出品|搜狐财经

作者|叶子沛吴亚

“京派房企”在2021年普遍出现“增收不增利”的现象，甚至还录得亏损，华远地产（600743.SH）也是其中之一。

4月19日，华远地产发布2021年年报。报告期内，其实现总营收136.93亿元，同比增长77.13%；归母净利润却亏损6.69亿元，同比降幅高达261.68%；归母净非净利润亏损7.48亿元，同比下降358.87%。

同期，华远地产销售业绩也出现下滑，全年操盘和并表项目共实现销售额101.85亿元，同比下降46.78%；对应销售面积101.24万平方米，同比下降46.15%。

华远地产在年报中并未解释公司净利润大降的原因，拆解年报数据来看，毛利率下滑和存货计提减值是重要因素。2021年，华远地产整体毛利率下降近10个百分点至17.3%。

不过，存货计提减值对华远地产的净利润影响更大。2021年，其对位于北京、长沙、西安等地的个别项目计提减值，合计计提存货跌价准备金额15.55亿元，由此减少公司净利润15.51亿元，减少归母净利润12.06亿元。

存货跌价正成为华远地产的利润“杀手”，此前的2020年，其就曾对旗下9个项目计提存货跌价准备金额6.62亿元，并由此减少当期公司净利润6.58亿元。

对于资产出现大额减值导致亏损，华远地产曾在今年1月底披露的2021年业绩预告中，将原因归咎于受新冠疫情、调控政策的影响，其开发的部分住宅及商业项目销售价格不及预期。

营业总成本大增97.43%远超总营收增幅

来自成本端的费用管控不佳，是导致华远地产盈利端承压的一大原因。

2021年，华远地产实现总营收136.93亿元，同比增长77.13%。其中，房地产开发业务营收132.54亿元，为第一大收入来源，营收贡献比为96.79%。

但同期，华远地产营业成本同比大增101.11%至113.2亿元；“三费”（销售费用、管理费用、财务费用）也出现了13.59%-159.55%的增长。

最终，全年营业总成本达到127.9亿元，同比增长97.43%，远超总营收仅77.13%的增幅。

同时，作为华远地产第一大收入来源的房地产开发业务毛利率却同比大降10.21个百分点，仅为16.48%。

往期财报数据显示，此前的2018年-2020年，该业务的毛利率还稳定保持在26%左右的水平。

而同期，华远地产酒店业务的营收、毛利均有上涨，全年营收2.33亿元，同比增长19.95%；毛利率上涨14.85%至34.46%。

但营收占比仅为1.7%的酒店业务，纵使毛利率水平明显高出开发业务，过低的占比令其仍无法对华远地产的全盘业绩带来提升。

两年计提存货跌价准备金额达22.17亿元

开发项目毛利率下滑之外，计提减值对华远地产净利润造成的影响更大。

华远地产随年报一起披露的减值公告显示，截至2021年末，华远地产在北京、长沙、西安、天津、佛山、银川的个别项目存在存货减值的情况。2021年全年，其合计计提存货跌价准备金额15.55亿元，导致公司当期净利润减少15.51亿元。

华远地产并不是房企中计提减值的个例，与华远地产同为“京派房企”的首开股份和城建发展在2021年也进行了计提减值。

首开股份2021年计提资产减值准备总计10.84亿元，包括对房地产项目计提存货跌价准备10.83亿元，对投资物业计提投资性房地产资产减值准备70.47万元，合同资产减值损失96.88万元。

城建发展2021年对持有的项目也进行存货跌价准备，对北京密码等多个项目共计提了约4.037亿元的存货跌价准备；全年计提资产减值损失同比增加23%至4亿元。

不只是“京派房企”，受房地产大环境影响，2021年许多房企也有计提减值动作。今年1月，阳光城城曾预告2021年归母净利润将亏损45亿元至58亿元。其中一大原因便是阳光城针对跌价2亿以上的项目，共计计提了近25亿元的跌价准备。

蓝光发展2021年净利润预亏120.37亿元，其中超半数的亏损来源于其计提的69.1亿元的减值准备。华夏幸福同年净利润预亏331亿元到391亿元，也有资产大额减值的身影。

