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王丽新

2022年年报披露已近收官。从财报披露的数据来看，多家上市房企大额计提资产减值准备，少则几亿元，多则上百亿元，且计提规模增幅显著。此举直接对相关房企利润造成了冲击，并成为其去年业绩亏损的主要原因。

资产减值是指资产的可收回金额低于其账面价值。2021年以来，受房地产行业进入深度调整期影响，上市房企“缩表”进程加快。销售端整体下行压力延续，出险房企短时间内无法彻底解决债务违约问题，部分房企品牌受损程度加深，导致业内外对行业整体销售价格预期、资产评估更加谨慎……

诸多因素影响之下，驱动更多房企计提资产减值准备。在笔者看来，短期来看，资产减值导致的业绩亏损阵痛不可避免、影响不容忽视。但从长期来看，一方面，在谨慎性原则下,合理计提资产减值准备是正常操作，有其必要性；另一方面，过去虚高的资产价格此时也迎来挤水分的“瘦身”时刻，这也是行业回归理性、稳健发展的利好信号。

从计提资产减值准备构成来看，存货跌价损失占重头，其中待售和不可售产品减值风险最大。而土地跌价准备最少，完工项目跌价准备亦较少。从当前行业库存来看，去化速度整体较慢，头部房企存货量也相对较高。但一季度销售已经回暖，市场信心和预期都得到了有效修复，所以鉴于存货结构、营销策略、品牌信任度以及周转速度不同，企业未来面临的减值风险并不同。

从计提资产减值准备的企业构成来看，出险房企是重灾区，这些企业为应对流动性危机，折价出让资产、牺牲利润式以价换量是主流经营策略，从而使其面临更大经营挑战。从2022年上市房企财报表现来看，亏损大户多是出险房企，且均处于计提资产减值准备排行榜前列，对业绩和估值产生连带影响。

值得注意的是，从当下财务表现看，在计提资产减值准备的房企中，不乏优质房企，其利润或会因此有所下浮，但不少优质房企已经走上弹性扩表投资之路，释放积极向好的信号。

毕竟，从中短期来看，计提存货减值准备是上市公司出于谨慎考虑的一种会计处理手段，造成的利润亏损属于“浮亏”，后续待市场逐步恢复、债务重组有利好进展，或者资产处置变现力度加大后，前期计提的减值将视情况转回，这会减缓对企业造成的盈利压力。

现在的当务之急是，企业需要将重心转至存货管理上，通过盘活现有资产、加快出清现房库存，减少资金占用，在保证产品品质的前提下，尽可能缩短从拿地到竣工的交付周期，尽快恢复经营造血能力。

更重要的是，不管是当下还是未来，上市房企仍需在提升资产质量上下功夫。毕竟只要资产质量好、韧性强，待市场好转时，存货减值也能回调。归根结底一句话，好的资产质量才是房企未来利润的护城河。

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