作者：李云飞｜来源：原创

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历史迎来了拐点，房价进行大洗牌！在上一期节目中当我就说过了，现在至少有20个城市在步鹤岗后尘，出现了几万元一套“白菜价”的房子。但是仍然有一些小县城以及三四线小城市的房价还是过万元。

今天我们就来聊一个话题，房子是用来住的，三四线城市过万元房价的房子，真的还值得再买吗？另外，今年会不会是买房的最好机会？用数据说话，让你看清楚事实背后的真相。关注我，每天为你分享点财富干货。

在过去的20年，随着城镇化建设的推进，房地产行业迎来了高速发展。如果说普通人在过去20年最容易赚钱的事情是什么？那就是买房了。正所谓，辛辛苦苦几十年，不如买套房来赚钱。特别是在一二线大城市，20年前只有二三千元每平米的商品房现在涨到10多万元以上，房子白住了几十年不说，房价还翻了几十倍。

但是这繁荣的景象在2023年都将戛然而止。那是因为历史将迎来拐点，房价要进行大洗牌了，房产保值的神话已经破灭了，越来越多的楼盘将朝着鹤岗化方向发展。接下来我们就一点一点来讲。

刚过完新年，现在安徽的淮南、云南的个旧，还有就是广东的肇庆、韶关、浙江的湖州都普遍出现了10来万元一套的房子。北方的城市我们就更不用说了，像齐齐哈尔、抚顺、鞍山、鹤岗、阜新甚至还出现了几万元一套的房子。

我们就拿安徽的淮南来说吧，根据数据显示，2021年淮南市人口数为304万人，GDP为1457亿元，占地面积为5650平方公里，标准的一个地级市，距离省会合肥也只有100来公里。但是就是这样的一个城市，根据安居客平台显示，一套位于华联商厦2室一厅57平方米的简装商品房报价只需要5万元，中介还称如果真的想要的话只需要3万元就可以拿走。同时在安居客上售价为10多万元一套的房源还有很多。

说到这里，我想起了我的出生地合肥巢湖市。今年过年我本想着回去买一套商品房给父母养老居住，但是一看到房价我愣住了。一个县级市，占地面积为2046平方公里，还不足淮南市的一半，人口不到80万人，2021年GDP也才为577亿元，虽然距离合肥也有近90公里，但是巢湖市的房价和地级市淮南来说却是天壤之别。

根据安居客平台显示，1月份巢湖市新房均价为10588元每平方米，最高房价去到了12000多元每平方米。但是这么高的房价背后却是有价无市，我身边一个朋友把自己的住房放在中介挂牌一年多以后至今都没有卖出去。

由此我们可以看出，现在的小县城以及一些三四线小城市的房价要么是在降价售卖，连碧桂园、恒大这样的大房企都不敢在当地再拿地了；要么就是有价无市，满满的房地产经济泡沫，结果房价看着是好看，但是房子根本就是卖不出去。

于是我们不禁要问，小县城以及小城市的房子为什么从曾经的宠儿变成了今天的弃婴？要是说如今的县城房子如何被抛弃的，我们就要先来说一说曾经县城的房子如何被宠起来的？

首先，第一个原因就是城市化建设推动了小县城房价上涨。

那是因为90年代以后，随着西方产能转移，我国很多农民工进城打工赚钱，城市化的建设迅速推高了一二线城市的房价。结果这些农民工在城市建起了万栋高楼大厦，但是到最后自己却在大城市连个厕所都买不起。于是这些农民工就转回到自己的小县城去买房。最后这些小县城成为了农村人涌入一二线城市的一个中转站。可以说城市的发展带动了小县城的房价上涨。

第二个原因就是国家实施的棚改政策推动了县城房价上涨。

过去20年随着城市化建设的推动，小县城、小城市大量的土地被开发，棚改政策让这些当地人的腰包鼓了起来。结果他们的老房子被拆掉了，手里握有大量现金的拆迁户又扎堆起来买房，进而和农村进城的务工者一起哄抢房子。这一行为更是让小县城和小城市的房价是越涨越高。

