只要市场不起来，楼市刺激政策就不会停止。

全国各地楼市刺激政策，正在不断试探底线，已经到了最危险的边缘。

2月25日，央行和银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，并向社会公开征求意见。

【资料图】

如果事情进展顺利，按照一般流程，征求意见的反馈截止时间，通常为一个月；征求意见结束后，相关部门送审稿的审查，有的要审查三次，有的审查一次即可，差不多三个月内就可以公布了。

也就是说，最快的情况下，这项政策差不多年内就可以公布实施。

这个政策非常猛，稍不注意就可能会事与愿违，酿成大错。

一、允许企业下场抢房 警惕企业与民争利！

政策规定：租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

什么意思？企业可以买房，首付20%，贷款期限长达30年的贷款。

这个政策，出发点是好的。租赁企业把市场上闲置二手房购买过来，统一装修、统一管理、建立品牌和信用，吸引大批外来人员租赁。

一方面既解决了普通人的居住需求，又解决了市场上房屋库存问题。

但是，如果考虑到现实，就会发现这是一招险棋！

现在的现实情况是什么？我国房价过高，显得房租回报率过低，房屋租赁业务根本不赚钱。

看几个数据：

1、按照诸葛找房数据显示，2021年50城平均售租比为51.3年。

也就是说，中国居民想要通过租金，收回买房成本需要51.3年。

其中，前10名分别为厦门81年、东莞71年、三亚67年、南通64年、泉州与广州及青岛并列62年、衢州与苏州、丽水、嘉兴、上海、珠海并列60年、德州59年、合肥与廊坊、常州、宁波、无锡、日照并列58年。

售租比（房屋租赁回报周期）最短的前10名，涉及66座城市，前10名分别为和田15年、克拉玛依市17年、白色与阿克苏、鹤岗并列18年、七台河与阿勒泰并列19年、六盘水与佳木斯、湘西、吐鲁番并列20年。

房贷的最长年限才30年，30年后房屋的使用寿命差不多也到头了。

现在买一套房搞租赁，动辄50年，80年收回成本，咋可能有人搞这个业务嘛。

2、根据诸葛研究院数据，2022上半年我国重点50城的租金回报率为1.95%。

其中，银川租金回报率为4%，是全国唯一高于3.5%的城市；接下来是广西桂林和乌鲁木齐，其租金回报率分别为3.22%和3.5%。

租金回报率最低的城市为东莞和厦门，租金回报率仅为1.29%，宁波、三亚租金回报率也不足1.5%。

在国际上，租金回报率3%-5%为合理水平，而中国大陆的租金收益率远低于美洲、欧洲和非洲，相差好几倍。

租金回报率在5%以上的城市，才具有购买房屋做租赁业务的价值。租金回报率在3%以下的城市，由于房价水平过高，不适合做租赁业务。

另外，我们也需要注意一点：国内外融资成本差异。

剔除这两年的异常情况，从过去几十年的数据看，欧美国家的利率都远高于国内的利率，通常高2个百分点以上。这也意味着，欧美国家的融资成本很低。

由于融资成本较低，所以他们投资房地产，要求的回报率也很低，即3%-5%，就能达到投资目的。

考虑到融资成本差异，国内投资房地产发展租赁业务，所需要的投资回报率也会相应高2个百分点。

投资回报率只有达到5%-7%，在中国搞房地产租赁业务才能赚钱，才有利可图。

因此，结论就很清晰：当下中国所有城市，都不适合搞买房租赁的业务，搞这个业务一定是亏钱的，不可持续。

所以，根据当前房地产现状，即便金融支持企业最长30年贷款，鼓励它们去市场上买房，搞住房租赁业务，结果也只有一个：没有企业愿意搞这个业务。

如果真有企业去买房，搞住房租赁业务，那么它一定是预期房子涨价，希望赚买卖价差。

这个时候，就非常危险了！

如果房子本来就有上涨的预期，又突然允许企业买房，并且还能够提供长达30年的贷款支持，就会瞬间释放出庞大的市场需求。

更严重的是，在房价上涨趋势中，这些企业凭借强大的资金优势、人脉优势、资源优势，跟普通居民抢购房子，把散户驱逐出市场。

在美国，像Cerberus、Invitation Homes和American Homes 4 Rent等这样的房地产投资公司，经常跟个人购房者抢房子，让个人购房者失去了很多机会。

