◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

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◎ 编辑 | 密探财经

年初以来，在央行“金融16条”等利好驱动下，各大银行曾跑步给房企签下意向授信，一时间分外热闹，据说至少2万亿。

银企罕见抱团亲热，是不是就迅速解决了房企资金饥渴？实际非也，更像是银行为完成一项ZZ特殊任务。

马云曾痛骂银行“当铺”思维，当房企急需纾困时也没少抵质押品，作为“第三只箭”的股权定增又时隔12年重启，突迎井喷。

近来，万科抛出150亿元定增超大规模预案。定增热闹背后，从进度看，目前也仅有保利、华发等极个别已获证监会“受理”。

相较于A股房企“按部就班”，内房股去年11月在配股融资上高效出击，主要得益于彼时政策环境突然趋松，股价迎来一波反弹。

以“宇宙房企”碧桂园为例，去年11月中旬，以2.68港元/股配售14.63亿股，净募资约38.7亿元；去年底，以2.7港元折价配售17.8亿股，净募资约47.4亿元。

从两次配股来看，碧桂园首要目的是对其现有境外债再融资，当然配股能壮大权益资本，降低负债率。但从碧桂园超大体量看，这两笔筹资显然难解根本问题。

就现实而言，无论A股房企抑或内房股，当前定增或配股的最大挑战，就是楼市多空互搏，股价上行压力大，甚至掉头下行，在定价募资额和大股东掌控力上，或陷入两难。

年初以来，房企海外债发行虽有万达商管“破冰”，但万达商管并非开发商，开发商新发美元债仍待信用修复，尤其是销售复苏。

眼下，房企能找到钱融到资的渠道，自然都不会放过。近日，浙金信托正在发售一只“汇业545号碧桂园南充项目集合资金信托计划”，为12个月期贷款产品，预期年收益率7%-7.2%。

从投向看，该信托计划资金将投向四川达州“渠县·碧桂园”一期项目，作为增信机制，碧桂园地产全额担保，南充碧桂园凤凰酒店现房抵押，南充碧桂园100%股权质押。

梳理碧桂园过往融资史看，2020年9月房企“三道红线”出来后，特别是2021年与2022年，头部房企以往看不上的高成本信托却成香饽饽，单笔融资额度还较大。

去年6月起，华澳信托曾为碧桂园发行“臻鑫378号（碧桂园沭阳）集合资金信托计划”，为股权类信托产品，受让“碧桂园天誉小区”开发公司33%股权，一共三期，募资4.12亿元。

注意！2021年底，华澳信托曾为碧桂园发行“臻鑫372号（碧桂园蕲春）集合资金信托计划”，募资6亿元，已发行30期产品。

过去2年多，中信信托也一度成碧桂园“大金主”，多只产品至今仍在存续期，比如碧桂园“皖江6号、苏韵5号、濮阳融资信托、江苏融资信托，募资额不菲。

如今回头看，去年11月起，房企迎来再融资松绑，从相关统计看，以碧桂园为例，累计获得各类银行意向授信3000亿元，给外界一种公司流动性“很好”的印象。

从现实看，较高成本的信托仍是大型房企重要融资选项，比如华润置地、保利发展、大悦城等央国企，更多选择与私募合作引入“股权类”信托计划，明面上看，有央国企背书，私募占股不超49%，只给钱不参与经营。

民营房企就大不一样了，在信用背书上明显低于央国企，投资人风险偏好又谨慎，信托计划更多是“信托贷款”债权产品，如碧桂园汇业545号信托计划。

再看碧桂园汇业545号1.5亿元信托贷款，既有碧桂园地产全额担保，又有南充碧桂园凤凰酒店现房抵押，还有南充碧桂园100%股权质押，要知道渠县是四五线城市，销售去化风险大，为融资必须承受的代价。

大型房企之所以艰难融资，底层逻辑是销售低迷。2022年，碧桂园权益合同销售额3574.6亿元，比2021年权益合同销售额5580亿元下滑近36%；今年1月权益合同销售额220.1亿元，同比下滑约39.5%。

近期，更多二线乃至新一线城市取消限售、限购，首套房利率进一步下降，贷款年限更长，就是为了提振楼市活力，多地近两周反馈售楼部到访量明显增加。外界预期，楼市今年二季度将有明显复苏。

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