福建地产前首富,一夜归零
2023-08-14 14:31:20    腾讯网

“泰禾还想打我们钱的主意。”泰禾北京院子二期业主秦啸非常气愤。

自从发现这家公司两次挪用他们的购房款后,包括秦啸在内的几百名业主,就再也不信任泰禾了。这几年来,他们一直与泰禾进行缠斗,终于将他们的购房款,放到了监管账户。这个钱除了拿来建二期项目外,泰禾是没法挪作他用的。


(资料图片仅供参考)

北京院子二期由三大部分组成:合院、叠拼(两者皆为别墅的户型,合院指几个住户合用一个庭院,叠拼指一个多层的别墅由几家合住)两个限竞房项目和泰禾的自持项目,秦啸买的是叠拼别墅。

就在秦啸们终于松了口气时,一件令他们愤怒的事再次发生了:北京院子二期三个项目,有同时开工的迹象。对此,秦啸们是断然不能接受的。因为,目前能够动用的钱,只有叠拼的购房尾款。“如果三个项目同时开工,资金是远远不够的。”这也就意味着,秦啸这些年的努力,很可能付诸于东流。

秦啸们不是没有想过解决方案:叠拼业主去买车位,泰禾用车位的钱,将自持部分建起来后,将其交给债权方华融处置。这样,华融可将合院的尾款释放出来,合院项目就有钱开工了。泰禾并不同意这个方案。因为,这家早就出险了的房企,这些年患了“荷包干瘪症”,他们要抓住任何尽快回笼资金的机会。

就在泰禾再次触动秦啸们的神经时,一个无悬念的消息在8月4日传来了:这家曾经的千亿房企,被深圳证券交易所摘牌了。至此,泰禾成为今年以来第四家退市的房企。此时此刻的泰禾,可谓是内忧不断,外患不停。

“又走了一批人,人人自危”

从2023年3月开始,泰禾进行了内部人员优化。“淘汰三分之一,置换三分之一,留下三分之一。”多名知情人士告诉「市界」,泰禾进了一些年轻人。与此同时,这家公司还一口气引进了许多高管。

截至4月底,有7名人士加入泰禾。四个副总裁:资金财务条线的庄辰明和余歌,上海区域运营线的李刚、负责物业的李勇军;三个总裁助理:靳丹、张晋伟、张博分属人力、信息和财务。

彼时,泰禾仍然高喊“二次创业”的口号,以至于去面试的一个职业经理人说,泰禾还在突破自我,这比较有吸引力。然而,泰禾内部员工的心态,却悄然发生改变。这种变化在7月下旬愈发明显了。“战战兢兢,人人自危。”一位知情人士向「市界」如此形容泰禾员工的现状。

泰禾太原公司发生的一件事,成为这些员工心态变化的最大催化剂。「市界」从多名知情人士处得知,7月20日左右,因涉嫌挪用资金一事,太原公司几名前员工被带走了。其中包括太原公司前总经理陈辉邦,他在2019年就离开了泰禾,但仍然难辞其咎。陈辉邦这个名字,在金尊府网签合同上出现过,金尊府是泰禾在太原的第一个项目。

▲(烂尾的泰禾太原金尊府。图源/业主供图)

金尊府是泰禾的一个重磅产品,在多个城市都推出过,然而,由于限高、泰禾挪用32亿购房款等原因,金尊府成为太原最大的豪宅烂尾楼。要想复工复产,在不加精装修的情况下,泰禾金尊府还需25亿元,才能完工。

这些年里,金尊府的业主被绝望、愤恨等情绪左右着。这种情绪在看到全忠的那一刻,如山洪决堤般爆发了。全忠是泰禾集团副总裁,分管品牌工作。在陈辉邦们被带走后,全忠赶到了太原,与金尊府业主,来了一次会面。

现场的相关人士表示,全忠在现场向业主,介绍了集团正在多方筹措资金保交付的多项措施。

泰禾近年来一直在宣传楼盘的复工消息。然而,「市界」从多名泰禾业主那里了解到,有很多楼盘并没有复工,有楼盘即便是复工了,也并不是有效复工。

以东莞泰禾新天地为例,“购房款被挪用导致楼盘烂尾后,泰禾还要我们签署垫资协议,才可以自己掏钱装修。”新天地的一名业主气愤地告诉「市界」,“业主自己掏钱装修,被他们拍照发到公众号上,冒充自己复工。实际上,楼盘从来没有复工过。”

广东泰禾肇庆院子,的确有工人正在施工。不过,肇庆院子的一名业主向「市界」抱怨道,“按照100多户的工程量来看,需300人实打实的工作,才能称做有效复工。如今的施工人数和速度,连主体都没有完成。”

另一边,太原前员工被带走的消息传开后,泰禾内部员工可谓人心惶惶。“职业经理人最近又走了一批,很多人开始自危了。”一名知情人士告诉「市界」,“我听到的情况是:他们认为,工资迟一点,绩效减免一点没关系,你让我兜底去扛事,我不愿意。”

然而,黄其森总以自己的亲身经历,来劝慰一些老同志。“他认为,这也不是大事,最后总能从危机中走出来。”上述知情人士告诉「市界」。去年,因协助调查金融系统的一个案件,黄其森曾消失了几个月,不过最后他还是重新回到了泰禾。

「市界」不完全统计,除了今年3月,泰禾集团副总经理黄耀文辞职外,今年7月,另一副总经理邵志荣,也因个人原因离开了泰禾。除此之外,「市界」还独家获悉,王景岗因病向黄其森提出离职,董事长黄其森目前并不同意。王景岗于2019年升任为泰禾的联席总裁,为黄其森的得力干将。

泰禾为何走到今天这一步?

