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作者｜吴亚

地产高增长时代一去不复返，纵使是昔日被称为地产“四大金刚”的“招保万金”，也都无法逃离净利润下滑的命运。

2021年，金地集团实现总营收992.3亿元，同比上升18.16%；归母净利润94.09亿元，同比减少了9.5%，系近6年来首次下滑；整体毛利率21.18%，创下近23年来的最低值。

盈利承压之外，金地集团2021年的其它业绩指标多数表现平稳。销售业绩更是逆势增长，增幅位于TOP20房企前列；全年实现销售额2867亿元，目标完成率达到102.39%。

金地集团也意识到了其在盈利层面的“瑕疵”，在年报的《致股东》中，其提出，未来要调整发展模式，更加关注利润与规模的新平衡；力争“项目利润实现”及公司“利润总额”的稳步增长。

在4月25日下午举行的业绩说明会上，金地集团董事长凌克表示，“不同阶段的房地产行业利润率水平会因应市场情况而变化，公司会顺应行业趋势的变化，调整自身开发和投资策略，把握好现金流管理，尽可能兼顾收益率水平，以平衡发展的经营思想，提升经营质量。”

走低的盈利指标

事实上，金地集团在2021年一季度就出现了营收和归母净利润“双降”的情况，当期同比下滑0.1%、56.29%。

二季度，营收恢复正增长；但归母净利的降幅仍为25.4%。紧接着的三季度，业绩再次出现“双降”现象，实现营收196.1亿元、归母净利14.84亿元，同比下降4.64%、26.19%。

这是自2015年以来，金地集团首次出现三季度营收和归母净利润同时下降。对此，金地集团在三季报中的解释是：由于报告期结转的房地产开发项目毛利率下降以及期间费用增加。

到了四季度，金地集团的营收和归母净利润双双“回正”，但已无法挽救其全年业绩。

最终，2021年，金地集团的归母净利润还是同比下降了9.5%至94.1亿元。同样是自2015年以来，首次出现下滑。

图片来源：金地集团2021年年报

事实上，2021年金地集团三条业务线的营收均实现了不同程度的增长，由此拉动其全年总营收的增长。但问题在于，其中的两条业务线直接出现了“增收不增利”现象。

金地集团房地产开发营收883.63亿元，同比增长17.54%；营收贡献比89.04%，但毛利率仅为19.65%，同比下降13.91个百分点。

同期，物业出租及其他营收34.66亿元，同比增长14.47%；毛利率为50.4%，却也微降了4.47个百分点；而仅为3.49%的营收贡献比，自然令该板块无法对全盘业绩起到提升作用。

针对公司利润水平的下降，金地集团董事、高级副总裁兼财务负责人韦传军称，房地产业务结转毛利率下滑是行业大趋势。此外，受疫情影响，2021年公司项目结算规模和结算毛利率“不及预期”。

年报也显示，2021年金地集团华南、西部两大区域的结算面积减少，两大区域当期营收分别同比下降了20.05%、43.42%。

房地产业务毛利率的暴降，也拉垮了金地集团的整体毛利率水平。2021年仅为21.28%，同比下降11.86个百分点；创下近23年来的最低值。

另一层因素，则是金地集团在年报和业绩会上都未提到的，这又与其发展模式紧密相关。2017年时，金地集团曾喊出了“3年冲击2000亿”的销售口号。

之后的2018年-2020年，金地集团拿地总额分别为1000亿元、1200亿元和1350亿元；但权益占比却仅为40.4%、46.5%和51.6%，并无明显的提升。而这期间，克而瑞所公布的房企新增土地权益投资比例平均值则为65%。

最新的2021年，金地集团权益土储约2923万平方米，土地权益占比45.69%；比2020年同期的51%进一步降低。

而2018年-2020年里，金地集团少数股东权益占全部股东权益比例则分别为30%、34%和39%；但到了2021年，突然增至42.86%。

换言之，合作开发虽然是大环境下房企扩大规模的利器，也为金地集团埋下了隐患，在合作过程中较低的权益占比影响了其归母利润水平。

“三道红线”连续六年保持“绿档”

确实，金地集团的销售业绩即使在2021年也保持了一定的韧性。销售增幅处于TOP20房企前列，同时也是2021年为数不多完成年初销售目标的房企之一。

全年实现销售额2867.1亿元，同比增长18.15%；对应销售面积1377万平方米，同比增长15.25%；截止年末，预收账款（含合同负债）为1128亿元，同比增长了19.1%，为未来的销售业绩结算提供了保障。

