3月13日，碧桂园（02007.HK）发布业绩预告称，剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后，公司预期2022年度归属股东的核心净利润约10亿元至30亿元，股东应占亏损约55亿元至75亿元。

极端市场环境下，净利润下滑已成行业普遍现象，即便是头部房企也难以幸免。

截至3月13日，至少有75家A股和港股上市房企披露了2022年度业绩预告。其中，34家央企、国企和混合所有制企业中有17家预告2022年归股净利润亏损，预告亏损占比50%，其中包括大悦城、华侨城、首开股份等知名房企；41家民营企业中有28家预告去年归股净利润亏损，预告亏损占比约68.3%。

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值得注意的是，这样惨淡的业绩表现与过去一年特殊市场寒冬有关。碧桂园也在公告中强调称，“上述盈利的影响因素多为非现金性质。”即“受房地产市场下行的影响，部分低毛利项目结转，导致房地产业务结转毛利率下降；对物业项目计提的减值增加；外汇波动造成预期汇兑净损失所致。”

项目结转利润减少+计提资产减值+汇兑净损失，这几乎是所有房企业绩下滑的共同原因，这与过去两年市场整体低迷、销售下滑息息相关。项目交付进度慢、房价整体下行、房企以价换量等因素导致结转利润大幅下滑甚至亏损。

摩根大通最新的一份研报指出，预计内房及物管股的2022财年核心盈利平均分别下降45%和18%，“尽管盈利警告可能会暂时影响情绪，但这实际上可能是坏消息出清，随着未来几个月的销售数据可能会继续改善，预计行业会逐渐恢复。”

中指研究院监测数据显示，2023年头两个月 TOP100房企销售总额同比下降4.8%，较去年同期降幅大幅收窄29.2个百分点，2月单月销售额环比上升35.1%、同比上升28.5%。

这其中，碧桂园2023年2月实现权益合同销售金额约248.5亿元，环比增长12.9%。1-2月，碧桂园累计实现权益合同销售金额约468.6亿元。

从未债务违约，经营稳健仍保持良好信用记录

据不完全统计，截止到2022年底，累计超过30家房企出现流动性危机并构成债务违约。这份暴雷名单中，包括恒大、融创、旭辉、世茂等知名房企，部分房企还被债权人提起清盘呈请，民营房企信用风险持续暴露。在2023年，至少有13家已经停牌的港股上市房企存在摘牌退市的风险。

自2021年下半年，行业进入漫长的寒冬期至今，坚守债务不违约的房企实属难能可贵，尤其是对于融资环境更为艰难的民营房企来说。当然，现如今，这些行业优等生们也正在赢得更多的奖励和回馈。

作为头部房企，碧桂园未出现任何违约或延迟支付本息的情况，保持了良好的信用记录，成为受监管部门认可的示范民营房企，融资渠道继续保持畅通。

据不完全统计，2022 年碧桂园在政府监管部门支持下共发行公司债合计15亿元，中票合计25亿元，可转债39亿港元，ABS5.2亿元。其还获得工商银行等10家银行总计逾3000 亿元的综合授信支持。年底，其获得首笔内保外贷融资2.8亿美元、期限3年的银团贷款。

进入2023年1月，碧桂园又与民生银行香港分行订立融资协议，获最高达5000万美元等值的人民币定期贷款融资。另外，其发行本金总额为人民币200亿元的中期票据也已获准注册，成为春节后获批储架式注册发行的首家房企。市场消息称，碧桂园也位列优质房企资产负债表计划名单中。

“我们付出了极大代价，打赢了关乎企业生存的‘铁原保卫战’，这一战让我们更成熟，更加有力量去面对今年和未来长远的发展，这是我们所收获的宝贵财富。”回顾2022年的发展，集团总裁莫斌表示。

在业绩预告中，碧桂园公告也表示，在销售市场疲弱的情况下，集团围绕可动用现金的核心管理目标，保持稳健的财务水平和运营状况，负债率长期保持低位，维持了良好的信用记录，“董事会对集团发展充满信心。”