第三个原因就是人口在急速增长促进了小县城的房价上涨。

根据数据显示，2018年以前，我国的人口出生量每年都能够达到1500万人以上；而在1997年之前，我国每年的出生人口数量都能够达到2000万人以上。这么多的人口，最后能够在大城市买房的人毕竟是少数，而更多的人则是回到了自己的小县城以及小城市去买房了。可以说人口急速增长是决定县城房价上涨最核心的因素。

说到这里，如今小县城和小城市的房价下跌、房子被人们冷落的原因自然也就出来了。

1、城市化建设放缓了！

根据数据显示，2021年我国城市化率大概是64.72%，而2022年城市化率是65.22%，城市化率只提高了0.5%。这说明农村人在小县城以及小城市买房的人数增长放缓了，大家该买的都买了。当人们的需求满足了以后，剩下多余的房子也只能够降价来促销了。

2、县城人口逐年减少。

这几年国家的人口都在逐年减少。根据数据显示，2022年，国家新生儿出生量已经跌破了1000万人，很多地区还用发放补贴的形式来促进人们生育。人口减少对大城市的影响还要小一点，但是对小城市的影响那是立竿见影。没有了人口基数，县城的房子又要卖给谁？

3、县城人口回流农村。

现在的农村人随着新农村建设的推进，他们反而不愿意到小县城去发展居住。因为他们在家里减少开支不说，种点水果、蔬菜什么的都能够赚到钱，那又何必要去县城住着像鸽子笼一样的商品房呢？现在小城市的人口一方面要被大城市虹吸，一方面又要反向流回农村。最后导致的结果就是县城空心化了，也只有逢年过节才能够看到车水马龙的现象了。

另外，再加上国家这几年实施的房住不炒的政策以及疫情的影响，让大家都对小城市的房价没有了信心，这些因素让小城市的房价在这几年很是尴尬，降价很痛苦，不降价更痛苦。

说到这里，我们再回到开篇时的话题，那就是三四线城市过万元房价的房子，真的还值得再买吗？另外，既然小城市的房价在下跌，今年会不会是买房的最好机会？

首先，既然是小县城、小城市，那么就会面临着一定的发展制约问题。所以，别管开发商是谁？位置如何？根据现在全国的房价来看的话，小县城过万元的房价肯定是贵的，如果你买了就一定会是接盘侠。

其次，现在小城市的房价都在下跌，真的是抄底的好时机吗？目前不管是从小城市的发展现状来看，还是从未来的人口基数，以及国家整个经济发展的大方向来看的话，小城市、小县城的房价在未来没有最低，只有更低。

我们来看两件事情就知道了。

1、2023年过后，河南郑州部分楼盘首套房的商贷利率首先降到了3.8%。我们要知道，河南可以是一个全国人口大省啊，以9936.6万常住人口位居全国第三。就这么大的一个城市都在降利率促销售，那么其他的小城市房地产市场的压力有多大？

2、央行公布了2022年金融数据统计数字，其中2022年，国内住户的存款就增加了17.84万亿元。这相当于我国14亿人口每人多存了1万多元，这可能是近几十年来居民存款增速最快的一年了。

居民存款明显上涨，这说明大家并不是都没有钱，而是有钱的人也不看好房地产市场，他们宁可把钱存到银行也不愿意拿出来买房。根据央行的调查数据显示，2023年第一季度仅有16%的居民有打算购房的意愿。这个数字再次创下新低。

所以，既然你真的想买房，那就再等等吧，最起码现在还不是最好的时机！当然如果市场当中有捡漏的，自己又是急需的话，也可以下手。

而对于某某专家所言，今年房地产将会迎来报复性反弹，对此你听一听就好了，又何必当真呢？

作者：李云飞，知名互联网公司创始人，大型食品连锁企业CEO，从事互联网及实体连锁行业16年，曾被搜狐网、网易财经、腾讯、凤凰网、中讯网、百度等知名媒体平台相续专题报道，擅长财经知识分析，创业指导！

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