楼市阶段性回暖也带动贝壳找房业绩回升。

据贝壳5月18日晚间发布的2023年一季度业绩，期内总交易额(GTV)同比大幅增长65.8%至9715亿元(人民币，下同)。

得益于交易总额回升，净收入同比大幅增长61.6%至203亿元，超出业绩指引上限及市场一致预期；同比扭亏为盈，净利润为27.5亿元，经调整净利润为35.61亿元。

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今年一季度的平台交易额及财务数据增幅是对当期市场冷暖的直接体现，不过，3月下旬起，市场再次出现调整回落。

贝壳管理层对超常的业绩表现、市场再次阶段性调整保持理性，“市场暴涨的时候，我们应该冷静沉着；市场出现调整，也不需要做过度负面的解读。既要防止因为相信而选择性无视眼前的困难，也要防止因为悲观而对业务端数据的改善视而不见，错失抓住市场的机会。”

正如贝壳管理层在2022年度业绩会上提出的“中性市场观”——不必过分在乎短期市场的热度或凉意，长期来看，交易总量和竞争整体上是相对客观中性的，眼光应当看长远，不必过分夸大环境的影响，需要更多向内看。

“向内看”即不管市场环境变幻如何，能力与品质的提升都是不变的。在市场低迷时保持理性、潜心成长，才能在复苏时抓住机遇，抢收红利。

打磨能力、提升效率

助力业绩跑赢大市

今年前三个月，贝壳总交易额65.8%的增幅跑赢大市。其中，存量房GTV同比增长77.6%至6643亿元，净收入92亿元；新房GTV同比增长44.2%至2779亿元，净收入84亿元。

同期，据贝壳研究院数据及国家统计局数据，一季度全国二手房交易额同比增长51.2%，全国商品住宅销售额同比增长7.1%。即便是去除统计口径差异对成交数据的影响，贝壳平台的业绩也展现了市场恢复周期里抢收市场的能力。

贝壳解释称，一季度总交易额大幅回升主要因为宏观经济恢复及连续出台扶持政策的背景下，疫情期间积压的住房需求得到释放，及住房市场预期得到改善；家装家居业务的扩张也助力业绩回升。

市场相对转暖固然是业绩实现回升的直接原因，但在历经市场低谷时能保持战略定力，不断打磨能力、提升效率，也为贝壳抢收市场复苏和季节性红利做好了准备。

过往20多年，贝壳及链家形成了优异的销售去化能力及、一二手作业联动能力，积累了大量二手房客源，随着布局的一二线城市率先恢复，贝壳该业务净收入同比增长42.2%。

2021年下半年来的一系列成本费用优化举措，也帮助贝壳更高效经营，投入获得更大的杠杆效应。一季度，该公司毛利率由去年同期的17.7%增加至31.3%；Non-GAAP净利润35.61亿元，去年同期则仅为2800万元，对比收入规模相近的2021年一季度，Non-GAAP净利润则增长了137%。

毛利率提升及更好的运营杠杆效应综合作用下，贝壳经营利润率从去年同期的-7.3%上升至今年一季度的14.7%。

此外，在更注重“安全”的背景下，贝壳提升了信用优质房地产企业的服务能力，今年一季度，贝壳国央企收入占比提升至46%。

体现在回款效率上，一季度新房回款88.4亿元，连续7个季度超过新房收入；经营性现金净流入76亿元，连续6个季度实现正向经营性现金流；应收账款周转天数也缩短至仅59天，环比缩短5天。

“在更好的新房回款支持下，贝壳一季度的坏账净影响降至1.27亿元。”徐涛在业绩会上透露。

未来，贝壳财务策略将更精细化及有针对性，一赛道在成本及费用优化的基础上，将继续提升经营质量，促进有效增长。

具体而言，对留存下来的平台外部优质产能，在分区域精细化资源配置的基础上，提升合作质量，吸引行业竞优，带来人店效益的提升；新房业务继续严守管理底线，在平衡业务财务健康度和风险的基础上，根据市场情况适当拓展无风险的规模增长；同时跟随市场复苏节奏，对销售和市场费用做合理适当的投入，并坚定不移对前沿信息技术应用进行投入。

人店数量扭转下降趋势

与服务者共同成长

交易服务的核心是人，在行业处于低迷状态时，从业者对未来发展较为迷茫，大量从业者选择了离开。保证人、店的稳定性，对行业发展尤为重要。

从门店及经纪人数量看，贝壳平台的人、店正稳定回升至正常水平，一季度扭转连续下降的势头，活跃门店数环比增加约6%至超过3.96万家，活跃经纪人数环比增加18%，达41.15万人，重回41万人大关。

