▣作者：老船长

(资料图)

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眼下的楼市，正在等待小阳春的到来。

央媒《经济日报》已经在操心未来的事情了。

“大力推动商品房现房销售”这样的呼声，很少出现在官媒的口径中。

甚至在官方口中，现房销售也已经提上日程。

1月份召开的全国住房和城乡建设工作会议上，就表明了立场：

有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

这几乎是现房销售，第一次出现在如此高规格的会议上。

时代确实不同了。

许多地方，也已经发出了信号。

比如山东，同样是在住房和城乡建设会议上提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。

比如河南，2023年将逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

比如安徽，也提出因地制宜开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式转变。

四川省政府在推动经济好转的政策措施中，也提到了“支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式过渡”。

一场着眼于未来的楼市变革，正在频繁发出信号。

现房销售，向来是个争议性的话题，但却是民心之所向。

早在2020年，海南宣布对新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度，成为国内首个全面实施现房销售的省份。

南京、杭州、苏州、成都、深圳、中山等城市也尝试过现房销售，但杭州、南京在推行一段时间后，就已经暂停了。

既然是改革，就必然存在阻力，也不会是一蹴而就。

而那个最大的阻力，就是：

预售制所掌控的局面，以及房企要赌上自己的命运。

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预售制和现房销售制，是目前全世界通用的两种销售方式。

只不过在执行的层面，稍有不同。

比如在澳洲墨尔本，可以先交首付10%，在交房前3个月可以申请贷款，而不是交首付的同时贷款。

比如曼谷，首付15%，但交房前需付清全款。

比如在吉隆坡某些项目，可以根据工程进度付款，交房前付清全款。

比如在新加坡，购房者支付完首付后就可以向银行申请贷款，银行会根据合约要求在房屋建造期间按照工程进度分批拨付房款。

显然，国内的预售制和国外有着很大区别。

商品房预售制，最早起源于香港，1956年时就存在了。

商品房改革前，中国决定照搬香港房地产模式，预售制也拿了过来，并在1994年正式实施。

开发商拿到土地使用权、预售证、规划许可证等资质，才能预售房屋。买房人预付购房款，包括首付和按揭贷款，一次性全部转入开发商名下的预售资金监管账户。

预售制的好处在于，能确保开发商拿到足够资金建房，提高资金使用率。

从房企开发资金数据来看，销售回款（定金及预收款+个人按揭贷款） 占总到位资金的比重达到47.9%。

商品房预收款的重要性，由此可见。

在此驱动下，高周转模式横行于江湖。

稍微加一点杠杆，富豪榜上就会多两个房企老总。

但预售制的缺点在于，期房交付一般在1-3年左右，中间面临虚假销售、质量缩水、延期交付等问题。

所以在去年烂尾楼事件频发时，预售制也是被声讨最多的时候。

这就相当于：

经营风险，转嫁给了购房人；按揭贷款风险，转嫁给了银行。

甚至，每个城市对于预售的条件规定也不统一。

一线城市最为严格，城市能级越低，对于预售的监管越是放松。

这也是为什么，三四线城市烂尾楼更多的原因。

天下苦预售制，久矣。

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而一旦现房销售全面铺开，很显然会造成两个后果。

好的一面在于，烂尾楼将很少出现。

每一个项目都必须等到现房才能销售，烂尾的现象将再难出现。即便出现，也将是开发商自担风险。

坏的一面在于，市场上80%的中小开发商，将完全出局。

中国的房地产行业，已经完全演变成资金密集型产业。房价的组成部分，60%-70%都是土地成本和建安成本。

一旦现房销售，就要求开发商在1-3年的建设周期内，资金完全自己承担，除了少部分头部房企能实现，80%甚至90%的房企，都将面临资金链断裂的情况。

那将是一次行业大洗牌。

而另一个后果是，市场上的现房供应量将急剧减少。

头部房企可能还能同时顾及一两个项目，但中小房企恐怕能伺候好一个项目就够呛了。新房项目，势必大量缩减。

最终，房价将不可避免的上涨。

买单的，还是购房者。

这不是所有人都想见到的结果。

从时机来看，当前也不是取消预售制度的最佳时机。

2021-2022年，可以说是中国房地产最难的两年，投资、销售全面下行，房企资金链紧绷，而全方位的救市，因为民众的信心还没恢复，目前也没见到什么起色。

如果再叠加现房销售制度，房企最倚重的资金来源也将被斩断，场面将难以控制。

一旦预售制完全取消，改为现房销售制，中国房地产的发展模式，将会完全重启。

这也是为什么，中国目前的现房销售规模只占到14%；这也是为什么，很多地方都在探索，但也仅仅止于探索，没有全面铺开。

改革之路，道阻且长。

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