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3月25日，中国建设银行董事长田国立在“中国发展高层论坛2023年年会”上表示，房地产是国民经济的支柱产业，仍将继续在中国扩大内需中发挥重要作用。

他认为，一方面，住房消费升级可以成为新发展阶段中国房地产转型的新引擎。过去20年，中国房地产业有力地支撑了全球规模最大、速度最快的城镇化进程。到去年底，中国城镇化率达到了65.2%，但参照发达国家的80%-90%的水平均水平，中国城镇化至少还有15个点的空间可以完善和升级。

同时，当前地产市场的供需关系和主要矛盾发生深刻的变化，在基本解决了有没有住房问题后，好不好的问题更加突出。随着生活条件的改善，城乡居民升级，住房消费的愿望十分强烈，与居住相关的装修设计、家具、家电、智能设备、物业管理、租赁服务等行业迅猛发展。中国有14亿人口和还在增长的4亿中等收入群体，城镇化潜力和升级的房地产消费需求，将为城市更新、资产盘活及房地产上下游产业链提供投资提供新的机遇。

另一方面，消费升级呼唤大租赁时代的来临，产业发展将更加专业化和集约化。在之前的住房总量不足阶段，资产增值效应明显，人的理性选择是卯足了劲买房，不太在意房子的品质属性，但在消费升级阶段，消费的目的就是获得各种服务。消费升级的过程其实就是租赁发展的过程，包括通勤教育、养老、旅游、办公等，所有都与房地产有关的非刚性需求都更适合通过租赁的方式解决。

“现在靠买房赚钱很难了，买一套房再炒出去赚钱的时代已经过去了。买房逐渐回归了原本的属性，也就是享受包括住房在内的各种不动产的使用权，将会成为越来越成为买房的主要的目的。”他指出，对于中国住房市场而言，突出的问题是如何满足3亿新市民的住房需求，包括新毕业的大学生、新就业形态的劳动者等不同群体的租房需求。目前租房市场九成都是个人房东，房源品质不高，租赁关系也不稳定，要大力发展机构化、专业化、长期化的住房租赁项目，满足多样化的住房需求。

要实现房地产市场的转型、租赁市场发展的发展，田国立认为非常需要长期的资本金融，引入保险、资金、养老金、年金等长钱，同时需要大力发展资本市场，特别是以REITs为代表的不动产股权投资产品。

他指出，之前房地产开发主要依靠银行贷款，资产负债率高，聚集了较大的金融风险。而现在，房地产市场的发展更多要通过盘活存量不动产，升级改造后满足消费者的需求，这个业务跟民生密切相关，相对比较稳定，但非常需要精耕细作，长期运营收益率也不会很高。“像以前那种暴利的时代已经结束了，产业转型后，大家的预期也得降下来，不能老想着赚高息。”他说，通过所有权、经营权和使用权的分离，让专业人的人盘活、经营好不动产，也为社会提供相对的中等风险和稳固回报的金融产品，避免大众炒房，促进建立金融与房地产良性循环机制。

编辑：冯磊 主编：李云鹏

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