成也黄其森,败也黄其森

世人都将泰禾的失败,归结于高周转、大环境等原因。但在泰禾前员工思远看来,“泰禾是成也老板,败也老板。”泰禾的老板,当然是董事长黄其森。

黄其森身上,有多个标签。比如神童,他15岁考入福州大学;比如最懂银行体系的地产人,黄其森大学毕业后,进入银行工作了8年。但以上两个标签,都不及“豪宅教父”震慑人心。“豪宅教父”这个名头的打响,始于黄其森决定挥师北上的2002年。

自那一年起,泰禾相继开发了“运河岸边的院子”“中国院子”“丽春湖院子”等产品,并由此在北京豪宅市场一战成名。后来,泰禾产品更走向全国。在思远看来,“早期的黄老板,的确是用心在做产品。他对产品的态度,绝对是做加法,怎么好怎么上。”思远向「市界」回忆道,黄老板找了很多大师PK设计,最终才做出院子系列。

泰禾上市的第五年,也就是2015年,公司开发的多个项目连创销售奇迹,黄其森也以250亿元的身家,登上福建地产首富的宝座。此时,“在溢价和销售层面,泰禾可谓一骑绝尘。泰禾少有看得上的房企了,老板的心态变了。”思远向「市界」回忆道。

彼时彼刻,黄其森确有“骄傲”的资本,金融机构排着队给泰禾送钱。2016年至2018年,泰禾融资总额,从754亿元升至1375亿元,新增的融资额,基本都来自非银融资渠道。“在黄老板看来,钱融来之后,就要投下去。不投下去,就是很大的浪费。因为,这些钱的利率很高,有的甚至高达15%。”思远说。

泰禾分别在2013年,2016年和2017年,开启了疯狂圈地模式。2013年前后,泰禾以195.3亿元,在福建、北京、上海等地,收下12幅地块。这其中,有不少“地王”。2017年,泰禾更是发起了43笔收并购。就这样,短短五年间,泰禾便实现了销售额从百亿到千亿的突破。

2017年年底,黄其森提出“2000亿的销售目标”,这一番话引发泰禾股价暴涨,市值一度超过500亿元。那些年,黄其森给人力部门下达的命令是:在全国各地找城市总、区域总,对这些高管的第一要求是拓展拿地。“抢人抢地抢疯了。”思远叹息道。殊不知,泰禾的祸根,在那时埋下了。

▲(泰禾集团董事长黄其森。图源/视觉中国)

尽管泰禾也建立了严谨的投融资体系,但黄其森往往凭借一条短信,就拍板拿下了一些地块,即便有人反对也无济于事。“黄老板经常讲,拿地这个事,没有那么复杂。你不理财,财不理你。”思远向「市界」回忆道,尽管泰禾战投部门也有失误,但在黄老板诸如此类的思想下,泰禾错拿了不少地。比如泰禾北京院子二期。

当年拿这个地块时,不光集团投资部门反对,就连副总经理张晋元,也搞不懂其中的逻辑:这块地不仅成本高,而且还是限竞房。

不仅如此,泰禾拿的二手地也踩了坑,以北京枫桥别墅为例。这个项目大概是在2015年左右,黄其森用设在维京群岛的影子公司,通过收购香港运恒发展获得的。在接手之前,这个项目便出现地基不稳、债务复杂等负面信息。在泰禾资金链断掉后的2022年7月,99栋无人居住的枫桥别墅,被泰禾债权人信达资产,摆上了法拍平台。

泰禾2017年收购的南京青龙湖项目亦是如此。这个项目在易主之前,便有闲置12年、产权大缩水、违规施工等负面新闻。思远说,连融创都不敢拿这个项目,但黄老板不管不顾拿下了。“针对诸如此类的事情,有老人提出反对意见,黄老板就会说,‘你跟我时间太久,思想老化了,高度格局不够了’。后来,就没老人敢提意见了。”

那么高薪抢来的新人呢?“出于一些原因,他们也不敢说真话了。”就连泰禾的产品销售上,黄老板也不管东南西北风(不管市场行情如何),就是要一枝独秀(就是要销售业绩好)。“他太笃定泰禾的销售奇迹了。”思远向「市界」感叹道。

再往后的事,大家都知道了。2018年,中国房地产市场进入下行周期中,泰禾没能完成2000亿元的销售目标。2019年,泰禾也还是没能完成定下的销售目标。一直到2020年中旬,因为未完成中期票据本息的按时兑付,负债居高不下的泰禾,成了地产界最先“爆雷”的房企之一。

在事后的反思中,黄其森总将问题归咎于管理层面。然而,在思远看来,泰禾走到今天这一步,是战略失误。黄老板对盈利模式、承受风险能力、行业走向等没有很好地去论证。

“退市后,仍是生死的问题”

“很痛心。”当得知老东家泰禾退市后,思远用三个字来形容自己的心情。但无论如何,退市这件事木已成舟。接下来,只能往前看。那么,泰禾该何去何从?

