◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

一年半以前，渝系金科以1块钱收购川系蓝光重庆某公司100%股权，既是搭救又是捡漏，黄红云“一箭双雕”。

(资料图片仅供参考)

相比承债逾14亿元及担保超20亿元，彼时房企陷入“至暗时刻”，金科还能收并购，就想证明自己实力不俗。

第二件事，2021年11月，金科联手华宇近20亿元拿重庆大渡口重钢片区，再次“出圈”。

第三件事，金科股份披露2021年财报，对照“三道红线”拿下全绿档，犹如丹书铁券在手，进入“安全区”了。

不过，这一轮楼市深度调整，已远超很多人的习惯性认知范畴，特别是一部分大型民营房企，至今仍挣扎在生死线上。

如今，蓝光发展触及退市红线，待最后宣判，金科股份刚跌破“1元”，危机重重。

5月22日，金科股份被重庆端恒建筑工程公司向重庆法院申请重整，舆论哗然。

重庆端恒建筑是金科房地产项目的施工方，现持有金科作为履约人的商票约2791.5万元，逾期多次催收未果。

截至今年4月底，金科已逾期债务本金合计逾239亿元，按最新公告披露，这个规模还在不断增加。

外界疑惑的是，为何持有金科大笔金融债权的机构债权人还没动，近2800万元商票的持有人却率先跳了出来？

房企借“商票”打白条融资这个门路，的确害苦了很多供应商，甚至有些被活活拖死。外界猜测，若不是被逼急了，也没必要非得“撕破脸”。

类似H股上市的爆雷房企，被一些境外债权人向香港法院呈请清盘，但只要持票规模不大，就掀不起波澜，清盘几率很小。

金科债务危机愈发严重，若再回头看，当初“三道红线”出台时，已踩了两道红线的金科，2020年底几乎能在“一夜间”全转绿，完成零踩线，曾引发业内质疑。

金科彼时表面很风光，财务到底有无韧性，恐怕只有自己最清楚。外界质疑金科藏匿或从表内腾挪走了不少债务。

这种疑似粉饰财务，遮蔽风险，只会延缓爆雷，后来还真应验了。金科的确没能抗住，先是商票逾期，后公开债展期，接着美债爆雷，境内债也兜不住了。

分析金科爆雷背后原因，至少两点很关键：

一是盲目扩张，摊子过大，一时刹不住车。

2016年底，金科新战略转向“三圈一带”，即京津冀、长三角、成渝和长江经济带，也就是围绕核心城市展开布局。

金科股份名誉董事长蒋思海曾说，从1亿到100亿，金科用了7年；从100亿到破1000亿，金科冲锋奋斗了10年。

2020年，金科以同比增幅20%、销售额2230亿元达到历史销售巅峰，从2018年销售额首破千亿到晋级两千亿级，只用了2年。

该年底，金科股份董事长、总裁等核心高层集体“换血”，"全绿档"护甲在身，又提出“力争2025年销售额‘4500亿+’，年复合增速"15%+"，"地产+"业务销售500亿元”的新5年战略。

2021年下半年，全国楼市急转直下，金科似乎主动放弃了新5年战略，开始“急转舵”，“求稳”突然成其关键词。

但这艘“两千亿级销售体量、6591万方土储规模”的地产巨舰，受过大的惯性作用力，怎么可能说转舵就立马转舵了？

此时金科被遮蔽的财务风险，并非韧性很强而是较为脆弱，在楼市持续下行带来销售不力等负面冲击下，各种问题如潮水般汹涌而来。

二是创始股东不和，“好基友”车建新的红星系也自顾不暇。

从共同对抗“门口的野蛮人”融创老板孙宏斌，到闹出“33亿天价”离婚案，最终分割财产，金科创始人黄红云跟前妻陶虹遐之间的恩怨，预示着金科未来很难顺遂。

今年3月，“红星系”持有金科股份1.62亿股、约3.04%股权被公开法拍，竞得人居然是黄红云前妻陶虹遐，这笔股权加上其已持有4.34%股权合计约7.39%，对黄红云威胁极大。

