碧桂园不太平了。

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先是网络上盛传，佛山市副市长带队入驻碧桂园，引发公众的担心。碧桂园方面辟谣，否认有工作组入驻。可是，就像这苍蝇不钻无缝的洞，这珠江流域没有风，它就不会起浪。

在房地产行业整顿时，碧桂园被誉为最稳健的民营房企之一。在恒大、融创、中梁、阳光城、建业、富力等地产集团先后爆雷时，碧桂园的账户上是躺着上千亿现金流的。碧桂园还被有关部门表扬过，被评为优质房企。在融资收紧的情况下，碧桂园还能通过公开市场发债，一些国资基金公司也愿意与碧桂园共渡难关。

讲道理，碧桂园是一众大型民营房企中，爆雷概率最低的。可是，碧桂园还是来到了风口浪尖之上。8月7日，碧桂园两笔美元债到期未付。这是一个危险的信号。就像多米诺骨牌，恒大、融创、阳光城等房企，都是从第一笔美元债违约开始的，难道碧桂园也要坚持不住了吗？为什么碧桂园会无法偿付到期的美元债？

2022年底，碧桂园发布年报显示，碧桂园账户上还有1475亿元的现金余额，剔除预收账款后的资产负债率降低至69.4%。这个资产负债率看起来很高，但和同行对比起来，不算特别高。万科的资产负债率76.95%，保利地产的负债率68.4%，中海地产59.1%，招商蛇口62.42%。和国有龙头房企相比，碧桂园的资产负债率略高一点，但和万科这类混合所有制的房企相比，碧桂园不算太突出。

至于那些已经爆雷的房企，碧桂园可以称得上是优等生了。碧桂园的情况和万达很像，基本面都挺好，政策环境也在大幅改善，但偿债能力却是令人大跌眼镜。

王健林到处甩卖资产，卖广场，卖股权，只为回笼资金，维持企业商誉，为登陆港股保驾护航。碧桂园不同的是，它还没卖资产，而是借助政策宽松，提高融资能力，新增企业债券。从当前的情况来看，碧桂园所处的环境要好得多。真正给碧桂园造成压力的是，持续下滑的销售，房子卖不动了，现金流难以正向循环流动。

2020年，碧桂园的权益销售总额是5700亿，2021年，就下滑到了5580亿。2022年更惨，碧桂园的权益销售总额暴跌至3574亿，跌幅高达35.95%。进入2023年以后，全国房地产销售并没有回暖，而是继续下滑，碧桂园一季度权益销售总额降至718.7亿。要是在接下来的3个季度里，不能扭转房产的销售，全年权益销售总额可能要跌至2000亿以内。

我们常说，“一鲸落，万物生”。可事实上，它的背面是，时代的一粒沙，落到个人头上就是一座山。碧桂园的体量比恒大更大，而在去杠杆方面，碧桂园做得要比恒大好得多。恒大的问题在于，无节制地扩张，搞了恒大冰泉，恒大足球，恒大粮油，恒大汽车，恒大健康，恒大文旅、恒大音乐等，涉足领域非常大，而钱却主要来自于房地产。恒大音乐、恒大汽车、恒大冰泉等，都是亏损的买卖。恒大足球更是开启了中国金元足球的新时代。

在业务扩张方面，碧桂园比恒大要谨慎得多。碧桂园主要还是围绕房地产为核心，向上游做了博智林机器人，专攻建筑自动化。另外就是做了碧桂园创投，自己不深入产业，只做背后的投资人，先后参投了比亚迪半导体、蜂巢能源、长芯存储、紫光展锐、蓝箭航天等一堆高科技创新企业。

这种做法要轻得多，把专业的事情交给专业的人做，而不是自己跨界、跨领域去深入。碧桂园能保持账上现金流比其他同行要充沛，主要就是自己不搞巨额投资，对多元化扩张，相对谨慎。

在队长看来，碧桂园所面临的难题是房地产市场本身转型的阵痛。过去的高杠杆、高周转模式，已经行不通了。但短期内，碧桂园也无法找到一个新的增长模式。在房地产市场持续下行阶段中，资金压力逐渐变大。

不过，碧桂园挺过了最艰难的时刻。而今，政策上，刺激房地产，维持房企经营稳定，稳经济，稳就业，促增长，已经成为主旋律。对碧桂园而言，大环境要宽松得多，活下来的问题不大，但过去的辉煌是一去不复返了。

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