本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

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“看中的房子，一下子就卖出去了，有点慌”，广州二手房市场突然火了，刚需客蔡文有些不知所措。

蔡文从今年2月初开始物色婚房，短短一个月之内，就有三次她看中的房子在一两个星期内被“截胡”的情况，有的房子要么别人加价抢，要么遇到的对手是全款客。

刚需客正在加快出手速度。根据贝壳研究院广州分院的数据，在刚需客的推动下，2月广州二手房预计网签成交1万套左右，是2021年6月以来第一次逼近万套水平，成交量环比增加94%，同比增加142%，而实际成交或已达到1.3-1.4万套。

久旱逢甘霖，二手房业主的心态也在走强。蔡文告诉时代财经，现在她遇到的业主“价格都不太好谈，甚至不谈”，并且由于其他买家的竞争，房子甚至出现了小幅涨价的现象。一系列遭遇后，蔡文已经有些躺平了，“如果涨得多就不买了，去佛山看看也好”。

当然涨价成交并非普遍现象，两位在2月中旬顺利成交的二手房买家向时代财经透露，其所购房源实际上均是降价成交，其中一个买家称业主最初的报价是280万，“降到250多万我就买了，业主挺爽快的”。据其了解，4年前同样的房子卖了245万，“（我）算是赚到了”。

深夜11点还在签合同

贝壳研究院广州分院的数据显示，2月的广州二手房市场，客源成交周期为55天，房源成交周期为180天，环比有所下降，但绝对水平依然处于高位。

客源成交周期是指从成为客户到成交的平均时间，而房源成交周期则是指房子从挂牌到成交的平均时间，“当新客户多，平均值就会下降，目前下降幅度并不算很大，说明需求是以前期积压的老客户、老业主为主”。贝壳研究院广州分院院长李茂喆进一步指出，这些客户多为刚需客。

李明正是这样的一名买家，他从去年就开始看房，但一直保持观望的心态。今年2月中旬，他买下了一套降价的二手房，“持续了一年才下手”，原因是他认为目前广州楼市处于重新启动的前夕，房价仍在低位，但担心接下来可能会上涨，“另一个因素是刚需等不了太久，人生每个阶段都会有不同的功课，它会推着你向前走”。

值得一提的是，在2月中旬的一天，广州外围区域一家中介门店负责人林华向时代财经提供了当日的一二手房成交情况显示，11单成交中，至少5单的客源成交周期达到1年以上，不再观望的原因均是看到市场回暖。

时代财经从不同的受访者处了解到，选择二手房而非新房的原因十分一致，新房或者贵，或者远，为了兼顾预算和工作，二手房是最佳的选择。李明表示，担心一手房（指期房）无法正常交付也是他选择购买二手房的主要原因之一。

整体而言，购房者对二手房的偏好更为明显。据贝壳研究院广州分院统计，2月广州二手房预计网签成交1万套左右，而新房网签成交5500余套，无论同比、环比涨幅，二手房均远远超越新房。由于网签存在滞后性，二手房实际市场成交预计在1.3-1.4万套，而新房则预计为1.2万套左右。

在2月入市购置婚房的买家陈雯告诉时代财经，其所购房源虽是降价成交，但自己能明显感觉到市场的暖意，“当晚8点看房，签约到11点，确实那个时候看到还有其他人在签约”。

让陈雯更加笃定市场在复苏的另一件事是，其在省外的一套毛坯房最近也有意向买家，“已经挂牌两年了，这两年完全没有人找我们看过房子”。

业主涨价开始增多

尽管目前的二手房市场以刚需客为主，但广州中心区域的资深二手房中介黄珊告诉时代财经，春节过后，咨询买房的人开始变多了，除了刚需客，投资客也在找笋盘（指高性价比、有涨价潜力的房源）。

黄珊表示，投资客目前的心态并非觉得房价处于低位，而是认为市场仍然存在捡漏的机会，“也是看好将来的市场，但他们找的都是有发展前景的地段，相对来说房价后期会有提升的那种（地段），到时一转手就有钱赚”。

虽然眼下市场明显好转，但多位房产中介向时代财经指出，楼市仅仅是相比去年好很多，但没有恢复到过去多年市场畅旺的程度。

广州外围区域一家中介门店负责人林华称，过往多年，其所在区域投资氛围十分浓厚，购房者中有不少外地人，目前成交虽明显回暖，但本市的刚需客是主力。

而黄珊称虽然最近忙了很多，但其个人还未有成交。她认为，“疫情三年对客户多少产生了影响，他们也需要缓和的时间，比如现在对市场的信心还需要修复，等他们经济压力没那么大才可能真的买，也许清明（4月5日）过后成交会变多”。

资深一二手房中介钟泰对市场的判断与黄珊有些许不同，他认为市场在3月便会进入高峰期。他从春节至今一共成交了两套房子，“去年全年也才6套，不过以前市场好的时候，平均一个月可以卖掉一套”。

实际上，市场的真实状况在二手房业主的挂牌价上得到了侧面体现。根据贝壳研究院广州分院，2月，业主调价增多，但涨价房源在调价房源中的占比依然保持在27%，相比1月略微上涨。同时，虽然2月涨价房源占比处于2021年8月以来的高位，但相比远远不及2021年上半年，当时，涨价房源占比最高的月份一度突破45%。

由于二手房的业主和客户作为单独的个体对市场变化更为敏感，且二手维度的数据相比新房更多，二手房市场向来被视为楼市风向标。

不过，目前多项数据表明当下二手房成交仍主要为前期积压的需求。李茂喆表示，市场的回暖是否可持续，主要取决于两大方面，一是经济能否实质性好转，让百姓绝对就业、收入有明显改善，二是目前市场以刚需客为主，虽然改善型需求也有所增加，但这种类型的需求是否会加快入市将决定市场能否持续好下去。

“从目前的角度看，至少3月的市场应该还不错”，李茂喆说道。

（除李茂喆，文中受访者均为化名）

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