文｜凤来仪

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大名鼎鼎的考研导师张雪峰老师，也傻眼了！按理说，张老师已经是精英中的精英，人精中的人精了，可那又怎么样，在系统化的坑前，还不是照样无可奈何？

前天，张雪峰在社交平台个人主页吐槽称：“还了6年房贷，每年10万，一共还了3万本金，57万利息……这合理么？？？真的我现在是个文明人，要不然我……”。

然后，就有大聪明们在下面提建议了，什么等额本息啊，等额本金等专业术语说的头头是道。但真正经过计算呢，无非是朝三暮四，还是暮四朝三罢了。

不过既然提到了这两种还款方式，还是简单解释下。

等额本金是一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息；由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但随着时间的推移，压力会逐越来越小。

而等额本息则是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款，尽管刚开始还款时每月还款额，可能会低于等额本金还款方式的额度，但是最终所还利息会高于后者。

简单地说，就是一个固定本金，利息在减少，一个固定本息，随着时间推移，偿还本金的比例会增大。

直观点呢，以100万贷款20年还清为例，两种还款方式的差异如图所示：

但通过图示，你会发现，两种方式的总还款额度，尽管有差别但不是很大，只是当你要提前还贷的时候，等额本金稍好一点，而当你的流水不是太充裕的时候，等额本息更好点。

那么，问题的根子出在哪呢？还是做个计算题吧。还是100万，20年时间当前商贷利率4.3%来算，看等额本息一共要还多少：

如果时间跨度到30年呢，总金额陡然加大，要还的利息大约是78万，占贷款额100万的78%，也就是说要还出本金1.78倍的总额。

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目前，为了鼓励老百姓买房，央行和地方共同努力降低了首套房贷款利率。

但即便如此，相比一些发达国家和地区的房贷，我们的利率还是偏高。下边是我查到的部分国家和地区的房贷利率：

韩国，房贷利率3.4%，贷款100万，30年一共要还60万的利息；

美国，房贷利率3.3%，贷款100万，30年一共要还58万的利息；

英国，房贷利率3.1%，贷款100万，30年一共要还54万的利息；

加拿大，房贷利率2.7%，贷款100万，30年一共要还46万的利息；

中国香港，房贷利率2.4%，贷款100万，30年一共要还40万的利息。

新加坡，房贷利率2%，贷款100万，30年一共要还33万的利息；

德国，房贷利率1.8%，贷款100万，30年，一共要还29万的利息；

中国台湾省，房贷利率1.7%，贷款100万，30年一共要还28万的利息。

也就是说，即使是下调后的利息水平，相对不少国家和地区来说也是高的。当然现在买房的朋友，还是要比那些还存量房房贷，动辄4.9%、5.5%乃至6%的人幸福不少。

正是因为这种明显的利率倒挂，越来越多的朋友，开始想方设法提前还贷提，而他们中不少人采用的方式是更换贷款，比方拿房子做抵押贷……

这段时间全国银行遇到的提前还贷潮，恐怕原因一多半在这了。

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为什么说是潮，因为有不少银行，甚至连来提前还钱的人，都来不及接待。

有个在银行工作的小老弟跟我说，他们营业点每天都好多人排队提前还贷，可是银行有规定，每天就只给放少量名额出来。

这下子矛盾就出来了，吵架的、投诉的、撒泼的、打滚的.... 每一天，各家银行的线下营业点是好不热闹。

但是，上级有规定，不能让所有人都还掉，银行的工作人员也只好编出各种理由劝阻大家提前还贷，反正能给人打发走就完事了。除非是特别能闹的，就是那种又是投诉，又是寻死上吊的，才给他们提前还。

看来在任何领域，按闹分配的规则都是通用的。而很轻松就被打发走的，大概率是平时就不少吃亏的老实人。网上甚至有人给想提前还款的人出了这样的“馊点子”：

毕竟不同的利率，在长时间段面前的威力都不可小觑。

一百万的贷款额度，同样的还款方式，差一个点的利率就是十几万乃至几十万。如果是500万，乃至1000万贷款呢？

当然，一小半还有别的原因，别的原因是，现在理财产品也好，投资渠道也罢，能高过银行房贷利率的，真不多了。炒股赔钱几率大，买信托爆雷风险高，甚至连买理财都未必能保本。

那么与其手上的钱放着亏损，还不如直接提前还了房贷了事。这叫一别两宽，各自欢喜。什么叫预期转弱，这就是典型的预期转弱了。

而针对这一状况，银行作为系统力量，可以说是早有防范。我估计很多借过房贷的朋友都未必认真看过条款：

条款里清晰的写着，自贷款发放六个月内，借款人不得提前还贷；贷款发放六个月后借款人提前还款需向贷款人申请并经审批同意后办理。

银行以前不计较，是因为贷款的人多，而且大家利率一样高；现在则不同了，那么多优质的羊毛，他们怎么舍得放弃薅呢？你可以说银行跟你订立的合同不合理，但你不能说人家不审批就不对。

尽管最新消息是张雪峰老师说自己搞错了，也道歉了，但他这条“错”了的微博后边，公众对存量房贷利率过高的不满情绪却是实打实的。

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那能怎么办呢？也只能呼吁银行大老爷们，给存量房贷的利率也降一降吧，毕竟让羊儿们长点毛出来再薅，游戏才可以玩得更久一些，不是吗？

关键词： 房贷利率 等额本金