本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

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房企销售排名大洗牌后，盈利水平也正在重构。

近日，内地房企集中发布2022年度业绩公告，根据Wind金融终端统计，截至4月5日，A股和港股市场已有88家主营业务包括住宅物业开发的内地房企披露去年全年的经营状况，相较2021年，房企的亏损面不仅进一步扩大，亏损房企的数量也呈现出增多趋势，其中，不少房企是首次由盈转亏。

时代财经统计获悉，共有40家房企在去年发生了税后净亏损，亏损额度合计超过1700亿元，每家房企亏损金额为数百万到数百亿不等，最高接近299亿元。

实现盈利的房企一共48家，但盈利水平出现普遍性倒退，个别房企全年只赚了数百万元，仅有10家房企税后净利润同比有所增加。

已有6家房企亏损百亿以上

发生亏损的40家房企以民营房企为主，但也不乏国、央企。而在民营房企之中，不少为近两年发生流动性危机的房企，也包括财务状况尚还健康的地产龙头。其中，共有29家房企在去年首次由盈转亏，包括碧桂园、远洋集团、五矿地产、建业地产、雅居乐、龙光集团、时代中国控股、合景泰富集团和佳兆业等。

梳理业绩公告可知，发生亏损的原因主要包括几大方面：一是新冠疫情、楼市低迷或财务危机导致营业收入下降；二是结转项目毛利率降低侵蚀了利润空间；三是由于外币汇率的波动导致外汇净损失的发生四是可售及自持性物业项目计提的减值增加。

汇兑损失和资产计提减值导致部分房企出现账面亏损。如碧桂园在去年发生了29.62亿元的税后净亏损，其中归属于公司股东的损失为60.51亿元，而2021年碧桂园实现的税后净利润为409.82亿元，归属于公司股东的净利润267.97亿元。业绩公告显示，主要是汇兑损失导致了碧桂园的亏损，去年碧桂园录得对冲后的净汇兑亏损高达83.79亿元，剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响的股东应占净利润为26.12亿元。

在发生亏损的40家房企中，亏损最大的是深陷财务危机的融创中国，去年实现的税后净亏损高达298.92亿元。时代财经了解到，融创中国由于销售成本高于收入而发生了8.19亿元的毛亏损，在毛亏损的基础上，销售费用、管理费用和财务成本方面的支出最终导致高额亏损的发生。

融创中国的财务成本相较2021年增加了106.8亿元至127.8亿元，财务成本主要由费用化利息和汇兑损失构成，其中，费用化利息由2021年的21亿元增加至去年的59.4亿元，而汇兑损益由2021年的净收益16.8亿元变为净亏损68.5亿元。

公告指出，费用化利息的大幅增加，是受到房地产行业下行和新冠疫情的影响，公司在去年工程进度减缓，物业项目交付面积减少，进而导致资本化利息占总利息成本比例下降。

亏损超过百亿规模的房企不止融创中国，时代财经统计获悉，截至4月5日，A股和港股共有6家房企发生百亿以上的亏损，合计亏损1009.76亿元，而40家房企的总亏损额度为1710.19亿元，单单6家巨亏房企便占了59.04%。

百亿亏损的房企将只多不少。根据时代财经在今年1月31日的统计，当时一共有24家A股房企发布了2022年度预亏公告，亏损总额最低预计984.09亿元，最高或达1262.58亿元，其中，金科股份、荣盛发展、阳光城、泛海控股和蓝光发展的最高亏损额度介于100亿元至250亿元之间。截至目前，上述房企尚未发布业绩公告。

华润成最赚钱房企

实际上，截至4月5日，A股市场仅有5家房企因正式发布业绩公告而确定亏损，可以预见随着A股和港股市场内地房企陆续公布业绩，房企盈利水平将出现更大规模的“塌方”。

尽管亏损房企数量和亏损额度出现了增多的趋势，但也有房企在去年亏损幅度缩小甚至扭亏为盈，而部分房企的税后净利润更是不减反增。截至4月5日的数据显示，在去年，仅有伟业控股一家房企成功扭亏为盈，而税后净利润不减反增的房企一共有10家，包括华发股份、龙湖集团、建发国际集团和招商局置地等。

不过，这10家税后净利润不减反增的房企同样实现了营业收入的同比增长。与此前多年不同，在去年的大环境之中，房企实现营业收入的增长并非易事。以龙湖集团为例，去年，其营业收入同比增长12.17%至2505.65亿元，税后净利润同比增长3.25%至328.23亿元，其中，归属于公司股东的税后净利润同比增长2.13%至243.62亿元。

2022年，营收破千亿的房企数量锐减，而龙湖是其中一家。时代财经统计得知，截至4月5日，在已公布2022年度业绩的88家房企中，仅有11家房企的营业收入突破千亿规模，排名第一的不再是碧桂园，而是万科。去年，万科的营业收入同比增长11.27%至5038.38亿元，而碧桂园则缩水17.72%至4303.71亿元。

万科同时也是税后净利润最高的房企，达到375.51亿元，而在2021年排名第一的是素来被视为“地产模范生”的中海，当时中海的税后净利润为430.62亿元，而去年则下降42.97%至245.56亿元，在已发布业绩的房企中排名第五。

税后净利润排名前五的房企分别为万科、龙湖、华润置地、保利发展和中海。然而，从为股东创造财富的能力来看，最会赚钱的房企并非万科，而是华润置地。

华润置地在去年实现的税后净利润为323.7亿元，其中，归属于公司股东的部分为280.92亿元，位居房企之首，龙湖、中海、万科和保利发展分别凭借243.62亿元、232.65亿元、226.18亿元和183.47亿元紧跟其后。在2021年，中海的股东应占利润高达401.55亿元，在所有房企中排名第一，当时的华润置地以324.01亿元的水平排第二。

在去年，房地产告别了躺着挣钱的时代，88家公布业绩的房企中高达72家房企的税后净利润低于10亿元甚至亏损，个别房企全年仅挣数百万元，不及北上广深一套房子的价值，而在房企销售规模大幅跳水的情况下，随着销售收入确认营收，房企的盈利水平也将进一步走低。

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