文/庞无忌

今年以来，核心城市土拍升温，成都、南京、苏州、厦门等此前土地市场表现低迷的城市热度明显回升，前两年拿地谨慎的民营房企也开始“杀”回来了。

(资料图片)

核心城市土拍升温

5月25日，合肥进行年内第三批次集中供地，4宗宅地总起价48.7亿元。经过竞逐，最终3宗地封顶进入竞品质阶段、1宗地溢价成交，据中指研究院统计，总成交金额约55.6亿元。此次土拍共吸引近30家房企报名参拍，与此前各地土拍参与者不多、大量地块流拍的情况相比，热度已明显回升。

5月23日，杭州2023年第四批集中供地出让9宗地块，总土地出让金138亿元，平均溢价率9.4%。中指研究院华东大区常务副总高院生表示，此次杭州土拍三分之二的地块封顶摇号，溢价率高位运行。其中的新街地块参与摇号企业数量高达66家。而且民营房企拿地积极，滨江等本土房企补仓意愿强烈。

同日，南昌市迎来2023年第二批次土拍，共7宗地出让，最终以4宗触顶、1宗溢价、1宗底价成交、1宗流拍收官，揽金超30.78亿元，平均溢价率12.76%。

今年以来，成都土拍热度不减，多宗地块价格触顶摇号成交。截至5月19日，成都一批次供地计划清单里的土地拍卖全部完成，成功出让34宗宅地，仅一宗流拍，成交金额达311亿元。

5月10日，厦门2023年首场土拍共出让3宗宅地，起拍总价91.9亿元。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出，厦门这场土拍最终揽金共计101.45亿元，平均溢价率达10.39%。厦门此次土拍热度虽不及2021年前两轮集中土拍，但较去年各批次已然有了明显提升。

在今年自然资源部对集中供地政策进行了优化完善后，多城采取“以需定供”“少量多次”的供应方式以维持市场供求平衡及土拍热度。

中指研究院统计数据显示，今年以来（截至5月23日），中国300城住宅用地成交9113.5万平方米，较去年同期下降28.6%。进入5月以来，土地市场较上月有所回暖，全国300城住宅用地成交1989.3万平方米，较上月同期增长70.1%，较去年同期下降9.2%，降幅有所收窄。

三四线地市仍低温运行

中指研究院分析师孟新增指出，销售市场的分化直接导致土地市场呈现分化加剧趋势。2023年以来，热点一二线城市土拍热度有所回升，但绝大多数三四线城市土地市场仍低温运行。

从成交来看，今年以来（截至5月23日）一线城市土地成交534.8万平方米，较去年同期下降2.7%；二线城市成交3830.6万平方米，较去年同期下降18.5%；三四线城市成交4748.1万平方米，较去年同期下降36.8%。与一线城市的“微跌”态势相比，三四线城市土地成交规模降幅较大。

孟新增指出，整体而言，全国住宅用地成交仍呈缩量态势。一方面，在住宅销售市场尚未企稳、企业资金面承压及多地“集中供地”模式调整等因素影响下，地方政府推地力度整体较弱。另一方面，受近两年房地产市场调整影响，企业投资审慎，且多向核心城市聚集。

值得注意的是，核心城市土拍升温受到多重因素影响。比如：今年以来，楼市销售升温，融资放宽，房企回款增加，手头有钱了。而且各地政府推了不少好地，好地段的房子一般不愁卖，所以参拍企业多了。此外，近两年房企拿地大幅收缩，如果不及时补仓，未来可能会陷入无项目可开发的情况，因此，许多房企开始回归。

民营企业频频现身

近期，在杭州、成都等地的土拍市场中，民营企业久违地再次成为“主力军”。

根据中指监测，2022年，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比37%，地方国资占比42%，民企占比仅16%，央国企、地方国资是拿地主力。2023年以来，在销售预期好转带动下，北京、上海、杭州等城市土拍升温，热点地块竞争激烈，拿地企业整体仍以央国企为主，但部分城市民企拿地金额占比提高。

截至5月21日，今年以来，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比54%，民企占比29%，北京、上海、厦门、南京、苏州仍以央国企为拿地主力，而杭州、成都、宁波城市民企拿地金额占比有所提升。如杭州民企拿地金额占比在六成以上，5月23日出让9宗地全部为民营房企摘取，其中滨江仍为民企拿地主力；成都更多为当地民企，如诚一投资、四川邦泰置业、乐山海天、嘉禾兴等。

展望后市，孟新增认为，短期来看，全国土地供求缩量趋势或延续，但土拍分化态势或更加明显，预计房企在核心城市补货意愿提升，而销售市场调整压力加大的城市土地市场表现或仍低迷。

来源：国是直通车

编辑：秦 晶

责编：魏 晞

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