还记得上一篇文章的最后？“在大量数据面前，对于楼市接下来种种极为乐观的预测，立刻变得无力，现阶段楼市需要稳住”。

(资料图片仅供参考)

怎么稳住？如果说过去，各地政策东一榔头西一棒，还有些偷偷摸摸的话，那么进入2023年，一些新的信号非常值得关注。

01

1月5日晚，央行和银保监会通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。

新建商品住宅销售价格环比和同比，连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消，当地首套住房贷款利率政策下限。

住建部领导表示，对于购买第一套住房的要大力支持。

首付比、首套利率该降的，都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持。

这是什么意思？针对不同人群，政策不一样。

要注意，这是决策层第一次在首套房上，明确可以降低首付和降低利率，是对精准施策的表态。各地未来在落地执行上，有了更多的依据。

没错，就是首套应降尽降。

02

外面有一种声音，认为给首套房亮绿灯，意义不大，因为有钱的刚需都上车了，剩下的都是口袋没钱的。

实际上，各地早在去年，对于首套房的认定，就已经放宽。

以杭州为例，在去年11月发布的《关于调整杭州市个人住房按揭贷款政策的紧急通知》中，就有这么一条：

“对于在杭州市无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行。政策调整范围为杭州市限购区。”

南京的银行早在去年年初，就调整首套房贷利率认定标准，只要结清贷款且名下无房就可以。

所以，这个政策的受益者，绝不仅仅是刚需，也有刚改。

去年8月份，5年期LPR降至4.3%，这是5年期LPR在一年内的第二次下调。根据历年房贷利率情况来看，4.3%已经达到历史最低水平，房贷利率最低可至4.1%。

根据贝壳研究院统计数据显示，2022年12月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%。

底到了吗？要知道房产持有最大的成本是利息，所以救市千万条，降息第一条。

可能有人不知道，2022年四季度，42个一、二线城市中，有8个城市悄悄将首套房贷利率降到4%以下，分别是温州、石家庄、贵阳、武汉、天津、泉州、昆明和大连。

当时全国首套房贷最低的城市，为清远，仅有3.7%。

所以，在首套住房贷款利率政策，动态调整机制之后，想象力要打开。我认为未来一段时间，符合条件的地方，首套住房贷款利率可能在3.6%-4.1%之间。

截至目前，有38个城市符合动态调整房贷利率下限条件，包括：

天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、福州、厦门、郑州、武汉、南宁、兰州、唐山、秦皇岛、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、九江、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海。

03

政策工具箱除了降息，下一个动作，恐怕就是降低首付比例。

降首付比例就是允许加杠杆，解决需求端的消费意愿和消费能力的问题。

非限购城市最低20%首付（东莞已经开始执行），限购城市执行30%，甚至京沪深杭蓉等重点城市，二套房首付比例也可能下调。

至于二手房参考价，不少城市名存实亡，很多银行已不按参考价放款。我认为必要时候，二三线城市今年会全面放开限购。

结

有一种说法，目前各种房地产利好政策，都不如直接刺激，让深沪京涨起来，重新树立信心。想法是美好的，但决策层不可能这么干，原因很简单，不想重走老路。

眼下楼市调控既要“紧”又要“松”，求的就是稳。

我觉得，今年对于新房的政策可能会有更多的倾斜，清库存才是当务之急，至于这样的政策环境和金融环境还会持续多久？谁也不知道，所以首套自住和改善置换，赶紧入场。

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关键词： 房贷利率