北京的城市更新是千年古都的城市更新，是落实新时代首都城市战略定位的城市更新，是减量背景下的城市更新，也是满足人民群众对美好生活需要的城市更新。近日，北京市人民政府正式印发《北京市城市更新专项规划(北京市“十四五”时期城市更新规划)》，明确将严控大拆大建，严守安全底线，严格生态保护，小规模、渐进式、可持续地开展城市更新。这也是全国首个减量发展背景下的城市更新专项规划。

规划引领

明确六大更新目标

市规划自然资源委相关负责人介绍，《更新专项规划》以新总规为引领，从服务“四个中心”建设、推动“五子”联动为导向的功能性更新和民生保障、环境改善为导向的社会性更新两条主线出发，提出保障首都功能、激发经济活力、改善民生福祉、加强生态保护、传承历史文化、提升治理能力六个方面更新目标，并细化提出十条更新策略。

《更新专项规划》提出，依托“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，分圈层差异化明确更新方向，将首都功能核心区和城市副中心作为更新重点，强调历史文化保护与城市修补。

其中，首都功能核心区立足政治中心服务保障，强调历史文化保护与更新和谐共融;中心城区立足“减量双控”，突出减量提质更新;城市副中心立足“腾笼换鸟”，强调高水平落实控规;多点地区立足优化城市功能，更新用地优先用于承接中心城区疏解;生态涵养区立足优化生态环境，更新用地适度承接与绿色生态发展相适应的城市功能。

“十三五”时期，随着新总规、副中心控规和核心区控规的批复，北京规划的“四梁八柱”已经形成，城市发展从集聚资源求增长向疏解功能谋发展转变。“十四五”时期，作为全国首个减量发展的超大城市，北京打破传统增量发展思维惯性，探索小规模、渐进式、可持续的城市更新路径。

民生改善

划定178个重点街区

民生改善和品质提升是《更新专项规划》遵循的重要原则之一。市规划自然资源委相关负责人介绍，《更新专项规划》在全市划定了178个重点更新街区，梳理全市集中建设区内可更新建筑约2.45亿平方米，推动基础设施类系统保障、居住类保护更新、产业类“腾笼换鸟”、公共空间类品质提升，为构建高质量发展新格局提供有效的空间载体。

到2025年，本市将完成核心区平房(院落)10000户申请式退租和6000户修缮任务，完成全市2000年底前建成需改造的1.6亿平方米老旧小区改造任务，实施100万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造，完成22个传统商圈改造升级，基本完成134个正在推进的城镇棚户区改造项目。

《更新专项规划》明确，探索多元社会主体共同参与的历史文化街区有机更新模式。持续推进平房区申请式退租、换租和保护性修缮、恢复性修建，完善“共生院”模式，逐步拆除院内违法建筑，恢复传统四合院基本格局。同时，改善留驻居民住房和基础设施条件，逐步推进平房住宅成套化改造。保持老城格局尺度，延续城市特色风貌，恢复具有老北京味的生活场景。

朝阳区劲松北社区打造“劲松模式”、石景山区老山东里北社区探索“先尝后买”……近年来，本市不断探索老旧小区改造微利可持续模式，积累了不少有益经验。《更新专项规划》提出，“十四五”时期，聚焦老旧小区更新改造工作，要把握改造重点，重点推进基础类改造，着力保障房屋安全;持续推动住宅节能改造，提升建筑性能;推进完善类和提升类改造，注重适老化和无障碍改造。危旧楼房和简易楼要优先解危排险，保障安全底线，做好危旧楼房翻建和简易楼有序外迁腾退。

街区统筹

八张清单推动落地实施

体检评估找问题、多元协商问需求、整体策划配政策、制定计划推行动……此前，以回天地区为试点，本市创新提出“四步走”“八清单”的存量地区控规编制方法。《更新专项规划》将该方法推广到其他更新街区。

规划明确，“十四五”时期，本市将坚持规划引领，以街区为单元，聚焦产业发展滞后、民生短板突出、环境品质低下、安全隐患风险大的街区，依托街区控规和更新项目实施方案，形成“规划加策划、策划转行动、行动推项目”的城市更新实施框架。根据街区问题和资源清单、需求和愿景清单、策略和政策清单，统筹生成街区更新任务清单、项目清单。

对接《北京市城市更新行动计划(2021—2025年)》，《更新专项规划》提出，按照首都功能核心区平房(院落)、老旧小区、危旧楼房和简易楼、老旧楼宇和传统商圈、低效产业园区和老旧厂房、城镇棚户区六大项目类型，明确“十四五”时期工作任务。同时，根据市住建委备案的示范项目清单，分圈层分类型进行引导，推动重点项目的滚动生成与动态更新。

例如，在核心区，促进中轴线申遗保护综合整治，持续推动钟鼓楼周边、大栅栏观音寺等平房区申请式退租等;在中心城区，优化北中轴奥林匹克中心区环境品质，强化南中轴地区发展统筹，推进南苑—大红门地区腾退产业空间改造提升等;在副中心，完成一批老旧小区和城镇棚户区改造，推进保护更新等。(本报记者 陈雪柠)

关键词： 老旧小区改造 北京城市更新专项规划 北京市人民政府 申请式退租