最近的4月18日，荣盛发展修正2021年业绩预告，因计提跌价准备，归母净利润由原来的预计盈利1亿元至1.5亿元，调整为亏损45亿元至60亿元。

而对于华远地产而言，这已不是其第一次计提减值。此前的2020年也有类似情况，当年华远地产对公司位于长沙、西安、天津、佛山的9个项目，共计提存货跌价准备金额6.62亿元；并由此减少公司当期净利润6.58亿元。

这两次计提减值令华远地产出现大额资产减值损失，2018年时该指标仅为557.4万元，2019年增长1.41倍至1343万元；到了2020年突然暴增119.4倍至6.55亿元，最新的2021年增1.47倍至16.18亿元。

2021年北京石景山单个项目计提减值6.24亿元

为何要进行计提减值？在今年1月29日发布的2021年业绩预告中，华远地产曾表示，“公司开发的部分住宅及商业项目销售价格不及预期，为顺应市场变化，加快销售及现金回笼，公司根据各项目所处区域的市场环境、产品结构、推售节点及销售周期，预计对部分项目售价进行调整，使得可变现净值低于成本。

再对照华远地产发布的具体项目计提情况梳理可发现，华远地产天津海蓝城、天津栖塘、佛山海蓝城、佛山美的明湖北湾花园二期这四个项目连续两年计提，累计计提9.46亿元；2021年仅北京石景山单个项目，便计提6.24亿元，占当期计提总额的40%。

2021年年报显示，华远地产的北京石景山项目物业类型为商业、办公，于2018年开工，预计2022年竣工；预计的总投资额为74.972亿元，期末余额为67.15亿元；报告期内可供出售面积为51968平方米，仅占项目在建建筑面积21.77万平方米的23.87%。数据来源：华远地产年报；制表：搜狐财经

不过，计提减值并不是一锤子买卖。如阳光城此前在回复深交所关于其计提减值对公司的影响时就曾表示，若未来市场情况好转，存货跌价准备仍可转回。

也就是说，房企根据当前预期的市场不利情况，于谨慎性原则计提相应存货跌价准备，一旦未来导致存货跌价的因素消失，转回的跌价准备又将直接影响当期的利润。

而考虑到房地产开发周期的情况，华远地产在2020、2021年销售遇阻而不得不减值的项目大概多是其在2017年-2019年时获取的项目，而那个阶段也正是华远地产逆势扩张的时期。

往期年报显示，2017年全年，华远地产的土地储备投资不过56.62亿元，当年仅新增土储170万平方米；未能进入克而瑞等第三方机构统计的房企新增土储百强榜。

2018年，华远地产的全年土地储备投资却突然升至94.96亿元，新增土地储备269万平方米，一跃进入当年房企新增土储的第72位。

2019年，尽管华远地产新增土储同比下降了10.93%，但全年的土地投资额仍达到87.24亿元。

这样的扩张态势在2020年有所缓解，当年华远地产仅于西安、银川、长沙三个城市投资15.5亿元新增3宗土地。换句话说，华远地产如今的计提减值准备，或也是在为昔日所拿的高价地买单。

十分典型的便是佛山海蓝城这一住宅项目，华远地产2020年对其计提减值2.4亿元，最新的2021年又继续计提2.75亿元，即两年计提达到5.15亿元。

2018年时，华远地产通过最高限价15.53亿元拿下该项目所对应的土地，对应楼面价约7689元/平米。房天下数据显示目前该楼盘的在售均价仅为11000元/平米，但周边项目也有不少项目均价仅在9千左右。

考虑到近4年来建筑原材料的上涨和项目的资金沉淀，项目亏钱也就不意外。年报数据显示，2020年和2021年该项目净利润均亏损、累亏5.27亿元。

事实上，华远地产2021年的销售业绩也不佳。期内操盘和并表项目完成销售签约额101.85亿元，同比下降46.78%。

此前，华远地产定下的2021年销售规模目标180亿元，这意味着其最终的2021年目标完成率不足六成。

关键词： 华远地产 存货跌价准备