12月30日，众安智慧生活服务有限公司(以下简称众安智慧生活)发布公告，公司拟全球发售约1.27亿股股份，发售价1.38港元至1.78港元，预期将于2023年1月16日于港交所上市。集团估计，假设每股发售价为1.58港元，发行新股所得款项净额总额将约为1.48亿港元。

据招股说明书，自1998年成立以来，通过逾23年的经营，众安智慧生活已从杭州的一家地方物业管理服务供应商成长为一家业务版图主要覆盖浙江省的综合地区性物业管理服务供应商。

根据中指院数据，截至2021年12月31日，就在管建筑面积而言，众安智慧生活于中国的市场份额约为0.04%，就物业管理综合实力而言，众安智慧生活自2016年被纳入中国物业服务百强企业名单后排名由2016年的第82位上升至2022年的第42位。

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来自母公司及其他关联方收入较多

众安智慧生活原为港股上市公司众安集团的全资子公司，发售完成后，众安集团仍将持有众安智慧生活全部已发行股本约75.0%。

据了解，自1998年起，众安智慧生活一直向众安集团以及众安集团其他附属子公司提供超过23年的物业管理服务。截至2019年、2020年、2021年年度以及截至2022年6月30日止六个月，众安集团及其联营公司及合营企业开发的物业分别占众安智慧生活相应年度在管理总建筑面积约62.0%、55.3%、55.7%及56.3%；而该等物业的物业管理服务产生的收入分别占相应年度物业管理服务产生的总收入约79.0%、76.1%、72.5%及73.3%。

众安智慧生活在招股说明书中表示，经考虑众安集团及其其他附属子公司与本公司之间的持续业务互惠互利，我们认为，拥有从竞争对手中脱颖而出的竞争优势，并相信目前与众安集团及其其他附属子公司的关系不大可能出现不利变动或被终止。本公司已于日常及一般业务过程中与关连人士订立多项持续交易。

巨丰投顾高级投资顾问李建杰向《证券日报》记者表示，“房企背景物业公司比较依赖于集团公司，依托房企集团可以帮助企业获取拓展管理面积，另一方面大房企的品牌效应也帮助物管公司在第三方物业拓展中提升竞争力，但物业拆分上市后需建立具备完整的法人治理结构，向所有股东负责，规范双方业务往来，谨防出现利益输送等有损广大中小股东利益的行为。”

加速收并购扩规模

值得关注的是，自上市房企分拆旗下物业管理业务上市后，物业管理企业营收多来自于母公司或其关联公司的“输血”，为了提升盈利能力和营收规模，通常来说，物管公司上市后，其所募集资金多用于收并购，以提升第三方业务收入占比，众安智慧生活亦不例外。

据了解，众安智慧生活拟将此次全球发售所得款项净额约55.0%也就是约0.81亿港元用于收购或投资专注于中国住宅或非住宅物业的其他中小型物业管理公司，以使物业组合多元化，并进一步扩大业务，巩固市场地位。

众安智慧生活表示，目标是收购或投资于三至五个左右的潜在目标，范围包括长江三角洲地区、华东地区、中部地区及华南地区分别约有300家、100家、100家及100家，在管总建筑面积不少于1.0百万平方米且最近一个财政年度的年度纯利总额不少于人民币100万元并能够符合其收购及投资标准的物管公司。

“物业是房企转型的载体，当前房地产行业已结束快速建设时代，进入存量管理时代。而且目前物业管理处于发展初期、以中小物业公司为主。有房企背景、较有实力的物业公司可以通过并购快速提升市场份额，为未来获取长期持续稳健的现金流打下基础。”李建杰表示。

上海易居房地产研究院智库总监严跃进对《证券日报》记者表示：“将部分募集资金投入并购，是符合企业成长需求的，但有一点要注意，收购能直接带来规模扩大，不代表能够带来企业经营状况改善，所以企业仍需增强自身的盈利能力。”

（文章来源：证券日报网）

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