虽然这样的销售规模距离昔日的队友，仍有一定差距。在克而瑞发布的2021年房企销售排名中，万科、保利、招商蛇口分别占据第三、第四及第九位，金地则位居第十一位。

2021年，房地产行业持续寒冬，多家房企出现债务违约。金地集团则是到目前位置少数还未出现危险信号的房企，并且其还发行了两期公司债，累计发行规模49.95亿元；另发行110亿元中期票据，各期债券均按时兑付。

“三道红线”指标方面，金地集团也已经连续6年保持“绿档”。最新的2021年，资产负债率为76.19%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，实际资产负债率低至67.6%，净负债率仅为55.2%。

债务结构方面，截止期末金地集团一年期以上的中长期负债占全部有息负债比重的68.25%，短期债务占比为31.7%；境内负债占比92.3%，境外负债占比仅7.7%。

对比现金情况来看，同期，金地集团实现经营性现金净流入94亿元，持有货币资金余额648亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债覆盖倍数达1.4倍。

而从未来业务的成长性来看，在地产主业之外，企业也在进驻自持资产、物业服务、科技等赛道，并已布局多年。

2021年，金地在持有型物业方面新获取了广州花都TOD大型综合体项目；产业方面则新获取北京坤鼎项目、广州创智汇、上海安弗施等七个项目，新增管理面积190万平方米。

截止2021年末，金地运营的持有型项目已达28个，其中涵盖了购物中心、写字楼、产业园区、长租公寓等不同物业类型，累积租金面积约244万平方米，同比增长37.5%，其中产业园面积达103万平方米。

凌克在业绩会上也表示，“公司将适度提高持有型物业规模，在住宅销售放缓的情况下，维持销售额、利润和估值的稳定增长。”

除此之外，与地产主业协同的金地物业，2021年正式更名为“金地智慧服务”。年报显示，年内金地智慧服务通过单项目拓展和收并购方式，新增外拓合约面积超过7000万平方米。

截止2021年末，金地智慧服务的合约管理面积突破3.3亿平方米，其中外拓占比高达71%，非住业态占比达15%，市场外拓能力居于行业前四；在营收表现上，2021年金地智慧服务的营收首次突破50亿元达52.8亿元，同比增长30%。

此外，金地集团在开发代建业务板块也有布局。2021年新签约19个项目，签约面积超过300万平方米；截止年末，在全国超过30座城市实现布局，管理服务项目近90个，累计开发管理面积超1500万平方米。

在业绩会上，外界对这两大业务是否有分拆上市计划十分关心。对此，金地集团管理层称“还没有明确的上市时间表。”但也称，“未来若要上市会选择符合投资者利益的合适时机。”

大家人寿六轮减持后仍为第三大股东

而在分红方面，金地集团也是毫不吝啬。2021年，其拟向全体股东每10股派发现金股利6.3元（含税），合计拟派发现金红利28.4亿元（含税），占公司当期归母净利润的30.2%。

据东方财富Choice数据显示，金地集团自上市以来募资4次共计104.82亿元，派现20次共计196.02亿元，累计派现募资比为187.01%。

但金地集团却遭遇了保险资金的“抛弃”，自2021年9月开始，大家人寿六次减持金地集团；至当年12月24日，合计减持金地集团约6.77亿股，占总股本的15%。减持后，持有金地集团股份比例下降至5.43%、对应约2.45亿股。

大家人寿的前身——安邦保险于2012年底出现在金地集团的十大股东之列，9月的这轮减持是大家人寿持股金地集团9年来的首次减持。

此前财报显示，减持前，大家人寿持有金地集团的普通股累计达到9.22亿股，占该公司总股本的20.43%，位列第二大股东。连月的六轮减持里，减持均价在11元上下；由此粗略推算，大家人寿自9月来的减持“套现”金额逾70亿元。

大家人寿对金地集团的密集减持，仅是当下险资对地产投资策略微妙转变的一个缩影。2021年下半年以来，泰康人寿、君康人寿、和谐健康、华夏人寿、阳光人寿等对地产股均进行了不同幅度的减持，在被减持的房企中，不乏金融街、招商蛇口、华侨城Ａ等知名房企。

图片来源：金地集团2021年年报

年报显示，截止2021年末，大家人寿仍为金地集团的第三大股东，持股比例5.43%；第一和第二大股东富德生命人寿和深圳市福田投资控股有限公司，也是险资背景。

在险资频繁减持的同时，小股东也在撤退。截至2021年，金地集团股东户数为4.86万户，同比减少了1.5万户，减少23.67%。

关键词： 金地集团 万平方米