很显然，黄红云前妻陶虹遐是奔着金科控制权而来的，对稳定金科当前局面显然很不利，“红星系”所持大笔股权被法拍，背后其债务高压，也自顾不暇。

从当初试图“搭救”蓝光，到如今金科自身都已深陷泥沼，都需要更强大的“白衣骑士”进场。

蓝光作为“四川地产一哥”深陷资金链危机，当初曾传言成都市不救原因有二，一是市场调整使然，二是政府资源有限。从爆雷到严重化，现有资料无法证明蓝光曾得到成都国资扶持纾困。

这或跟两点有关：其一，蓝光2020年将总部高调乔迁到上海，虽对外仍称成都和上海双总部模式，但成都老总部已没啥实际职权；其二，蓝光只顾全国化扩张，向华东、华中等严重倾斜资源，无形中削弱了成都大本营的堡垒地位，投拓及销售严重下滑，深耕不力，影响力大降。

再看金科，去年8月曾得到重庆发展2.4亿元融资，虽较此前传言后者拟21.4亿元收购金科12.78%股权的含金量严重不足，但至少当地国资关键时刻出手了。

2021年底，中信证券研报曾指出，金科是西南区域的可能“剩者”，背后逻辑是，金科深耕大重庆，土储规模占集团总土储三四成，也一直是大重庆“销冠”。2022年重庆百强民企名单上，龙湖位列第一，金科控股名列第二。

2022年底，重庆市金管局相关负责人曾透露，已建立房企“白名单”机制，推动民营房企与银行签订战略合作协议，用好民营企业债券融资支持工具等，支持一批暂遇困难、资信良好的房企获得新增融资。

要知道，重庆房企“暂遇困难、资信良好”的头牌无疑就是金科，国内评级公司前年及去年还给其“AAA”评级。去年3月，穆迪确认金科“B1”评级，但展望下调到负面。

金科2022年财报披露，公司已累计获批国家及地方政府专项借款资金、 金融机构配套资金额度35.8亿元， 其中24.6亿元可用资金已落实到项目上。

这份金科财报还披露说，公司已成立专项小组， 全力推进引进“战投”。去年中期，市场曾传言金科高层正接触重庆渝富、重庆两江新区产发集团、重庆城投、重庆地产集团、重庆发展等重庆实力国企。

今年初，坊间又传言四川国资将入股金科。实际上，金科在四川投拓力度应仅次于重庆大本营，在成渝双城经济圈驱动下，两省份国资都有可能帮扶一把。

近日金科股份业绩会上，实控人黄红云明确说，“不管是引进国企战投成为公司大股东及重要股东，还是债务重组重整，任何有利于化解流动性困境、回归平稳健康发展的，我都会全力支持。”

如此看来，黄红云为了金科能“活下来”，早点回到正常经营轨道上，也是抱定了“破釜沉舟，背水一战”的心理准备。其还说，“引进战投进展顺利，也得到了重庆市委、市政府及各级部门的大力支持”。

这么说，重庆还是非常力挺金科能早日纾困，以迎来大转机。

金科控股作为金科股份控股股东，近日公告拟拿出5000万元至1亿元增持，增持价不高于每股1.5元。

遗憾的是，金科股份昨日开盘后直接跌停，收盘价跌破1元，报收0.96元/股。当晚，金科股份公布了董事长周达、总裁杨程钧等核心高管在内的“十八罗汉”，也将拿出5000万元至1亿元增持。

金科股份上述“十八罗汉”之所以罕见集体增持，均认为“公司股价近期大幅下跌，已严重偏离基本面，与公司经营结果和所付出努力严重不符，但对公司未来发展前景充满信心及价值高度认可”。

当前濒临退市的A股房企，累计已有十多家，除了*ST泛海近来被控股股东及“董监高”密集增持，带动股价大幅反弹，一度被拉升到1元以上之外，其他都如死水微澜，很恼火。

类似泛海，金科提早发现危险苗头，及时出手，欲“力挽狂澜于既倒”，足见金科自己的人压根就从未放弃过。

按业内评价说辞，通过强力增持，以向外界传递强烈信号，以空间换时间，依托旗下优质资产，从根本上解决债务问题，获得更长久的持续发展。

外界期待，金科再创奇迹，重塑行业信心。

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