孙鑫

日前，克而瑞发布2023年1-6月上海房企销售排行榜，在全口径金额、权益销售金额、操盘金额、操盘面积榜单中，招商蛇口（001979）、保利发展（600048）均名列前茅。而据CRIC数据监测显示(数据截至6月28日)，2023年1-6月上海商品住宅供应面积529.49万平方米，较2021年同期上涨27.46%；成交金额为3528.44亿元。

(资料图片仅供参考)

头部房企表现依旧抢眼

回顾上半年上海楼市，一季度置业需求持续释放，楼市迎来一波回温；二季度，楼市在需求释放结束后逐步呈现疲软的状态。从数据层面来看，虽然上海在3月之后依旧保持着“一月一供”的快节奏模式，上半年新房供应总量达近五年之最，但成交规模却未能与供应相匹配，尤其是外围一些郊区项目，市场表现乏力。

在此背景下，各家房企纷纷调整战略布局，4-6月中楼市供应不断增加，新盘应推尽推。就单6月而言，共有37个项目开盘，CRIC数据监测显示(数据截至6月28日)，2023年6月上海商品住宅供应面积为121.99万平方米，环比上涨45.63%；成交金额为571.24亿元，环比上涨17.92%。

从权益榜单各梯队门槛来看，TOP5门槛环比上涨43.9%，足以证明头部房企业绩涨幅可观。此外，2023年上半年多家房企排名较2022年同期出现较大的变动，尤其是国央企。国、央企的崛起在去年就已经初现端倪，而今年更是大放异彩。比如招商蛇口，去年凭借741亿的惊人业绩夺得全年第一的宝座，而今年更是在上海半年度的各维度榜单中稳坐TOP1的位置。同时，企业的品牌好口碑也对业绩的助力也显而易见，比如万科前期凭借自身树立的品牌形象，积累诸多粉丝，今年重回战场便迅速实现赶超，成功跻身操盘金额榜单TOP10的行列。

改善型产品成销售主力

据中房指数CREIS监测，从上半年代表房企各等级城市销售占比情况看，一线城市业绩贡献率持续提升，其中，上海贡献最多增幅最高。不少企业都已经调整战略，将“弹药”集中投资，重仓布局上海市场。

其中，改善型仍为销售主力，首改类项目增长明显。2023年上半年，代表企业在90-140平米首改类项目销售额占比明显提升，增长2.9个百分点至53.8%；140-200平米改善类项目销售额占比为22.3%，同比微降0.2个百分点。整体来看，改善型项目的热销，反映出在基本居住需求得到满足的前提下，消费者更加追求居住条件的改善。相比之下，0-90平米刚需类与200平米以上高端类项目销售额占比出现下滑，同比分别下降1.4个和1.3个百分点。

未来，代表企业改善型产品仍为销售主力，一二线城市首改类销量持续增长，三四线城市改善类、大户型涨幅最大。分城市等级来看，一二线城市90-140平米首改类产品为销售主力户型，销售贡献率占比分别为63.1%、49.6%，同比增长6.5、3.5个百分点，增长幅度明显。代表企业紧抓主流市场需求，产品向改善类及高端产品倾斜，持续升级产品系满足购房者需求。其中，央国企产品多以改善类、中高端为主，如保利发展在上海新开项目中，3个为高端“天字系”。

来源：作者：孙鑫

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