最近著名财经作家吴晓波发文吴晓波：只有救楼市才能救内需，捅了马蜂窝，大部分都是反对的声音。

(资料图片)

我是吴晓波的忠实读者，第一时间就读到了这篇文章。读完后的感觉就两个字：拧巴。

如果只看个标题和开头，确实让人恼火。但是，他提出的五条建议，可说是每条都很中肯。我建议读者看这篇文章不要先入为主、望题生义，而是看完后想想其中的深意再做判断。

“救楼市”，到底是救什么？

一提“救楼市”，首先想到的是近期部分地方政府赤裸裸的托市护盘，诸如不准房企降价销售、让基层公务员不务正业去卖房，甚至摊派买房指标。吃相非常难看，让人生厌。

这不是“救楼市”，而是救土地财政，讲白了就是地方政府自己的财政饭碗。这些乱七八糟的行政干预下，哪里还有什么市场机制，早已无“市”可言了。

很多卖不动的楼盘，一开始就不是正常的市场产物。很多地方，明明产业基础薄弱、人口净流出，硬生生搞出一堆没有市场需求的房子。这不是商品，而是地方财政从银行套现的金融筹码。

如此“救楼市”的低级操作，显然是无效的。就算公务员“买了一套，买两套，买了两套买三套”积极配合，还能把整座县城买下来？“不准跌价”更可笑，跌了都未必能卖出去，不跌更卖不出去。卖不动房子，还能指望卖地？这些低级操作，自欺欺人罢了。

还有“放水救楼市”之类的高级操作，神神叨叨的。其实也是自欺欺人。央妈发的货币再多，也不会自动流向楼市，得先流进居民的钱包里才行。没有稳定的收入增长预期和资产升值预期，谁敢掏空六个钱包“为国护盘”?拍键盘喊口号不要钱，买房子是真要钱的。

指望货币政策“救楼市”的高级操作，并不比地方政府的做法高明多少，也是忽视了房产作为商品的市场属性，同样是把房产当筹码的金融虚拟游戏。

如果吴晓波的“救楼市”也是这套逻辑，那么挨骂是应该的。然而，他提出的五条建议确实不同。他要救的是“市”——市场机制，而不是作为金融筹码的“楼”。

该跌就跌，让楼市重回市场

吴晓波的五项救市建议是：

1、尽快对房地产税和产权到期问题作出具体的法律安排和明示；

2、降低改善型住房的房贷利率；

3、降低存量房贷利率；

4、全面取消限价政策；

5、认真落实“三支箭”和保交楼政策。

有“眼尖”的评论者指出这五条“起不到刺激房市的作用”，确实如此。甚至可以说，这五条非但起不到“刺激房市”，反而有可能房价下滑，而且幅度可能不小。

如果明确房地产税出台的条件和时间表，房价大概率是应声而跌。跌幅多大，要看具体的政策设计。出台时间越近，税率越高，跌幅越大。

如果“全面取消限价”，以目前的情况看，大部分地区的房价估计都会跌。跌幅取决于各地的经济状况，估计“买了一套买两套……”、小麦充首付、不准跌价的地方都会跌得挺惨。

另外三条即便有“刺激楼市”的“利多”效应，也不会很明显。相比房产税的大杀器和多地房价下降压力积累的势能，根本不是一个数量级的。

吴晓波把这五条作为救市之策，显然不是护盘托市的“救楼市”，而是“救市场”。更确切地说，是回归正常的市场机制。

中国楼市的市场机制本来就是先天不足。地方政府垄断土地供给，导致这个所谓“市场”的供给断本来就缺乏市场竞争的约束。房价连着地价，地价连着财政，地方政府搞土地金融游戏的冲动难以遏制。

在这样先天不足的条件下，还有强行政干预的加持，可以在房地产行业全产业链的任意环节上下其手，市场机制更是被挤到了犄角旮旯里。

因此，中国的房地产市场比股市更“政策市”。结果导致涨是政策拉动，跌是政策护盘。来自政府不同层级、不同部门的政策各有各的目标、各有各的玩法，搅合得水花四溅。造成了两大问题:

首先是税收和产权这样直接关乎资产质地的基础性政策暧昧，导致长期预期模糊。预期模糊比负面预期对市场的伤害更大。就像马三立的相声里说的，楼上的靴子就是不落地，辗转反侧睡不着。靴子索性落地了，倒也可以安心睡觉。产权成本清晰了，市场主体才能算账。算完账，该走的走，该下场的下场，该上车的上车，稳定的市场预期才会有稳定市场交易，才能带来流动性。

其次是价格失真，同样导致市场预期不清晰。全面限价政策，忽而抑制上涨，忽而抑制下跌，市场预期是涨也不是、跌也不是。限价政策锁定名义价格很容易，但是锁不住市场预期和需求的变化。名义价格和真实的市场价格越是背离，交易决策就越难做，就是普遍观望的只看热闹不出手。

“房价永远涨”的楼市信仰破灭已成定局，投资性购房消失。看空房市的“房价腰斩党”觉得没跌到位，也不会接盘。全面限价的政策是两面不讨好，交易量大幅下降是必然的。所以，全面限价护得住名义价格，是以交易量下降为代价的。

名义价格再高，有价无市也是枉然。结果房企的流动性问题更为凸显，雷区不是缩小了，而是扩大了，救无可救。全面限价就是给“刺激房市”帮倒忙。

总之，中国楼市需要一波“利空出尽”才能重启流通。这是吴晓波五条建议最有价值的部分。

吴晓波的救市建议有价值，不该被误解

吴晓波的另外三项建议，也是有很有价值的。其价值不在于“刺激楼市”的短期作用，而是楼市回归市场机制的长远健康发展。

保交房的本质也是产权问题，而且是最基础的产权问题。花了买房的钱，房子烂尾了，业主的产权竟然是纸糊的。再刚的刚需购房者，也会犹豫。谁和自己的钱包过意不去呢？贷款相关的两条，其实就是要落实利率市场化。利率随行就市，是市场机制最基本的要件。

现在房市如此低迷，房贷利率还那么“坚挺”，是银行利用优势地位，硬薅客户的羊毛。连基本的公平交易都做不到，楼市再热闹也很难持久，更何况目前这样低迷的形势？

吴晓波确实看到了中国楼市的病根，那就是市场机制严重缺失。要“救楼市”就要提振市场信心，首先就要有完善的市场机制。基本的产权保障缺位，行政干预予取予夺，交易规则不公平，都在严重影响市场信心。这些问题过去都被房价快速上升“一美遮百丑”遮盖了，却在楼市低迷期暴露无疑，严重影响了市场信心。

有涨有跌才是正常的市场表现，楼市也不例外。价格下跌打击信心是一时的，随着经济运行改善会自然修复。而市场机制不健全，对市场信心的冲击是长期的。买不了安心，买了个憋屈，购买欲望能有多高呢？

站在地方政府的角度讲，土地垄断地位加强行政干预力，看上去占尽了优势，可以为所欲为。然而，结果还是逃不过市场规律。今天的地方楼市的困境，就是违背市场规律的反噬。早知今日，何必当初？当初要是敬畏市场，不整那么多政策花活儿，何至于今天积重难返的困难局面呢？错误的政策拉动，现在带着杠杆吐出去。在正常的市场机制中，这一切本不该发生。

总而言之，吴晓波的“救楼市”并不是救地方政府、救房地产商的金融视角，而是久违的市场视角。他的五条建议不能说是百分百正确，却是救弊的良药，被误解、曲解是太可惜了。

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