6月28日，根据港交所文件，珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“珠海万达”）向港交所提交IPO申请，联席保荐人为中信证券、摩根大通、瑞信。

珠海万达是万达商管控股子公司，这已经是其第四次向港交所提交IPO申请。

(资料图片)

69岁的王健林，对珠海万达上市可谓朝思慕想、心心念念。为此，他不惜给投资人画下大饼，背上380亿元“天价”对赌。而眼下，离对赌协议到期只剩下5个月时间。

如果这次IPO成功了，珠海万达就将成为近年来港股市场上，为数不多的上市房地产公司。

港股上次大的房企IPO还是2021年，彼时三巽集团经过四次递表并耗时两年后终于登陆港交所。

但如果不能成功，到时候要面临的后果，王健林和万达可能承受不起。

这一次，真的是最后一搏了。

最后一搏，不成功便成仁

这已经是珠海万达第四次冲击IPO了。

珠海万达曾分别在2021年10月21日、2022年的4月22日、10月25日三次向港交所递交上市申请材料，均以失败告终。

王健林也从当初的乐观无比，变得坐立不安。因为危险已向万达商管一步步逼近。

2021年，珠海万达向港交所递表之前，完成了一笔382亿元的融资，将公司估值提升至1800亿。

据悉，投资方阵容无比豪华，包含了中信资本、招商局资本、蚂蚁集团、中信证券、腾讯等等。

万达与他们签下“天价”对赌，约定在2023年年底之前上市。

如果成功上市，那自然一切都好。

但如果不能成功，万达就要加上8%的利息，回购投资人手上总额380亿元的股权。而根据评级咨询机构“YY Rating”的测算，不考虑预提所得税和股息，万达一方的潜在回购支出规模高达440亿元。

值得注意的是，珠海万达更新招股书的同一天，还传来万达商管主动中止60亿的小公募发债的消息。

万达商管的这笔债券，自2022年11月28日申请，经历了两轮闻讯和回复，直到今年2月才得正式提交，来之不易。

本以为等来了希望，但证监会的问询也来了，要求其说明：上市不成功，要还投资人的300亿怎么办？

证监会还要求其进一步说明珠海万达的上市进展情况，并评估上述事项对发行人短期偿债能力的影响。

万达商管需要在3个月内回复上交所，如不能按期回复，证监会将终止债券的审查。而等到了最后期限，万达商管并没有未对问询函作出回复，而是主动申请中止了这笔债券。

业内人士表示，虽然中止发债注册的是万达商管，不会对正处于IPO进程中的珠海万达上市有直接影响。但中止发债会对万达商管的流动性造成极大压力，一旦珠海万达上市失败，所引发的连锁效应不容小觑。

随着对赌期限来临，这一次上市，或许就是王健林的最后一搏了。

能够搏成功吗？

那么王健林这次能够搏成功吗？

在业内人士看来，不考虑控股股东，珠海万达目前的经营情况是可以的。从前之所以上市一再遇阻，与涉房类企业禁令不无关系。

而众所周知，最近房地产相关禁令有所放松，那么这一次万达会否迎来“春天”？

答案是不一定。

另一位业内人士向易简财经透露，虽然近期房地产政策有所放宽，但商管是轻资产业务，是商业地产的管理，而不是地产开发，行业性质并不一样。“一方面，和地产相关的产业，不是重点扶持方向，另一方面，商管是轻资产业务，是服务业，本身也不太需要钱，IPO融资做什么呢？”

最新招股书显示，珠海万达在2020-2022年分别实现171.96亿元、234.81亿元及271.2亿元，净利润分别为11.12亿元、35.12亿元及75.34亿元，经营情况相当不错。

值得注意的是，截至2022年底，珠海万达商管管理472个商业广场，在管健筑面积达6560万平方米。过去三年，珠海万达的在管商业广场（不包括停车位）平均出租率高达98.6%。

而万达商管是以轻资产模式管理独立第三方商业广场的，去年珠海万达所管理的商业广场中，由独立第三方拥有的有184个，占在管商业广场总数的39%。

上述业内人士指出，万达商管需向监管解释清楚其上市目的，若其上市目的实质是向地产输血，这是监管不允许的。

除此之外，现金分红、相关业务关联等问题，监管也需要得到合理解答。

壮士断腕成功，就差这一关

站在今天回溯过往，老王当年其实已经用他教科书式的“壮士断腕”，渡过一关了。

2017年，王健林为了解决债务问题，开始出售资产，“断臂求生”。他把77亿万达酒店以6折199亿的价格，打包卖给富力，把13家文旅城以438亿元的价格，打包卖给融创。

资产持续出清，虽然亏了不少，但王健林得到了喘息的机会。

现在，如果再渡过这一关，他就成为这一波为数不多的渡劫成功的开发商老板。

这两年，绝大多数开发商老板都是没有渡过这个劫的。

比如买家之一富力。2022年，富力总负债3020亿元。在外界看来，富力的活力正在消散，生命值日趋薄弱。

雪上加霜的是，创始人张力去年还卷入了行贿案，在花费天价保释金，被监视半年后，不久前，他已同意从伦敦引渡至美国，以面临相关刑事指控。

3月，恒大许老板也亮出了最新债务，7537亿元。虽然相比暴雷时的近2万亿外债，已经减少了很多，但恒大口袋里，只剩下现金13.4亿。这点钱要想还巨额债务，是杯水车薪。

融创也不好过，2022年，融创总负债4042.5亿元，比恒大好一点。过去一年，孙老板在债务重组的煎熬中，憔悴了不少。

不过好消息是，6月13日，融创披露了化债的最新进展：其境外债重组方案已获得约87%债权人支持，渡劫在望。

结语

曾经的王健林以教科书式的“壮士断腕”，渡过一劫的行为，为人所津津乐道。

此后，他选择重启万达商管IPO，不惜定下“天价”对赌，更是让人觉得，那个意气风发的王健林，似乎回来了。哪知其卷土重来的IPO之路，屡屡受阻。

也不知这一关，王健林是不是也能渡过去？

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