一.被房租压垮的澳大利亚

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在此前发布的内容中我们反复提到，美国CPl数据中，美国的房租具有极强的韧性，是未来美国通胀压力反弹最大的影响因素之一。

但是除了美国以外，还有一个国家更是被房租彻底压垮——那就是澳大利亚。

通过对过往数据的分析对比以后可以发现，在过去二十多年中，澳大利亚的房租价格表现

长期高于其CPI的整体均值水平，房租价格涨幅过快一直是澳大利亚通胀压力的重要支柱之一。可以这么说，澳大利亚居民苦于其高房租久矣。

而在疫情爆发后，澳大利亚房租价格也迎来了一轮快速上涨的周期。即使在2022年下半年全球楼市已经出现了明显降温的情况下，澳大利亚的楼市仍维持着相对火热的局面———房价居高不下的同时，房租价格出现了较为明显的涨幅。

具体来看，2022年12月澳大利亚住宅价格指数同比增长10.7%，刷新1995年9月以来最大的涨幅，导致澳大利亚居民的租房压力明显上升。

低空置率是澳大利亚房租价格表现强劲主要的因素那么，澳大利亚房租价格为什么会表现得那么强劲呢？

这主要是因为澳大利亚的房屋空置率相对偏低，市场上可流通的房源紧张，租房市场明显供小于求，进而导致租房客在市场上的议价能力相对偏弱，最终导致其租客利益受到了较为明显的挤兑，澳大利亚的房租价格持续上涨。

通过数据对比可以发现，例如房地产市场相对比较稳定的新加坡、法国等国家房屋空置率都有8.1%，美国的房屋空置率也有6.8%，而同为发达国家的澳大利亚房屋空置率只有可怜的0.8%（正常情况下，当空置率到达1%时，就会出现租金危机）。

二.高房租严重挤压澳大利亚居民收入

据Domain12月的租金报告显示，截至2022年12月，澳大利亚最大城市的悉尼，其房租价格均值已经达到了575澳元，其次为澳大利亚首都的堪培拉，租金高达560澳元。

从房租价格变化来看，作为澳大利亚第二大城市的墨尔本房租价格涨幅最快。其季环比涨幅高达5.9%，年同比涨幅更是高达20%，无论是同比还是环比的角度来看，墨尔本均是澳大利亚前十大城市中房租价格涨幅最快的城市。

此外，作为澳大利亚第一大城市的悉尼房租价格涨幅也较为猛烈，同比增长了18.6%，季环比增长了4.5%。

从空置率的角度来看，目前墨尔本的出租空置率仅为1.4%，接近历史低点，远低于2020 年12月5.6%的峰值。空置率的快速下降是推动墨尔本房租价格上涨的重要因素。

但是需要注意的是，墨尔本的房租均值目前已经达到了450澳元左右，但是截至2019年，澳大利亚全部员工的总收入也只有1256.2澳元左右，这也就是说，墨尔本的房租价格已经占到了澳大利亚员工工资收入的35%以上。

如果是悉尼等其他大城市，房租占其居民收入的比重还将进一步上升。

此外，澳大利亚居民工资的增速相对偏低，过去几年中的平均增速也只有2%左右，这就意味着澳大利亚居民想要通过工资的增长来减轻高房租压力的可能性相对偏低。

三.澳大利亚的住客们为什么不买房？

想要解决畸形的租房市场，最简单也是最粗暴但也是最根本的解决方案就是让租客拥有一套属于自己的房子。

但这也存在着很多的困难：

首先，从购房能力来看，澳大利亚家庭的负债率相对偏高，居民手中没有充沛的"余钱"来购置房屋。从数据来看，澳大利亚居民负债率占其GDP的比重长期超过100%，虽然该指标在近期有所回落，但仍然高达117.1%。

其次，从澳大利亚房地产新建情况来看，澳大利亚市场也无法提供充足的房源给其居民居住。

众所周知，澳大利亚是一个典型的资源国家，其经济增长严重依赖资源的出口。这就导致了澳大利亚的经济对房地产以及建筑业的依赖度相对偏低。自2000年起，澳大利亚地产及建筑业占其GDP的比重整体都低于10%，截至2022年三季度，其占GDP的比重仅有7.2%。

从更加细致的数据来看，从2010年至今，澳大利亚每季度新开工的楼宇数量在3.5-5.5万套之间，年化的新开工房屋均值在19.2万套左右。

这也就是从每年的新开工以及完工数据来看，澳大利亚市场大约在每年能够提供给市场18-19万套新楼宇给其居民居住。大约为澳大利亚人口总数的1%不到。

从上述分析中，我们可以发现，短期内澳大利亚畸形的租房市场恐怕难以得到改变，居民购房能力不足以及新建房屋数量偏低是导致澳大利亚租客不买房的主要原因。

关键词： 澳大利亚