对此，东兴证券的研报分析指出，当下民营龙头房企的稳定对于维护市场信心具有重要作用，进一步改善优质民企龙头资金面状况的措施正在持续落地，优质民营房企融资情况正在得到有效改善。随着改善优质房企资产负债表计划的实施，优质民营房企的信用风险已经大幅降低。

销售增速首次回正，市场加速回暖

在全国两会期间，住建部部长倪虹为市场定调称，今年1、2月份全国商品房的销售结束了13个月的负增长，售楼处看房量大幅提升，成交量也有明显改善，房企的合理性融资也得到了改善，“市场主体信心正在恢复。”

反馈到房企们的销售额来看，克而瑞数据统计，自2021 年6 月起连续负增长20 个月后，2023年2月，百强房企销售额首次转正，环比增长29.8%，同比增长11.8%。

与此同时，行业分化仍在加剧。2023年前两月，TOP10房企的销售操盘金额门槛同比增长25%至241.7亿元。这其中，无论是操盘金额，还是权益金额，碧桂园均保持稳健态势，排名行业前三。

克而瑞研究中心指出，由于行业复苏迹象已经开始显现，若市场恢复情况较好，2023年房企可能减少甚至不用计提资产减值准备。

在最近召开的2023年集团年会上，碧桂园集团总裁莫斌也分析认为，房地产仍是中国经济的支柱产业之一，市场一定会复苏，公司对此充满信心，但复苏的过程一定会分化。当前，行业发展逻辑正加快从“规模”向“品质”转变，房地产转向新发展模式的趋势越发明确，碧桂园明确要紧紧抓住市场修复的机遇，践行新的发展模式，继续走高质量发展之路，并结合科技建造体系，持续提升全周期综合竞争力。

保交付已成碧桂园核心竞争力

房企流动性危机导致各地出现项目停工、烂尾等情况，“交付力”已成为房企竞争力的重要体现，背后关乎企业自身开发建设品质与企业综合实力。

乐居财经统计称，2022年，交付量排名二三位的恒大、万科，分别交付30.1万套、28万套，碧桂园一家的交付量超过二三名房企的总和，达到70万套，在行业中遥遥领先。

除了努力“保交付”外，包括碧桂园在内的不少房企还在推动“交房即交证”，即通过与政府部门密切联动配合，交楼时即能取得不动产权证。

在碧桂园2023年2月的年度工作会议上，公司管理层也提出“四保”工作重点，即“保交楼、保资产、保安全、保信用”。这意味着，保交楼被碧桂园放在了第一重要的位置。

“走质量发展之路的第一条路径是以市场为导向，以客户为中心。”集团总裁莫斌提出，各区域做好工程质量，全面提升基础产品力，以客户体验为导向，做到由“按时交楼”进入“完美交楼”，同时，公司还将安排核心管理人员牵头，从集团层面统筹产品力提升工作。

˙中指研究院预计，2023年仍是“保交楼”的关键节点，也是稳预期的重中之重，伴随着各个配套政策的不断落实，“保交楼”资金落位的速度有望加快。另外，地方政府或通过定向回购的方式支持“保交楼”，推动项目快复工、早交付，“保交楼”各项举措的实质性推进将修复购房者置业信心，稳定市场预期。

“保交楼”目标下，头部房企身上的担子更为重要。

亿翰智库一份研报统计称，TOP10、TOP11-20、TOP21-30的交付规模，占全国交付规模的比例分别为43.5%、16.4%和9.7%。这意味着，TOP20房企的交付规模就占据了全国竣工规模的50%以上。

“预计后续头部房企将继续得到政策的大力支持，其竣工交付工作亦将更加顺畅的开展。”上述研报指出，从某种意义上说，支持头部房企的交付就是支持保交楼。

市场回暖、优质房企获援之际，碧桂园也顺利完成了掌舵者权力交接，拿地也开始提上日程。集团管理层此前透露，2023年在做好存量的同时要发展增量，这意味着新一年集团将启动新的项目拓展工作，精准化传统投资配合代管代建、科技建造市场化等多维发展，将推动公司的可持续经营。

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