◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编辑 | 密探财经

(资料图片仅供参考)

2月中下旬以来，一二城市的房地产市场有较为明显的回暖迹象，特别是二手房成交“异动”已是个颇令人振奋的风向标。

今早上，有自称链家的人士说，上周六北京链家成交量再次创下新高，达到640套，是过去两年成交最多的一个周六。

“跟上一周相比，本周最大的变化是涨价的房源开始增多，这说明市场一边在快速去化优质库存，一些房子本身不错但又不着急出售的业主选择涨价。涨价不光是明着涨，更多的是提高底价。”

当然，这都要得益于全国楼市限购、金融等相关政策不断松绑，大幅度降低门槛。

如今，开始躁动的楼市，已让一些大型房企按耐不住了，想收回折扣。反观此前，开发商为保销售回款，拼优惠吸引人气，购房者却买涨不买跌，仍持币待购。

近日，网传保利置业江苏公司下发红头文件，要求苏州公司各项目收回房价优惠，幅度达到3%，下个月初立即执行。

实际上，这一轮楼市大调整始于2021年下半年，虽然各类房企均受到冲击，但相比于绝大多数民营房企，大型央国企受影响相对较小，甚至销售排名还不断跃进。

以保利置业为例，2022年实现合同销售金额约502亿元，同比减少11%。这个销售跌幅放在整个房企阵营看，是比较小的。

看保利系的“兄弟房企”——保利发展，去年完成签约销售金额4573亿元，同比也只跌了14.51%，但已冲进前三，要争第一。

这一轮房企洗牌，更多是大量黑马民营房企债务暴雷倒戈，地产央国企靠着强大的信誉背书，让购房者普遍认为买他们的房子更安全些，销售规模及排名差距就拉大了。

今年1月份，保利置业实现合同销售额49亿元，同比暴增105%，而保利发展当月签约金额295.45亿元，同比增长4.39%。

再看同期的其他典型房企，依然有很多处于同比下滑。这么看，“保利系”的这两家房企销售增长确实很冒尖。也难怪，网传江苏保利3月调价，收回3个点的房价折扣。

另外，给予保利置业等地产央国企强大信心的是，融资端在过去这一轮楼市低谷并未受到冲击，反而很顺畅。

近日，保利置业发行20亿元公司债，其中10亿元期限5年，年利率3.7%；另外10亿元期限7年，年利率4.2%。年初时，保利置业曾披露发行15亿元中票，补血12个项目。去年9月，保利置业获准发行50亿元公司债。

从发债角度看，保利置业等地产央国企虽然负债率也很高，但再融资不仅很顺畅，而且期限长，利率还低，让受累于“三道红线”束缚的民营房企只能“羡慕嫉妒恨”。

就市场而言，大家都能看到的是，全国楼市分化加剧，区域之间乃至城市之间因经济活跃度差异表现尤为明显。目前看，个别房企还只是针对部分热点区域调价，并不说明楼市整体已回暖。

关键词：