记者 刘德禄 实习记者 张帅旗 报道

4月20日，房地产代理及咨询服务提供商迪赛基业控股有限公司（下称“迪赛基业”）第三次向港交所投递招股书，此前，迪赛基业曾在2021年提交过两次上市申请，均因招股书失效未能成功。

迪赛基业近年营收增速呈放缓趋势。招股书显示，2019-2021年，该公司营业收益分别约为1.85亿元、2.06亿元和2.15亿元。同期该公司的住宅物业平均佣金率从0.8%下降至0.57%，达到近三年新低点。

值得关注的是，迪赛基业曾因涉嫌将办公用房宣传成公寓售卖，涉嫌虚假销售的房子多达400多套，被镇海区市场监督管理局立案调查。

就上述情况，记者致电迪赛基业尝试联系采访，该公司工作人员表示“不需要”，后挂断了电话。

佣金率逐年下滑 员工成本占比过高

公开资料显示，迪赛基业是宁波及苏州一手房地产市场的房地产代理及咨询服务提供商。据灼识咨询报告，按2021年一手住宅及商业房地产代理服务产生的收益计，迪赛基业在宁波及苏州的房地产代理中排名第二及第五，分別占市场份额的4.8%及0.4%。

4月20日，迪赛基业第三次冲击港股IPO，智富融资为其独家保荐人。此前，迪赛基业的上市之路并不顺利。2016年，迪赛基业在新三板挂牌，并在2020年摘牌。随后，其于2021年2月和8月向港交所提交上市申请，但均因招股书失效未能成功。

迪赛基业近年营收增速呈放缓趋势。招股书显示，2019-2021年，该公司营业收益分别约为1.85亿元、2.06亿元和2.15亿元，同比增速分别为24.7%和4.3%；净利润分别约为0.12亿元、0.36亿元和0.38亿元，同比增速分别为200%和5%。

据悉，迪赛基业的业务主要由房地产代理服务和房地产咨询业务构成。2019-2021年，房地产代理服务约占总收益的94.4%、89.6%及86.7%；房地产咨询业务约占总收益的5.6%、6.6%及10.0%。

由此可见，房地产代理服务是迪赛基业的收益支柱，近三年平均收益占比达90.23%，但与咨询业务收益挂钩的住宅物业平均佣金率却连年下滑。招股书显示，2019-2021年，上述平均佣金率分别为0.8%、0.63%、0.57%。而连年走低的佣金率或是迪赛基业营收放缓原因之一。

此外，招股书显示，迪赛基业的员工开支较高。截至2021年12月末，迪赛基业于宁波及苏州的运营及销售团队共拥有466名员工。2019-2021年，该公司员工开支分别约为1.26亿元、1.13亿元及1.00亿元；分别约占总收益的68.3%、55.0%及46.6%。

迪赛基业也表示，员工成本是业务运营产生的最大成本，若员工成本持续增加，而未能及时将部分或全部成本增幅转嫁予房地产开发商，或采取有效的节约成本措施，该公司的盈利能力及经营业绩可能受到重大不利影响。

值得一提的是，2019-2021年，迪赛基业的应收款分别约为0.53亿元、0.66亿元及0.91亿元；分别约占营业收益的28.64%、32.03%及42.32%，呈逐年递增趋势。

涉嫌虚假宣传售卖房产，曾因广告违规被处罚

2020年2月28日，迪赛基业因房地产广告中出现融资或者变相融资的内容，含有升值或者投资回报的承诺被宁波市鄞州区市场监督管理局立案调查。

经查，迪赛基业在代理销售其他置业公司房源期间，制作了含“跟着500强商家赚钱......20年整栋运营稳健回报坐享其成”等内容的宣传折页进行宣传。2020年7月8日，迪赛基业被责令停止发布广告，在相应范围内消除影响，并被罚款7900元。

不仅如此，迪赛基业曾因涉嫌将办公用房宣传成公寓售卖，在当地引起了一场风波，所涉小区名为迪赛邻里。公开资料显示，迪赛邻里是2019年镇海新城管委会重点建设项目之一，规划为商业办公性质的社区邻里中心。该项目开发商为宁波美景置业有限公司（下称“美景置业”）。企查查显示，美景置业由迪赛基业100%控股，两家公司法定代表人均为沙勇。

据购买迪赛邻里的业主反映，迪赛邻里销售时是按商业结合公寓宣传的，样板房中卫生间、浴室，灶台一应俱全。然而在实际看房后，业主发现该房屋不符合当时销售宣传，未有包括但不限于该房屋的管道（进水管、排污管、排气管、废水管等），走廊上方储藏间等等。且每个楼层仅有男女各一个卫生间，里面只有一个蹲位。据业主发布的信息显示，美景置业涉嫌虚假销售的房子多达400余套。

随后业主提出将每户烟道、进水出水管道、安装到位、卫生间排污管道安装到位等要求，美景置业却表示需要70%以上业主提出改造申请才可进行改造，而且费用要求业主承担。

业主通过多种手段维权后，引起了有关部门的关注。有报道显示，镇海区市场监督管理局广告监管科相关负责人表示，事发后，他们已对迪赛邻里楼盘涉嫌虚假宣传的问题进行了立案。

公开信息显示，2020年9月15日，宁波市镇海区市场监督管理局对宁波美景置业涉嫌引人误解的商业宣传一案举行公开听证。2021年8月2日，浙江省公共资源交易服务平台发布了迪赛邻里违规装修物业管控项目公开招标采购公告。

值得一提的是，迪赛置业在招股书中表示，作为持牌房地产代理公司，迪赛置业及其持牌雇员均负有法定责任，不得销售未能符合法定销售条件的物业，或在任何广告提供任何物业状况的虚假陈述。

关键词： 代理服务 营业收益