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东方证券首席经济学家邵宇在“行至十字路口的中国房地产”分论坛上，针对中国房地产市场的调整作了精彩阐述。

房地产领域的货币流动性出现收缩

他表示疫情加剧了社会经济分化和国际竞争，也间接改变了房地产行业的格局。作为社会财富的主要承载者，对房地产行业的政策调整是改善贫富差距、实现社会资源优化配置的有利工具。

同时他指出，随着货币政策经历了一轮变化，流动性开始收缩，房地产领域的货币流动性也出现收缩，这意味着房地产管理措施的预期开始出现。

但“我们并不希望房地产就此消失，也不太可能”，邵宇同时表示。在可预见的将来，特别是“十四五”“十五五”期间，它“仍然是非常重要的产业”，具体就是2035年实现深度城市化之前的核心城市群建设。

所谓深度城市化，就是受“碳达峰”、“碳中和”政策影响，未来十五年内我国要实现的工业化、城市化建设。

未来地产模式正向新加坡模式转变

对于当前对房地产政策的调整，邵宇认为，这是一次对房地产的压力测试，是为了避免未来可能出现的风险，比如养老金亏空等。他解释到，业界普遍认为“碳达峰”之前，我们会在2026年率先实现“人达峰”。如果没有延迟退休，到2028年我们的养老金收入跟支出会正好持平。而当前的地产政策调整就是为了避免未来的尴尬。

如何调整呢?邵宇进一步表示，随着政策趋势慢慢确立，明年的房地产投资会有所回升，但也伴随一些重大趋势，比如地产发展模式的转变。

他举例长三角，指出长三角建设重点放在了两个区域，一个是830平方公里的临港，这里有66万的常住人口，未来目标是250万;另一个是将江苏吴江、浙江嘉善、上海青浦囊括起来的2300平方公里的长三角一体化发展示范区。两地加起来3200平方公里，邵宇认为这是未来10-15年整个长三角城市化的主要战场。

他还举例香港北部都市区，这里接近300平方公里，但要达到250万的常住人口。他认为未来我国内地以及香港的地产模式会向新加坡模式转变。

最后，邵宇总结到，房地产仍然是非常重要的产业，对房地产的优化政策明年底或将看到，也会形成对明年经济增长的重要贡献点。他预测未来五年内房价将回撤到现在最高点的90%，未来甚至会回撤到30%左右。虽然未来核心城区、核心房地产会有明显的保值功能，但是未来的增值空间会进一步压缩。

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