在国内，类似的情况也发生过。

主要有两种情况：1、企业看见房价大涨，想要通过投资房地产来赚钱；2、为了破除限购政策，个人用企业的名义买房。

2017年、2018年，以企业名义购买房屋的情况非常多，逼得西安、长沙、杭州、上海、深圳、江阴、南京、海口等少城市直接规定：禁止企业购房。

现在，不仅不禁止企业买房了，而且还提供长达30年的贷款，鼓励企业买房。

普通家庭买房，一套一套的买；企业买房，可能是100套100套的买。

一旦房价上涨预期形成，企业大规模进入楼市，房价很可能会在短期内暴涨！

因此，表面看，金融支持企业，鼓励企业购房搞住房租赁业务，是一件好事。

考虑到实际情况，要么由于买房搞租赁这个业务不赚钱，没有企业去理会；要么趁房价上涨，企业跟个人抢房，造成房价短期内急剧暴涨！

二、租赁业务不赚钱，通过金融业务赚钱？

政策规定：住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

什么意思？企业可以用30%的资金，加上70%的银行信贷杠杆，就可以搞租赁业务了。

还是同样的问题，当下租金回报率过低，搞租赁业务根本赚不到钱。

租赁企业首先得从市场上收房子，给房主支付一笔租金，这个成本大概占7成。租赁企业拿到房子后，还要进行装修、维护，这笔资金占一成。最后人工、营销、税费支出占两成。

租赁企业怎么才能盈利呢？

根据中信证券测算，如果适用6%增值税率，租赁企业把转租租金加到20%，净利润率约为-10.3%；如果转租租金增幅扩大至40%时，净利润也仅为3.4%。

市场上一套5000元/月的房子，6000元/月租出去，租赁企业亏10%；7000元/月租出去，租赁企业才能获得3.4%的利润率。

能大幅提高租金吗？根据居民的收入判断，很难。

根据诸葛找房的一份报告，50座城市的租金收入比大致分为三档：

最高的是北京、深圳、三亚、上海，都超过了90%。

也就是说，如果在这些城市收入刚好只达到平均水平，并且想要租一套房子，那么就不要吃喝了。想要吃喝，只能住群租房。

第二档是50%到90%之间，分别为杭州、广州、大连、重庆、哈尔滨、成都、西安、南宁等17个城市。

剩下的都是50%以下，属于租房痛苦指数相对较低的区域，主要是郑州、长沙、厦门、苏州、武汉等城市。

在美国什么情况？

在1999年和2000年，美国中等收入家庭的房租占其收入的22.5%，2019年底平均比例约为27%，2022年底美国终于达到了30%的里程碑。

总之一句话，现在的房租负担已经非常严重了，如果租赁企业继续施压提高房租非常困难。

既然无法靠租金赚钱，那租赁企业靠什么赚钱？最大可能就是，金融业务。

但是，需要警惕的是，上一次长租公寓大面积倒闭，原因是什么？就是把金融业务搞砸了，搞成庞氏骗局了。

三、爆雷时间推迟20年 银行愿意吗？

政策：住房租赁企业经营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，可用于置换物业前期开发建设贷款。

简单来说，开发商建那么多房子，不是卖不出去嘛，你可以搞租赁业务啊。

搞这个业务之后，你就可以获得长达20年的贷款，而且这个规定也允许你拿经营性贷款，去置换前期的开发贷款，可以置换80%。

比如，一家房企开发贷款明年到期，规模10个亿，但是现在房子卖不出去，没钱还本息，怎么办？

把建好的房子拿来搞租赁业务，银行会给你一笔经营贷，比如8亿，房企可以拿这8个亿偿还贷款。

这样一来，房企20年期的贷款增加了8个亿，但是明年到期的债务规模就从10亿降低至了2亿，债务压力大大减轻。

本质上是什么？房企用长债置换短债，把“爆雷”的时间往后推了20年。

问题是什么呢？租金回报率根本覆盖不住贷款利息，把爆雷时间推迟20年，房企把包袱甩掉了，银行愿意吗？

关键词：