“我们在市场低谷里支持预留了行业优质的服务者，一起收获市场的复苏。”贝壳管理层在业绩会上说道。

具体的支持措施包括，对渠道分佣比例设置了最低线，避免城市因盲目追求利润导致下游生态恶化；在延续回款要求的基础上加强对等保护期要求，保证经纪人与开发商权利对等；加强对外渠的管理，实现外渠分级与赋能，实现外渠资源更高效的分配；并对盘源进行评分，更好地调配经纪人高效去化优质盘源，提升效率。

优秀服务者的留存是交易开展的前提，市场处于低谷时，服务者潜心提升服务能力、在疫情期间坚持社区友好，则为市场复苏时的交易成功做好准备。

2021年至2022年，贝壳平台超4600名店东完成了花桥学堂学习，平台经纪人完成超2400万小时的专业学习，店东和经纪人能力的提升带来了穿越周期的收获。

对服务者尊严、个人价值的重视是贝壳和链家一向的价值主张，其接下来的一大工作重点是“敢于给服务者作出承诺，持续改善服务者的职业环境和职业心态”，诸如休假等福利及对人的情感关注将持续得到改善，科学化的管理及科技应用也将不断落地。

另外，“服务效率”也是贝壳管理层多次提及的内容。

过往20年，房产经纪、交易行业赶上了市场快速发展的红利，通过解决房源真实性、不吃差价、交易安全问题的方式赢得了客户信赖，进而带来规模的增长。在那个须解决行业标准规范问题的时代，效率并非首要着力点。

发展至今，行业标准及市场规范已基本形成，行业规模也已触顶，效率成为企业新的着力点，效率的提升也是服务者收入提升的前提。

据彭永东在业绩会上介绍，目前行业人均单量始终在0.3单/月徘徊，“未来十年的发展主线将会是‘以品质为核心达成效率增长’。”

落到具体措施上，平台生态建设、合作网络的覆盖与高效合作、店东和经纪人的职业化培训，以及固定成本相对更低的大店模式都有助于实现这一目标。此外，AIGC等技术上的进步也可能为服务者带来提效空间，贝壳将探索和运用好这些产品工具，进一步释放一二赛道服务者的效率潜能。

两翼业务稳步增长

协同建立穿越周期的价值

贝壳家装家居、租赁“两翼业务”继续保持了稳定增长。

伴随着一季度全国装修市场复苏，家装家居业务总交易额为27亿元，去年同期则为2亿元；净收入为14亿元，可比口径下同比增长54.3%。

一二赛道协同能力更加稳定，房产交易业务导流带来的合同额占比超过40%。

租赁业务收入并未单独披露，包括租赁住房管理服务、金融服务在内的新兴业务及其他净收入同比上升222.1%至13亿元。

截至一季度末，贝壳租房在管房源量突破16万套。其中，分散式租赁住房管理服务“省心租”在管房源规模突破9万套。

徐涛在业绩会上再次强调，家装家居和贝壳租房业务并不追求短期内的规模扩张，而是希望在重点城市跑通优异模型，树立标杆，再推广成功经验；同时会更坚定地投入能够帮助长期能力建设的事情，包括产品能力打造、供应链建设和服务品质提升，不断提升服务者的专业能力，提高消费者的满意度。

这也是贝壳沉下心打磨能力的体现，重视长期能力建设，而非快速收割利润、粗放拓张规模，为的是对客户好和建立穿越周期的价值。

正如彭永东所说，贝壳是一家有战略定力的公司，无论市场好与不好，都坚定地有所为有所不为。贝壳这个组织之所以不同，也是因为形成了被客户和服务者激励的文化，以及这种文化驱动的“有尊严的服务者、更美好的居住”的使命。

过去三个季度，贝壳在各项业务上的战略定力也已被市场认可，验证了其在面临不同市场环境时稳定的经营能力。

在徐涛看来，过去的三个季度分别展现了不同的市场形势：2022年三季度，虽受异常高温、个别城市疫情及新房风险事件冲击，但市场仍在复苏通道中，恢复至正常市场的八成，当季贝壳实现Non-GAAP净利润18.88亿元；四季度市场异常艰难，购房意愿低迷，且全国多地受疫情影响，当季实现Non-GAAP净利润15.47亿元；今年一季度则是交易集中释放的市场，正常的房屋交易需求释放、因疫情压制的购房需求集中释放、部分购房者担心房价上涨而提前入市，三大因素综合作用下使得市场迅速反弹，在这种极端活跃的市场里，贝壳实现Non-GAAP净利润35.61亿元。

“这三种连续的中性、极差、极好的市场，充分验证了贝壳平台的价值和极强的盈利能力。”徐涛在业绩会上说道，贝壳不喜欢过热的市场，但也不惧怕过冷的市场，房住不炒、供需平衡的市场最能支持平台价值的彰显和可持续发展。

（文章来源：蓝鲸财经）

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