界面新闻记者 | 牛钰

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“北京近40度的天里，一群身家上亿的富豪，徘徊在一个小区门口，只为看一套房”，这个段子是用来描述6月份西城区豪宅项目中信国安府的抢手程度。

6月中旬时，中信国安府一期挂出了一套二手房，单价高达25.5万元/平方米。

有市场人士对界面新闻表示，此房是一期唯一在售的二手房源，当时二期还没有正式开盘，在需要验资2000万带看的情况下，周末仍有近50组客户去看了这套房。

图片来源：房天下

随后不久，沉积多年的中信国安府二期也终于入市，在端午假期获批预售证，而项目给出的验资排卡时间只有3天，验资门槛最低为1000万元，6月27日便开始摇号、选房。

据了解，二期单价在13万元/平方米-17.5万元/平方米不等，均价约为15.5万元/平方米，相较于那套抢手的一期二手房单价便宜了10万元/平方米，即使与附近的中信城17.9万元/平方米的单价相比，也倒挂了近3万元。

中信国安府二期位于西城区二环里的宣武门，距离天安门仅1.5千米，距离国家大剧院880米，距离金融街1.8千米左右，毗邻西单、 大栅栏等商圈，相比于今年初另一西城区新盘中信城四期更靠近城中心，小区顶层的房子甚至可以俯瞰故宫。 

中信国安府区位图

与中信城一样，如此稀缺的内城项目并不缺客源，有钱能不能买到反而是个问题，坊间传言收茶水费才能获得购房名额。

项目开发商北京信达置业也学习了中信城的做法，于6月23日发布严正声明称，从未委托或授权任何第三方机构或个人对本项目进行拓客，中介机构出现的炒卖本项目房屋的行为均为欺骗行为。随后将项目整体销售方案、摇号、选房等过程公开、透明化。

不过在申购结束之后，仍有中介宣称自己有渠道搞到名额，也有参与摇号者在社交媒体平台转让其个人所摇到的号。界面新闻以意向购房者问询时，被告知需要160万元的茶水费，并且信誓旦旦保证“茶水费不是白花的”。

中信国安府不仅贵且难买，对付款要求也比较苛刻，要求选房当天一次付清房款，即使是贷款客户也需要交总房款80%以上（含认购定金200万元），当天未付款则被视为自动放弃该房源。

这个严苛的付款条件，与开发商多年在该项目耗费的时间和精力有很大关系，北京调整限高、项目股东之间的纠纷和官司等，让该项目入市之路非常坎坷。

在内城已无新地块拍出的当下，这种稀缺项目基本都是多年前的地块，国安府前身是“宣武门东棚改A-G棚改项目”，可以追溯到1992年，当时庄胜地产承接了危改项目，分为两期，一期是崇光百货写字楼，二期项目则是国安府所在地块，自2002年启动拆迁。

但2004年后至2008年，庄胜地产因债务缠身无力投入而停滞，土地出让款欠缴且拆迁工作停滞不前。

2009年底，信达北京分公司正式接手地块，但拆迁工作一直不顺利。到了2012年，中信国安以40亿元的价格取得项目公司信达置业100%的股权，在B地块上开发的国安府一期于2014年开盘，均价超过8万元/平方米。

中信国安拿到这一内城稀缺地块之后，也遭遇了两个大难题，一个是2013年起庄胜地产因不满信达方转让股权一事发起诉讼要讨回地块，二是在北京对整体高度的政策调整，导致一期项目从15层削至12层，产生了大量“灭失客户”（因高度降低，原来已选定高层房源的客户将推迟至二期项目在重新选房）。

随后中信国安也于2019年陷入了流动性危机，目前正在大股东中信集团的支持下司法重整之中。

如今项目入市，也意味着诉讼一事历经十年才逐渐解除影响，关于一期的部分“灭失客户”，国安府将他们安排至项目二期优先选房。那些没有退房苦等了近9年的业主们，如今能以8万元/平方米的均价再买到二期项目。

国安府二期总共550套房源，摇号池内有467组客户，叠加原来的一期业主，意味着国安府能够很快售罄。

项目的高热度在6月的北京楼市并不多见，自4月底以来，北京楼市开始进入“倒春寒”。

以端午假期为例，北京住建委网签数据显示，北京新房仅网签200套，成交面积2.42万平方米，较2022年端午假期（6月3日~6月5日）下降约34%，降幅较2021年假期（6月12日~6月14日）再扩大，创3年新低。

而端午时期入市的不止有国安府，还有中交观岚雅苑、京投北熙区、金融街武夷·融御、北京城建·国誉朝华、万科弗农小镇等6个项目，这些项目都再难出现售罄，最热的国誉朝华官宣开盘销售额13亿，但该项目的蓄客排卡今年初就开始启动了。

今年6月20日，央行下调5年期以上LPR至4.2%，购房者的房贷利息有所减少，但这似乎并未成为拉升真实成交端的动力。

步入6月，市场活跃度延续回落态势。根据中指数据，6月前三周（5月29日-6月18日）重点50城商品住宅周均成交面积略低于5月周均水平，较去年同期（5月30日-6月19日）下降20%左右。

中指研究院市场研究总监陈文静指出，降息虽对市场预期的修复产生了一定积极效果，但购房者入市节奏并未好转，房地产市场表现依然较为平淡。若政策出台较慢或政策力度较小，购房者置业信心或难有改善，房地产市场调整态势预计仍将延续一段时间。

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