1 楼市大事，昨天住建部有了非常明确的表态——

【资料图】

首套房要大力支持，首付比利、利率该降就降；

二套房要合理支持，改善置换，政策得帮。

三套房原则上不支持，不给投机炒房客入市空间。

借此和大家聊聊我对今年楼市的想法，仅供参考，不一定对，时间验证。

2 住建部的表态相当于给需求端定了性，各个城市名正言顺地跟进——第一套房怎么搞，第二套房怎么搞，用因城施策堵嘴，用房住不炒收尾，事办了，话也说得漂亮。

3 通过复盘历史，我在五个月前识别了 第5轮楼市宽松周期已确认启动。

但是本轮宽松周期的节奏被打乱了，疫情打乱了需求端，房企危机打乱了供给端，所以罕见地刺激楼市，大家却反应平平——很多人仍在这个情绪中没有走出来，现金流量表的修复也并非一日之功，这点十分理解。 

但是每一轮涨幅都是由当期成交量来定价的，形势比人强，你拦不住别人抢跑。

2023年的楼市是明牌，不同人群的紧迫程度不一样。

4 投资人群，说实话，等得起，以后不炒了都行，说到底是个资产，不是没有替代品。更不用说黑铁时代，人口、基数、宏观杠杆率等等...大家并没有那么乐观。房子够了的，你可以看空，不碍事的。

5 刚需上车人群，沉默成本就是这波涨不涨，涨多少？就算没涨你上了也不亏，房贷利率还-20BP，其实没必要犹豫，终究是买来住的，既有使 用价值，又有 情绪价值。年后开 春了你更慌，我话撂这。

6 置换人群，比较尴尬，因为二套房高首付比例这个政策卡着，一线城市的置换需求已经从2017年憋到现在了，疫情让大家意识到改善需求，大户型涨得好也成共识了，类似的观念还有拥抱稀缺、拥抱改善。我担心井喷，毕竟能玩抵押经营贷的人注定是少数。尤其是一线城市，置换的友好窗口期非常短。

之所以说尴尬，是因为类似「还清贷款算首套」这样的大杀招依然没祭出，你买二套还是高首付比例。

但我觉得可以准备了，起码得有几个备选的小区，中介小哥都联系上。一旦放开，市场反应会很快。还有想置换掉的房子，去找中介挂上，不非得卖，溜着谈呗，感受市场，等待信号——二套信贷放松的信号。 

深圳已经允许带押过户了...人家真的好会服务！

7 卖房人群，比如低线城市、二线城市近郊、老、破、小... 等等，只要不是好牌，如果这波行情来了，抓紧卖，坚决卖，别贪，能出手就是好事。

卖完咋办？要不咱不碰房子了，要不咱找个一线、强二线城市核心区域（刺激期内大概率不限购）买好产品，作为家庭新的财富锚。

8 一些小范围共识：

第一，房地产投资机会在部分强二线城市的点状区域，一线城市的面状区域。

第二，阴霾散去，第五轮宽松应该能在今年看到效果，但是随着涨得过热、过头了，必定关门打狗。

啥时候关？不知道。大家可以看看过去几轮的时间窗口期，表格里都有。公众号底部对话框回复：楼市周期有一张我好大哥做的神图，梳理得更详细。

房地产调控的目标其实就俩：一是托底，二是防止过快非理性上涨。说白了就一个字：稳！

我犯嘀咕的是这轮会不会抛盘比买盘大？但转念一想，或许太高估整体的理性和执行力了。

9 以上都是很个人的想法，仅供参考而已，中了还是打脸，时间会验证。大家注意看文末风险提示。

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