股在手现金余额447.82亿元，按照监管口径非受限现金短债比1.06倍；净负债率为48.37%，同比下降12.11个百分点；剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为67.06%，同比下降8.39个百分点；若直接按照货币资金除以短期金融机构债务，现金短债比则为1.75倍。

“三道红线”稳居绿档之时，新城控股也对外表示，其经营性现金流净额达到115.03亿元，而去年同期为-75.72亿元，此外，其平均融资成本为6.50%，较去年同期下降0.1个百分点。

在行业融资难度进一步加大的情况下，获得监管机构和资本市场认可的新城控股，亦在持续拓宽融资渠道。

作为首批创设信用保护合约发债示范房企，新城控股于5月30日成功发行2022年度第一期中期票据，发行规模10亿元，这也是银行间推出的首单房企信用风险缓释凭证。

5月31日，新城控股境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的优先绿色票据，新城控股母公司新城发展提供担保，这一举措也将有效提振市场信心。

此外，7月22日，新城控股发布公告称，公开发行公司债券获得中国证监部门批复，拟发行总额不超过61.72亿元；而吾悦广场经营性物业贷也成为新城控股的融资亮点，其具备“融资期限长”等诸多优势。

“相对充裕的流动现金对企业的债务偿还提供了强有力的支持”，亿翰智库认为，新城控股2022年公开市场债务到期总规模126亿元，1~8月已偿还103亿元，剩余到期债务规模较小，且目前已无美元债到期，“在经营性现金持续净流入和融资渠道不断拓宽下，企业有望保持现金流稳定，平稳度过行业波动”。

新城控股则认为，基于安全可控的财务结构，其在偿债方面坚守底线思维，根据资金及债务到期情况，做好相应排布，确保每一笔债务的到期偿付，“向资本市场展现了公司良好信用和长远发展的信心”。

吾悦广场总数达191座

在地产行业面临诸多挑战的大背景下，以“住宅+商业”双轮驱动战略见长的新城控股，则进一步凸显自身的独特优势。

新城控股2022年半年报显示，报告期内，其实现商业运营总收入47.18亿元，同比增长19.8%。截至报告期末，吾悦广场开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%。

细梳可发现，在今年上半年，新城控股商业板块对其营收、利润的贡献率正稳步上升。

财务数据显示，2022年上半年，新城控股实现不含税物业出租及管理收入43.79亿元，占其营业收入的10.23%；物业出租及管理业务毛利31.62亿元，占其总毛利由去年同期的16.56%大幅提升至33.74%；物业出租及管理毛利率更是随着吾悦广场数量和质量同步提升至72.22%。

此外，新城控股2022年半年报还显示，在报告期内，其商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出，约为145.70%。

对此，有分析人士指出，新城控股商业布局将有助于公司整体毛利率维持可观水平，抵御毛利率下行风险。

在购物中心进入存量运营时代的大背景下，新城控股旗下商业板块持续“进阶”的原因何在？

“新城做商业的优势主要体现在三个方面，一是商业模式，二是先发布局，三是商业开发运营能力，三者打通才是核心竞争力所在。”在新城控股相关负责人看来，面对特殊时期的挑战，过去两年仍有近70座吾悦广场如期开业，并完成年度目标，这是新城商业运营管理核心竞争力的最好答卷。

吾悦广场于规模上的先发优势，也正成为公司的核心竞争力之一。

截至8月25日，新城控股已开业及管理输出的吾悦广场累计达132座，已开业数量位居境内外上市公司前列，开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到191座，进驻全国137个城市，而新城控股的年度目标则是实现新开业吾悦广场25座、商业运营总收入达到105亿元。

亿翰智库认为，尽管面临着特殊时期等诸多挑战，但在规模稳步扩张和经营质量提升下，新城控股实现“商业运营总收入105亿元”的全年目标可期。

毫无疑问，“住宅+商业”双轮驱动战略，让新城控股极大增厚了自身安全垫，助其从容穿越行业周期。

西南证券分析师认为，开发+商业双轮驱动、优势互补，为新城控股业绩上升提供稳定贡献，而平安证券分析师也分析称，住宅开发与商业运营的优势互补、协同共进，构筑新城控股可持续发展的核心竞争力。

“公司将一如既往地专注于地产开发与商业运营管理的核心业务，双轮驱动战略将继续维稳精进。”新城控股董事长王晓松同时表示，未来新城控股亦将通过“抓销售、盘融资、紧运营、控风险、保利润、调结构”积极作为，在行业新格局中走高质量、可持续、稳健发展之路。

（文章来源：中国经营网）

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