3笔贷款展期!账面现金仅1.3亿的“二环金主”,拖累了多少金融机构?
2023-08-05 15:33:51    腾讯网

作者| 高远山

来源 | 独角金融

2022年8月,有着北京“二环金主”美名的国瑞置业正式更名国瑞健康(2329.HK),但国瑞健康并没有恢复“健康”。几年的高速扩张下,当房地产行业进入深度调整期之时,如今面临债券违约、贷款逾期的压力。


(资料图片)

3月份,国瑞健康“以新换旧”发行的3.35亿美元票据形成违约;今年以来,至少3笔贷款签订展期协议。在净亏损9.9亿,账面资金仅1.3亿元的情况下,国瑞健康如何“脱困”?

10.9亿贷款展期

近日,国瑞健康公告显示,附属公司陕西华威世达实业有限公司(下称“陕西华威”)渤海银行股份有限公司北京分行(下称“渤海银行北京分行”签署了一年的借款展期协议,将双方此前签订的15亿元贷款到期日从2023年11月12日展期至2024年11月12日。截至6月30日,该贷款余额为10.91亿元。

事实上,这并不是国瑞健康从渤海银行北京分行贷款首次发生展期。

7月3日,国瑞健康子公司北京国瑞兴业地产股份有限公司(简称“北京国瑞”)与渤海银行北京分行7.5亿元贷款签署展期协议,到期日由2023年4月28日展期至2025年10月28日。截至2023年4月28日,该贷款余额为4.34亿元。

从上述两笔贷款展期披露的公告可见,国瑞健康附属公司从渤海银行北京分行贷款22.5亿元,其中15.25亿元展期,国瑞健康为上述两笔贷款均承担连带保证责任。

反观渤海银行,截至2022年末,该行房地产业不良贷款规模为26.56亿元,不良贷款率为2.87%,虽然与2021年的3.71%相比下降0.84个百分点,如果将该类不良贷款与国瑞健康展期贷款余额拿来比较,这相当于占据2022年末该行房地产业不良贷款总规模的56%的份额。

为何国瑞健康一个月内两次公告与渤海银行北京分行签订展期协议?这与近期“两部门”发出的通知,延长支持房企存量融资展期有关。

7月10日,央行、国家金管局出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,通知指出,对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资,在保证债权安全的前提下,鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商,积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持,促进项目完工交付。其中,在2024年12月31日前到期的,可以允许超出原规定多展期1年。

无疑,上述政策的出台,缓解了房地产开发企业的资金压力。

“二环金主”拖累了多少金融机构?

地处北京二环的优质地块,是地产大佬们的必争之地,国瑞置业凭借一己之力打造了三个地标级建筑:北京国瑞城、国瑞购物中心、哈德门广场。现在,即使有钱也拿不到这里的住宅建设用地了,这也让国瑞置业一度被誉为“二环金主”。

国瑞置业是潮汕籍富商张章笋在1994年创立,他通过贸易生意积累了第一桶金,看到房地产前景后便一心扎进这个领域。北京国瑞、国瑞置业、汕头花园集团均为张章笋、阮文娟夫妇控制的企业。2014年7月7日,国瑞置业在香港主板上市。

北京地区签约销售额一直都占据半壁江山。截至2022年末,国瑞置业已签约销售额约为45.32亿,主要来自北京、佛山、西安,签约销售额分别占签约销售额总额的58.7%、9.3%、8.4%。

国瑞置业的快速发展期是在2016年-2019年,四年间完成销售额破百亿、破200亿、跻身全国房企百强阵营。

那几年,国瑞置业在北京的开发项目增加至10余个,中铁、碧桂园等大型房企都要与之联合拿地。

但快速扩张带来的高负债风险也开始暴露。截至2022年末,国瑞置业的银行及其他借款总计90.49亿元,但账面现金及现金等价物仅为1.3亿,建设预售物业和客户按揭借款的受限银行存款约为1.66亿元。

截图来源:年报

从种种迹象看,国瑞置业还面临着棘手的现实问题。去年至今,旗下公司陆续违约,未能按时还本付息。最早发生逾期的,是从浙商银行北京分行的20多亿贷款。

追溯上述借款,缘起于浙商银行北京分行与北京国瑞于2019年1月签订的贷款合同,双方约定前者向后者初始承贷21.7亿元,国瑞置业等一众关联公司、张章笋和阮文娟等为贷款提供担保。后期,北京国瑞未能按时还本付息。

为了追回这笔巨额贷款,2022年4月23日,根据浙商银行公告,该行北京分行对北京国瑞及其担保方提起诉讼。时隔半年多,2023年1月,双方达成协议和解。该笔贷款有北京核心区域地产抵押物,且银行已对该笔贷款计提了相应贷款损失准备。

