碧桂园,官宣了!
2023-08-11 13:26:51    城市财经

作者:余飞


(资料图片仅供参考)

01

碧桂园官宣

最近,房地产所有的焦点,都落在了碧桂园身上。谁让它是恒大倒下之后的宇宙第一大房企呢。

之前关于碧桂园暴雷的小作文,满天飞。但是,需要澄清一点的是,截止到目前,碧桂园仍没有暴雷,也即仍没有实质性违约。

8月8日,碧桂园正面回应,有两笔美元债票息2256万美元(约合人民币1.6亿元)没有支付,主要是公司账面上可动用资金持续减少,出现了阶段性流动压力。

不过,这两笔美元债都有30天的支付宽限期,在宽限期内,如果支付,就不算违约。如果宽限期内没有支付,才算真正的违约和暴雷。

当然,虽然有30天宽限期,但是碧桂园的确走到看暴雷的边缘,很有可能走上恒大的老路。

8月10日晚,碧桂园发布公告,正式官宣:

根据其初步评估,今年上半年,碧桂园预计净亏损为约450亿元至550亿元。

半年亏损450亿至550亿,这是难以想象的,相当于一天亏损3亿左右。而去年同期,碧桂园还盈利19.1亿元。

如果把时间再往前推,2019年、2020年和2021年三年,碧桂园的净利润还分别高达612亿、541亿和410亿,是行业内最赚钱的房企之一。

转变太过,一年时间,沧海桑田。碧桂园在公告中,也直接说明了亏损的原因:

自2021年以来,行业步入了前所未有的困难时期,多重不利因素叠加,导致行业销售和公开市场融资面临严峻的困难和挑战。2023年1–7月,集团实现权益销售金额 人民币1408亿元,同比下降35%,较2021年下降61%;7月单月实现权益销售金额人民币121亿元,连续第四个月环比下降,同比下降60%,较2021年下降78%。

02

什么拖垮了碧桂园

是什么拖垮了碧桂园?

现在讨论这个问题,似乎意义不大,但不妨一看。

碧桂园自己说,是市场行情困难,房子卖不出去,销售额极速下降。这的确是原因之一,在各种融资渠道收紧的背景下,销售回款是房企仅有的扩大现金流的渠道。

市场还有一种声音。比如深圳地产大咖朱文策表示,是保交楼压力拖垮了碧桂园。

自去年楼市风波以来,保交楼便成了一项政治任务,在高层召开的关于房地产的每一场会议中,这个话题都绕不开。

碧桂园去年交付了70万套,是排在第二第三名恒大、万科的2倍多。占交付数量前50房企的17.5%。

今年上半年,碧桂园交付了27.8万套,预计全年交付70万套。

保交楼,是天经地义的,老百姓出钱买房,最终收房,自然之理也。但是,在所有房企都现金流紧张的背景下,加快保教楼的任务,消耗了很多房企的现金流。

在过去正常的周期中,各项融资渠道都打开的背景下,强调保交楼没问题,现在的周期中,则成为了压垮房企的最后一根稻草。

我同意这个观点,这相当于叫一个病殃殃的人参加百米竞赛,不断催促人家跑快点,最后绊倒摔跤躺进ICU,不可避免。

但是,这都不是房企暴雷的根本。

就好比一个人,市场好的时候多赚点,市场不好的时候,少赚点。如果市场环境不好,立刻就倒下,那只能是自身有问题。

政府站在购房者角度强调保交楼,没有任何问题,房企作为销售方,完成保交楼也是天经地义。

房企在保交楼的过程中倒下,根本原因是过去扩张太过,举债太过,躺在债务中疯狂快周转,日子过得太舒坦,导致债务累累。

但现在事情已经发生,再说过去,已经没有了意义。

当下是要不要救,救不救得起来的问题。这个问题的归根结底,是碧桂园能不能倒下。

03

碧桂园能不能倒下

靠碧桂园自己,完全救不了自己。

第一,表面上看,碧桂园仍没有到山穷水尽的地步,实际上资产已经大打折扣。

从2022年的财报来看,碧桂园的总资产有1.74万亿。

同期的总负债,1.43万亿。

还没有到资不抵债的地步。

但是,资产是浮动的,而债务则是恒定的,而且债务会随着时间推移利息增加而增加。

资产值不值钱,和企业本身的状况有直接关系。

你好的时候,资产1.74万亿就是1.74万亿,不好的时候,1.74万亿则要大打折扣。因为如果你想将资产变现,必须折价才会有人接盘。

更何况,碧桂园的资产,大多都在行情惨淡的三四线城市。

碧桂园2022年财报显示,其权益合同销售金额,60%由三四线城市贡献。

来源:碧桂园2022年财报

同时,碧桂园在最新的报告中表示,净资产充足、土储充裕,截至2022年年底,净资产约3096亿元,总权益可售资源约12083亿元。

但这些土地储备,同样大部分都在低能级城市中。

这些资产即便想卖出套现,也非贱卖不可,而且当下的环境,贱卖不一定有人接盘。

所以,表面上看碧桂园仍没有资不抵债,但实际上,资产已经大打折扣。

第二,后面的销售会更难,房子更难卖出去。

这个论断,一方面是市场决定的。当下的房地产市场,都在降低负债表,由于收入和就业不稳定,买不起房的人越来越多。房子越来越难卖。

另一方面,碧桂园已经身陷险境,对于一个处在危险中的房企,还有多少人敢买。即便是大降价,大家也都会谨慎谨慎再谨慎。

仅此两条,碧桂园就很难完成自救。

想要救碧桂园,必须官方出手才行。

8月11日,济南日报报业集团旗下的经济观察报发布一篇《对碧桂园,该拉还得拉一把》文章,看来主流媒体也在呼吁。

作为一个具备独立之精神、自由之思想的个体,我的观点是,的确该拉扯碧桂园一把。

第一,现在救碧桂园,不是救碧桂园这家企业,而是就身系碧桂园的数万家企业、数十万员工与家庭、还有大一堆买了碧桂园房子的家庭。

公开数据显示,碧桂园地产员工总人数69932人,碧桂园服务员工人数227759人,其员工总数接近30万人,是员工最多的地产公司。

碧桂园一旦倒下,这些人中绝大部分将失业,不但带动不了就业,还会给社会带来较大的失业率。

同时,碧桂园地产的合作供应商总数33207家,影响了3.3万家上下游企业。碧桂园一旦倒下,这些企业中有多少会跟着一起倒下?

同时,还有一大批买了碧桂园房子还没收房的家庭,也会跟着一起倒霉。

第二,碧桂园倒下,对所有在努力保交付、努力维护运行稳定、维护投资人债权人利益的企业而言,不仅胆寒,更是心寒。

第三,作为民营房企龙头的碧桂园一旦倒下,其产生的链式反应无法估量。不仅会将最近一段时间出台的各种政策利好完全对冲,还会加大市场的萧瑟程度。

试问,碧桂园都倒了,还有谁家的房子,能够安心购买?龙湖吗,万科吗,谁知道他们又会发生什么?就像谁曾料想到碧桂园会发生现在的情况一样。

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