经济学家任泽平近日在接受访问时表示，房地产大开发时代已落幕，未来将进入二手房时代，70%的城市或面临着房子过剩。当前最重要的是稳楼市，放松限购、限贷、限价、限售等各种限制性措施。任泽平表示，“我认为，现在存量房贷利率有下降的空间。3年前我们存量房贷利率5%以上，现在都降到了3点几了，利率差20%-30%，那对普通家庭的影响是巨大的。”

“在经济压力、就业压力、收入压力都存在的情况下，在银行能维持合理利润、存在让利空间的情况下，如果还不下调存量房贷利率，就有点涸泽而渔了。”任泽平呼吁，现在大家要共渡难关，银行要适度地让利加快下调存量房贷利率。老百姓房贷都还不起了，几百亿利润的银行还不采取实质行动让利于民，这不合适。而且央行又再次提出，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

同时，任泽平还说到，从长期来看，房地产销售的下滑是大势所趋，因为中国房地产大开发时代已经结束了。房地产长周期拐点出现，市场从高速增长向高质量发展转变，大力刺激楼市有可能导致硬着陆风险，目前更重要的是稳楼市。

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首先，房地产高速增长的阶段已经过去，大开发时代落幕，正在步入总量平衡、区域分化的新发展阶段。

为什么这么说呢？一是城镇化进程放缓，过去40多年中国城镇化率从18%增长了超过47个百分点，2022年的最新数据是65.2%，这个数据已经接近国际公认的30%-70%城镇化快速发展区间的上限。

二是人均住房面积接近发达国家水平，住房供给逐渐平衡。过去40多年，中国城镇人均住房建筑面积从8平增长到35平，城镇住房套数从3000多万套增长到3.6亿套，套户比也已经超过1，也就是说中国住房供给总体达到平衡。

三是人口总量达峰，已经开始负增长；置业人群早在2013年左右就见顶回落。以上提到的，都不支持房地产大发展。

其次，从政策这个角度分析，中国对房地产行业的政策从2016年底中央提出“房住不炒”，就奠定了基调。房地产调控不断加码，直到2020年前后“三道红线”出台，叠加人口长周期拐点出现，市场对房价永远涨的预期改变。政策对房地产行业要求是三稳——稳地价、稳房价、稳预期，稳楼市才是正道。

因为房地产是中国经济第一大支柱行业，有观点认为为了扭转中国经济下滑，需要重启刺激地产，这个思路是危险的。

事实上，随着住房饱和、三四线城市过剩、城镇化接近尾声以及人口老龄化少子化到来等原因，房地产已经无力承担维持中国经济高增长的使命，如果大幅刺激，居民加杠杆，金融加杠杆，房价再大涨，一定是饮鸩止渴，酝酿更大风险，包括金融风险，房子过剩风险，而且会增加实体经济成本，扼杀年轻人希望，导致居民收入差距拉大。

冰冻三尺非一日之寒。我们银行风险敞口的30%多信贷都投放到了房地产领域，房地产相关产业链带动的基建、玻璃、水泥、制造业相关投资，贡献了中国就业几千万人。所以，房地产转型有个过程，也不宜急于求成，有一个新旧动能转换的过程。

所以，未来需要稳楼市，放松各种限制性措施，防止硬着陆，但是不能再大幅刺激地产，国家下定决心“房住不炒”，当然这需要付出一定代价，比如经济增速的适度放缓和经济转型的一定时期阵痛，但是大方向没问题，老成谋国是用市场化方式促进房地产软着陆，以时间换空间。

在谈到关于存量房贷的问题时，他认为现在存量房贷利率有下降的空间。3年前我们存量房贷利率5%以上，现在都降到了3点几了，利率差20%-30%，那对普通家庭的影响是巨大的。

比如我一个月原来还5000块钱的房贷，如果说存量房贷利率调整，现在可能一个月还3000多就行了，那你想对于一个普通家庭的影响有多大。

所以，我觉得这个时候银行要适度地让利。在经济压力、就业压力、收入压力都存在的情况下，在银行能维持合理利润、存在让利空间的情况下，如果还不下调存量房贷利率，就有点涸泽而渔了。

这个时候就要共渡难关。老百姓房贷都还不起了，几百亿利润的银行还不采取实质行动让利于民，这不合适。而且央行又再次提出，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

今年上半年我们出现了大面积的提前还贷潮，这里大家会很奇怪说老百姓不是没钱嘛，那怎么还会提前还贷呢？这是误解。

完全是因为原来的房贷利率太高，所以大家基本都是提前还老的房贷，还旧贷款再借新贷款。这么一折腾，银行也麻烦，老百姓又增加了很多成本，因为中间要资金周转。

所以，这个时候银行就不如直接降低存量房贷利率。当然，这时我们也可以通过货币政策的降息降准来降低银行的负债成本。银行的资金成本下降它也愿意，这个时候国家也得给它提要求，就可以降低我们居民的房贷利率，如此老百姓肯定拍手称快。

现在需要共克时艰。好消息就是我们正在往下调存量房贷利率这个方向推动，但是力度和节奏需要加快。

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