今年至7月末,除了与渤海银行北京分行的两笔贷款展期外,国瑞健康在另一家银行的贷款也发生了展期。

7月26日,国瑞健康附属公司国瑞兴业(北京)投资有限公司(下称“国瑞兴业投资”)与天津银行北京分行此前签署的合计13.33亿元贷款,展期一年半,贷款到期日由2023年10月9日展期至2025年4月8日。

2020年10月8日,国瑞兴业投资曾与天津银行北京分行签订一项15亿元的融资协议。就贷款人根据融资协议提供贷款融资而言,国瑞置业附属公司汕头花园集团、北京睿欣企业管理有限公司、张章笋及阮文娟提供担保。

“搜狐焦点”此前报道,上述资金与国瑞置业旗下瑞福园项目复工时间高度重合,且后期以优惠售卖车位和储藏间实现资金回笼。

从天眼查信息可见,国瑞兴业投资两次被最高人民法院列为失信公司。

图源:天眼查

国瑞置业的发债成本从2017年-2019年持续攀升,债券年利率从7%、10.1%升至13.5%。2022年,其发债成本升至14.25%,高于当年房企的发债利率水平。

2022年2月23日,国瑞置业“以新换旧”发行了3.35亿美元的票据,年利率为14.25%,到期日为2024年8月23日,约定在每年2月23日及8月23日每半年支付一次利息,并承诺在当年4月25日前赎回至少960万美元的本金。

但国瑞置业未能履行上述承诺,并在到期前发起了一项同意书征集,修改原发行条款,将上述赎回日期从2022年4月25日延长至2022年7月25日,随后和债券受托人签署了这一补充协议。国瑞置业在2022年7月依然未能履行承诺,并且想继续延长期限,债权人拒绝了国瑞置业的二次延期申请。

发债成本持续上升,但自我造血能力在此期间却持续下跌。2017年至2019年,国瑞健康归母净利润分别为17.5亿元、10.09亿元和8.6亿元,同比分别增长11.96%、-42.35%和-14.77%。

受疫情影响使投资物业升值放缓,国瑞健康2022年的经营业绩再次滑坡。根据财报披露,该公司2022年营业收入38.2亿元,同比下降62.7%;净亏损9.9亿元,而在2021年公司还实现盈利2.28亿元。同时,该公司投资性物业公允价值收益,由2021年末的1.15亿元减少至2022年末的仅2000万元,一年时间降幅达82.6%。

截至2022年末,国瑞健康尚有27.37亿元及12.32亿元的优先票据以及银行及其他借款未按照计划还款。

国瑞健康旗下也有部分优质资产,比如北京祈年大街西、深圳西坑社区的旧改项目,也能在一定程度上帮助国瑞摆脱债务风险。

国瑞健康还有机会吗?

2019年时,张章笋曾经公开说过:“只要调控政策不取消,未来三年甚至更长时间里,价格都会继续维持现状。对中小企业来说,重点是去库存,回笼资金,保企业生存。那些不看好市场的企业会主动选择转型或者离开。”

这位潮汕大佬曾将翻身的希望押注于旧改上。根据2020年中报,国瑞置业在北京、深圳、汕头承办一级土地开发项目、城市更新及“三旧改造”政策下开发的项目,报告期内,一级开发及旧改项目开发面积达580万平方米,其中深圳占比51.6%。

但旧改项目开发周期长、难度大,短期很难翻身。现实困境让张章笋在2022年3月决定转型大健康产业,公司也在这一年更名为“国瑞健康”。

同时,国瑞置业还给出了两个发展方向:一是不断升级国瑞智能家居和健康生活产品,实现产品形态和服务模式的全面重塑;另一方面,将致力于提供更多健康生活的在线服务,通过打造国瑞医院及医疗在线、在线康养服务、保险服务等各大创新业务,实现向大健康产业转型。

但从公开资料看,张章笋并未在健康领域做太多布局。从张章笋担任董事的企业中,仅有国瑞兴业(北京)健康科技有限公司可能与健康相关,而且该公司在2022年1月11日从“北京国瑞兴业房地产控股有限公司”改名而来,经营范围从房地产投资、企业咨询管理改为技术推广服务健康管理、健康咨询。

地产企业跨界大健康能否成功,关键在于如何弥补在医疗服务等方面的不足。而作为外来的“和尚”,布局大健康领域还有很长的路要走。

上帝关了一扇门,必然会为你开启一扇窗。7月24日开始,房地产利好声音不断,包括首套住房首付比例和贷款利率要降了。

“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施。”这是住房城乡建设部部长倪虹近日召开企业座谈会时提及的内容,他强调,继续巩固房地产市场企稳回升态势,大力支持刚性和改善性住房需求。

易居研究院研究总监严跃进认为,此次住建部明确了政策“三把斧”,近期各地的房地产政策或将在这三个方向上持续发力。

业内人士分析,民营房企在融资端有望迎来新的窗口期。而这对国瑞健康的关键意义自然不言而喻。你了解国瑞健康吗,对于其未来的发展你怎么看?评论区聊聊吧!

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