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近30年来，房地产成为地方政府越来越重要的收入来源，是对国民经济影响广泛，与金融业息息相关，成为老百姓最大的生活负担，当然，也成为中高收入阶层重要的资产投资。

因而自2021年下半年陷入衰退周期之后，如何判断一季度房地产的复苏程度、复苏的支撑条件、复苏的可持续性，显得格外重要。

统计数据显示，各部门对房地产复苏程度的数据描述分歧颇大。我们需要意识到、并承认，一季度来自不同部门的数据，对商品房销售的复苏程度、甚至趋势，存在前所未有的分歧。

一、国家税务总局说3月份房地产销售收入同比增长17.9%

4月6日，国家税务总局多位负责人亮相国家新闻办举办的“权威部门话开局”系列主题新闻发布会。在这个发布会上，国家税务总局局长王军破天荒地介绍了一季度的全国宏观经济情况。

俗话说，税收是经济的晴雨表。国家税务总局局长王军用“六个逐步向好”，具体阐述了今年一季度经济快速复苏的大好形势。王军总结的第一个向好就是“住房消费呈现回暖迹象”。

王军介绍说：房地产业1-2月份销售收入由负转正，同比增长2.3%，较去年全年加快19.5个百分点；3月份增速进一步提升，同比增长17.9%。这么综合计算，一季度房地产销售收入同比增幅将超过8%。

二、专业的房地产研究机构认为3月份百强房企销售同比增长接近24.6%

4月3日的中国新闻网分别披露了中国两家最大的房地产专业研究机构介绍的3月份房地产销售好势头。中指研究院透露，今年3月份，百强房企销售额同比上升24.6%。一季度百强房企销售总额为17589.5亿元，同比增长8.2%。

这是自2022年以来，百强房企销售总额首次实现同比正增长。

据克而瑞研究中心发布的统计数据显示，2023年3月，百强房企实现销售操盘金额同比增长29.2%。一季度，百强房企实现销售操盘金额14828亿元，累计业绩同比转正，增长3.1%。

克而瑞研究中心认为，中国房地产市场止跌回升，表现出稳步修复的行情。

三、人民银行公布的居民中长期贷款显示，3月份居民新增中长期贷款同比减少10.4%

国家统计局的中长期贷款，一般由商品房按揭贷款、装修贷款、汽车贷款等构成。因为大部分汽车贷款由非银行金融机构的汽车金融公司办理，一些装修贷款也由金融消费公司提供，所以居民中长期贷款中，主要成分还是居民商品房按揭贷款。

央行并未按月披露其构成，不过按照国家统计局个人按揭贷款金额推算，2021-2022年商品房按揭贷款占央行中长期贷款的65%左右。

按照央行《2023年一季度金融统计数据报告》中居民新增中长期贷款快报数，以及修订后存档的《金融机构人民币信贷收支表》中居民中长期贷款余额数推算，3月份居民新增中长期贷款3308亿元，同比下降10.4%；一季度居民新增中长期贷款9442亿元，同比下降11.1%。

四、国家统计局数据显示，3月份商品房销售额同比增长6.3%

4月18日，国家统计局在《2023年1—3月份全国房地产市场基本情况》公告中披露，随着中国房地产市场销售回升，一季度商品房销售额30545亿元，同比增长3%，结束了持续一年多的同比下跌态势。其中3月份销售15096亿元，同比增长6.3%。

不过从国家统计局公布的3月份个人按揭贷款数据看，3月份房企收到个人按揭贷款2693亿元，同比增长10.1%；一季度房企收到个人按揭贷款6188亿元，同比下降5.8%。

五、不同渠道的商品房销售收入分歧较大，低限至高限，3月份为6.3%至29.2%，一季度为-5.8至8.2%

国税局从来就没披露过税收之外的数据。对其税收之外的数据就不点评了。央行的居民中长期贷款数据和统计局的个人按揭贷款数据，从占比看，其变化在历史误差范围内。

中指研究院公布的百强房企一季度销售收入17589.5，克而瑞公布的百强房企收入为14828亿元，分别占国家统计局商品房销售额的57.6%和48.5%。

从代表性来看，应该是足够的。国证大数据对比了这3家2019-2022年3年的商品房销售额同比增减幅度和百强房企收入增减幅度，误差都在5个百分点之内。

但3月份与国家统计局商品房销售额增幅对比的误差，中指为18.3个百分点，克而瑞为22.9个百分点。一季度中指为5.2个百分点，克而瑞为5个百分点。

由此可见，3月份克而瑞和中指研究院的数据，合理推测存在利用不客观的数据为房地产市场造势的可能性，并不可信。

从个人按揭贷款、居民中长期贷款数据看，国家统计局描述房地产市场的数据，应该是这5个部门相关数据中，最具逻辑性的数据。

六、这一轮房地产复苏支撑条件较弱，不具备持续上行的基础

2021年下半年房地产开启下行周期，原因为：

第一、城市化进程已经快速发展进入缓慢推进时期；

第二、人口从扩张期进入收缩时期；

第三、居民住房条件由短缺时期进入改善时期；

第四、居民债务负担由大空间可扩张时期进入高风险需修复资产负债表时期；

第五、居民收入从高增长时期进入低增长时期。

目前，导致房地产下行的这5个因素并未发生方向性改变。2-3月份的房地产弱复苏，是建立在以下不可持续因素之上的：

第一、三年疫情积压的居民购房刚需集中释放；

第二、各地政府史无前例的鼓励购房政策。

从居民信贷指标看，居民对房地产投资的意愿，与宏观经济政策的要求存在较大的差距。3月份居民新增中长期贷款同比下降10.4%，是建立在2022年居民新增中长期房贷从同期的6230亿元减少到3691亿元、减少了40.7%的极低基数上发生的。

今年的货币宽松政策中针对房地产行业的信贷利好政策，更多利好央企、国企及头部民营房企，这进一步加剧了房企的信用分化。

国证大数据认为，房地产行业可持续的复苏，应该建立在居民对房地产的可持续需求之上。

此外，当前房企仍然面临较大的偿债压力，2023年，房企又将迎来大规模偿债潮。这将在逻辑上增加房企降价销售获得现金流的压力。

根据中指研究院披露的数据推算，截至2022年3月底，房企债券余额为9179.6亿元，其中信用债占比约65%，海外债占比35%。

从2022年情况来看，到期海外债以展期为主，但一季度到期的部分债券已经历一次展期，当前面临二次展期风险，有较高的偿还压力。国内的非国企房企债务，也非常麻烦。

商品房沉重的库存压力，也约束房企只能集中精力改善销售端。一季度，地产投资下降6.5%，新开工面积下降19.2%，销售面积下降3.5%，国有土地使用权出让收入减少了27%。

但商品房竣工面积和待售面积，分别增长了14.7%和15.4%。整个房地产市场，仍然处于严重的供过于求、库存积压之中。

【作者：徐三郎】

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