作者｜郭一非

编辑｜杨布丁

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出品｜棱镜·小满工作室

北京楼市小阳春行情烘托下，优质地块的争夺战愈演愈烈。

3月23日，北京昌平区朱辛庄一宗地块争夺战落下帷幕。经过30轮报价，最终，首次进京的上海房企大华集团通过摇号，幸运拿到这宗优质地块。溢价率为15%，楼面价3.54万元/平米，总价为12.995亿元。

作者了解到，这是北京土地招拍挂制度施行以来，参与房企数量最多的一次土拍，共有42家玩家参与这场争夺战。这份名单中，既包括中海、华润、保利等头部央国企，也有碧桂园、龙湖等头部民营房企，以及河北万浩、海南恩祥等外地不知名开发商。

之所以受到房企热情追捧，中指研究院高级分析师张晓飞认为，除了临近朱辛庄地铁站，地理位置便利外，该地块规模小，投入资金较小，与此同时，3.54万元的楼面价与后期6.2万元的销售指导价相比，中间有2.6万元-2.8万元的房地价差，利润空间比较充足。

此外，从配套来看，该地块产业、教育、医疗资源相对充足，临近小米科技园、紫光产业园，万达广场、合生汇及北京101中学。与周边次新二手房项目相比，临近的领秀慧谷单价已超过7万元/平米，存在一定的价格倒挂空间。

从现金流角度来看，由于该地块属于纯住宅用地，没有配建面积和竞现房，地价触顶后直接摇号，使得开发商的营销卖房更有优势。从周边可以参考的案例来看，2021年底，龙湖旗下的朱辛庄项目开盘时，430套房源开盘即售罄，客户多为海淀刚需外溢而来。

一位规模房企北京区域负责人告诉作者，近两年市场下行后，现在同行们普遍达成共识，即奔着一二线城市的核心板块，三四线尽量少碰，把有限的资金投入到确定性更强的项目上，通过算账利润率和现金流去反推项目能不能拿。

此前在2023年2月，北京开年第一场土拍中，广东国企越秀集团以33.12亿元+4.5万平米现房销售面积，同样竞得一宗朱辛庄地块，该地块的成交楼面地价约3.7万元/平米，甚至高于上述相邻大华地块。这宗土地也吸引了14家房企前来争夺。

与火热的朱辛庄地块相比，今日土拍的另一宗地块堪称冷清。这宗昌平新城东区地块，仅有北京国企首开集团1家参与报名，最终由其以底价27亿获得，溢价率为0，成交楼面价为2.49万元/平米。

值得一提的是，此次土拍正值北京楼市小阳春行情。安居客数据统计，2023年1-2月，北京市新房成交6358套，同比上涨34%，成交金额479.99亿元，同比上涨22%。

二手房行情更为回暖。北京市住建委官网统计，2023年2月，北京二手房网签15315套，环比增长84.3%，同比增长85.4%。不过，若与历史成交数据相比，2月份成交量并非高位。

“今年2月看似猛增，但涨幅和成交总量并不突出。”地产自媒体《天朗观房势》分析指出，北京春节后二手房的修复，一方面有春节后自然增长的因素，另一方面也有前期置业需求被长期压抑后的反弹因素。

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