一.德国模式是什么？

之前我们有给大家分析过，在过去十几年里，德国稳坐欧洲最大经济体宝座的重要法宝就是依仗着“德国模式”。 那什么是“德国模式”呢？

除了德国在过去几十年的技术积累与匠人精神外，相对廉价的用工成本以及俄罗斯为其提供的廉价能源是导致德国出口产品在国际上拥有较强竞争优势的重要因素。

(资料图)

二.德国模式，绷不住了

从现在情况来看，随着俄乌冲突的持续僵化，德国在未来很长一段时间内都将享受不到俄罗斯为其提供的廉价能源，这就导致了德国模式直接“断了一条腿”。

除此之外，目前德国的用工成本在近期也出现了大幅上升的情况。据trading数据，德国居民的最低工资水平在2022年大幅上升至12欧元/小时，同比增长了25%左右。

这就导致了德国的企业用工成本快速上升，也逼得很多优质德企"逃"出德国，进而使得原本稳定运行了十几年的德国模式运转不动了。

三.稳了十几年的德国房价还是没稳住

我们在此前的文章中有分析到，在过去的十几年中，德国房地产价格指数长期维持着稳定增长的态势，且其房价涨幅与德国的经济增长呈现较好正相关，并不存在房价上涨过快，压制居民存款及消费能力的情况。

但这一情况在2019年后就出现了一些变化——随着疫情期间大规模地放水，德国房价开始迅速上涨，居民生活压力开始明显上升。

要知道，原来德国稳定的房价是为其低劳动成本的重要基石之一，对比其他欧洲国家来说，德国的单位劳动力成本明显偏低。

房价的上涨以及欧洲地区整体通胀水平的高企导致了德国居民的生活成本急剧上升，进而使得德国工人与企业之间的矛盾愈发激烈。

例如在2022年7月，由于工资谈判降入僵局，1.2万名德国码头工人就举行了为期48小时的罢工这也是德国码头近四十年来最长的罢工。

四.德国房价为什么能稳十几年？

这里，大家可能会有一个疑惑，过去德国房价为什么能连续稳十几年呢？

首先，德国的人口出生率相对较低且较为稳定，导致了其对于房地产的需求度和依赖程度相对较低。与东亚国家不同，德国人口出生率一直保持在一个相对较低的水平内，而且整体没有大幅地波动。人口结构的相对稳定导致了德国居民对房地产的需求没有大幅地波动。

这就使得德国经济对于房地产行业的依赖度相对有限，其对于德国房地产行业的调控难度也明显低于其他出生率绝对水平高、波动较大的国家，也是维持德国房价稳定的基石所在。

其次，欧元的机制叠加高税率政策下，德国房价上涨压力相对有限。众所周知，欧元可以在欧洲市场中畅通无阻地流通，而德国针对房地产行业又设定了较为严苛的税收制度，这就导致在平日里，市场资金不愿意向其房地产行业里“钻”。（毕竟欧洲那么大，没必要一定和度过房地产业“死磕”）

具体来看：德国在房地产交易环节设定了极其“高昂”的税率，使得投机者在德国炒房的成本偏高。其中，德国关于不动产交易税将征收10%以上的税费（包含公证费、中介费等），严重增加了在德国的炒房成本。而在差价盈利所得税方面，德国对于短期交易或出租的行为也将征收高昂的税费。

最后，与东亚国家不同，德国鼓励长期租房，全国的住房自有率极低。与东亚国家对于房产的青睐不同，德国居民对于房产的依赖度不高，住房自有率只有46.5%，明显低于其他国家。

在这背后，是德国对于租房法律保护全面、租房补贴偏高等因素的共同影响。

其中，德国对于《住房租赁法》进行了五次大改，对于租户的权益进行了全面的保护，其主要表现集中在——租约保障，租约默认为无固定期限合同，杜绝了房东恶意更改租房合同的可能性；租金限制，房东要上调租金，必须满足租金15个月未变、且目标租金不超过相同条件（城市的大小、设施、质量、位置等）同类型住房的租金标准。且租金在3年内涨幅不过得超过20%。

除了在法律上保障相关权益以外，在德国租房还可以享受大额的税收优惠。以2016年为例，德国政府对于63万租户进行了补贴，补贴总金额达到了11.5亿欧元，户均补贴1816 欧元/年。 冲击过后，德国房地产市场还能稳住吗？

解释完过去德国房地产市场为什么可以稳了十几年后，大家可能会产生一个新的疑惑

——现在德国房价已经出现了下跌的情况，那么等到德国房价回调至一个合理区间，其房地产市场还能稳住吗？德国企业的用工成本会下降吗？

答案大概率是否定的！

我们在前文中提到，德国房价能够稳定，其中有很大一部分原因在于德国人没有对房地产市场存在极大的"渴求"，住房白有率更是不足50%，其对于房地产市场投资以及购置需求均相对较低。

但是在本次危机过后，德国居民会突然意识到，原本稳了十几年的房价其实也有稳不住的一天，在"追涨杀跌"的情绪下，德国居民的购房恋愿甚至是炒房意愿将会有所上升。

虽然不能断言未来德国房价会在回调后继续大幅上涨，但是德国房价还想和过去一样保持稳定的难度也将急剧上升。

那么下一个问题是，如果德国居民的购房需求及意愿急剧上升，那么德国工人的工资大概率也是降不下来的，劳动力成本将持续居高不下。

德国模式的根基，将在未来受到致命的冲击。

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