伴随利好政策频出，现阶段“房地产市场和地产债是否已迎来拐点”成为业界热议话题。

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在大部分业内人士看来，政策虽已形成“组合拳”，但鉴于房地产销售仍处于磨底阶段，因此楼市逐步恢复的过程或将是缓慢且充满波动的。

“对症下药”效果待彰

进入11月，地产政策密集出台，不论是“第二支箭”延长并扩容——旨在引导市场机构改善对民营房企的风险偏好和融资氛围；还是央行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涉及个人住房贷款、房企融资、“保交楼”等多方面，其中关于房企融资举措提及最多；抑或是重启房企融资“第三只箭”，即股权融资，包括上市房企并购重组及配套融资，以及上市房企和涉房上市公司再融资……眼下，政策支持优质房企(非普惠型)改善资产负债情况的导向非常明确。

然而，“政策的效果和传导存在时滞，考虑到管理层之于‘房住不炒’的态度并未有所转变，则个人判断，短期内房企主体的信用修复仍将主要集中于央国企和‘优质龙头民企’(包括混合所有制房企)。”一位机构交易员在接受记者采访时坦言，“在需求端放松力度不及以往周期的大背景下，尾部风险的出清料依旧无可避免。”

值得一提的是，截至12月15日，若把债券展期统计在内，则本年度新增的债券违约主体达 34家，较上年同期抬升17%。其中，地产公司为25家，占比73.5%；再就企业性质看，违约民企占比97.1%，较2021年上升了14.3个百分点。

天风证券研究所副所长、固定收益首席分析师孙彬彬称：“在‘房住不炒’基调下，各类地产政策的出台核心在于保民生，并非刺激房地产市场，这也意味着民营房企信用资质的市场认可度仍会在较长一段时间内处于偏弱状态。”

无疑，在地产销售有待复苏、土拍市场仍然低迷、疫情短期多点散发等多因素的叠加影响下，房企复苏的过程必然会有所放缓。

回暖信号有待观察

事实上，现阶段若没有担保，大部分民营房企还远远未到能够依靠自身信用来滚续债务的程度。

“至于市场何时能够获得真正修复，我们认为，可以关注两方面的回升信号。”中证鹏元工商企业评级董事郜宇鸿说，“其一，是热点城市回温的带动效应以及二手房的量价变化。就以往经验来看，销售回升通常由热点城市带动，再逐步轮动、扩散到各个城市或区域，而二手房的量、价变动也是重要的先行指标。其二，是民营房企的市场参与度是否有所回升，纾困资金何时落地？获得增量资金后，民营房企能否重新回归到土拍的行列当中来？民企拿地情况的变动值得重点关注，因为其背后折射出了企业财务安全系数。”

“向后看，更多‘自上而下’的宽松政策值得期待。”上述交易员坦言，“毕竟稳定房地产市场的大方向已经明朗。考虑到政策从出台到落地，再到产生明显效果需要一段时间发酵，则未来半年至少不用担忧房地产政策生变。聚焦到债市投资方面，对于房地产债券，个人认为可以持积极态度。当然，基于安全考量，目前还是更建议各机构关注国有房企以及资质较好的优质民营房企。”

中金公司进行的最新债市调查亦显示，虽然地产支持政策频发，且部分民营企业债券的二级市场价格出现显著回升，但是主流投资者对非国企地产债的情绪仍然较为谨慎，主要体现在三个方面，即认为银行风险偏好短期较难快速提升且政策落地仍有不确定性，同时部分地产债价格回升已经不具备性价比，所以不会新增地产债投资；判断政策的主要受益方依旧会集中在国企，所以会加大对国企地产债的投资；选择中长久期非国企地产债和继续下沉主体资质至中等的投资人总计占比仅为十分之一左右。

配置建议暂缓脚步

总而言之，由于地产开发资金来源中的“大头”还是按揭贷款和预售款，因此若看不到地产销量出现较为显著的修复，那么地产开发商的资金来源也较难有根本性改善，违约风险依然存在。

由此，对于地产债的投资，短期内还是建议审慎介入。

“考虑到地产投资走弱趋势下，基建投资仍是现阶段‘稳经济’的核心抓手，且管理层此前已强调在风险可控、依法合规的前提下，应按市场化原则保障平台公司的合理融资需求，这意味着，短期内城投债或是安全性相对更高的投资标的。”中证鹏元常务副总裁秦斯朝称，“毕竟，站在地方政府的角度考虑，一旦区域内的城投出现违约，其很可能导致整个地区的信用环境发生恶化，并对该地方的国企发债融资构成较大阻力。另一方面，城投债市场的存量规模巨大，而违约风险具有一定的传染性，若城投债‘零违约’的神话被打破，则很有可能会加速板块风险的暴露，甚至会威胁到金融体系的安全。事实上，刚刚召开的中央经济工作会议也明确提出，要‘在有效支持高质量发展中保障财政可持续和地方政府债务风险可控’‘要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险’。”

“考虑到城投的历史发展历程、对地方经济的重要作用，我们也认为未来1年城投发生违约的概率不高，可以保持合理参与。”孙彬彬说，“当然，鉴于不同区域的基本面已经发生显著分化，因此聚焦到择券层面，我们还是建议各机构于江浙等核心区域进行短久期下沉操作，于高风险区域严格控制久期。”

（文章来源：新华财经）

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