泰禾方面向媒体表示,退市不会影响公司的正常经营。针对退市,公司将根据交易所相关规定,推进转板工作。的确,一个公司如果上市公司的地位被取消,并不等于他一定就会倒闭。“但在除牌之后,公司重组方面,比以前难度大。”一名业内人士告诉「市界」。

三年了,泰禾一直未给出债务重组的整体解决方案,更多的是项目层面的债务展期。比如从2020年起,泰禾相继与兴业银行等多家大型金融机构,达成债务重组协议;2022年,泰禾签署的债务重组协议,涉及的借款本金为177.11亿元。2023年5月份,北京大兴泰禾中央广场项目与五矿信托达成和解;北京公馆项目也和金融机构初步达成复销意向。

由于债务重组的悬而未决,泰禾的战投方也离他而去。爆雷之后,泰禾相继与一些企业有过接触,比如厦门国贸、厦门建发、中铁建、保利等。但由于泰禾债务规模过于庞大,资产质量相对不佳等情况,这些企业最终放弃了。并且,泰禾并不欢迎试图收购项目的一些企业,他更希望整体解决问题。直到2020年,泰禾敲定了万科这个“白衣骑士”。

万科入股,是有先决条件的。最重要的两个是:泰禾制定出与债权人达成一致、并令各方认可的债务重组方案;万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查,并就问题的解决方案达成一致。令所有人没有料到的是,2021年下半年以来,房地产市场进入深度调整期,泰禾化债工作变得不确定起来。

2023年3月,泰禾集团副总经理黄耀文辞职,这意味着泰禾内部已无万科系高管。5月,万科在回复投资者提问时表示,入股泰禾的先决条件尚未达成。据21世纪经济报道表示,双方的合作早已中止。“当时跟万科谈,黄其森认为万科出价太低,且他可能会失去泰禾的控制权,就不愿意了。但其实当时那一波,泰禾有可能就上岸了。”思远不无遗憾地告诉「市界」。

▲(2017年9月2日,南昌,泰禾南昌院子品牌发布盛典。 景甜、李晨玩自拍。图源/视觉中国)

但过了这个村,就没这个店了。如今的泰禾,只能孤军奋战。退市之后的泰禾,“也仍面临生死存亡的问题。”思远告诉「市界」,泰禾目前的“活水”主要是一些商业项目的租金,比如福州的两个泰禾广场,这两个项目是福州的地标性建筑。一些项目即便卖得再好,现在也处于资金监管状态,泰禾也不能挪作他用。

截至2023年4月底,泰禾已逾期的借款本金为582.03亿;同时,对外担保中实质性逾期债务对应的担保余额为54.16亿元。“上市公司地位被取消后,房企需加快债务与资产重组,促进公司尽快恢复经营和复工复产复售,只有如此最大限度保护所有投资者与债权人、业主的权益。”前述业内人士告诉「市界」。

保交楼是泰禾这些年工作的重中之重。从泰禾官微透露的信息来看,泰禾多地项目获得支持的模式,主要有四种:一是地方政府主导成立专项纾困基金,项目以有效资产做担保等形式,申请政府纾困资金专项借款;二是项目申请政策性银行专项借款;三是政府将公司项目列入保交房名单,提供重点支持协调管控等;四是地方政府调集专项资金组织官方团购,帮助项目快速回笼现金。

这其中,句句离不开“地方政府”这四个字,公开资料显示,截至2023年4月底,泰禾已得到批复的政策性纡困资金额度为22.18亿元,其中已收到10.09亿元。

尽管泰禾一直说“没有躺平,绝不躺平”,将“复工复产”行动进行到底,但在业主们看来,泰禾复工复产的真实情况,并不是企业官微里宣传的那样。至少太原金尊府、东莞泰禾新天地这两个楼盘看来“是”,“没有复工过。”东莞泰禾新天地的业主再次向「市界」强调。

思远还记得,在泰禾风光的那些年,黄老板在全国开会时,每每提起外界对泰禾产品的评价,都会用“顶礼膜拜”这四个字形容。提起泰禾的最大优势,黄老板都会说就是“战略优势”。“但黄老板恐怕忘了,房企最大的战略,是看市场走向。很显然,他是永远的春天派。”

狂欢终究归于沉寂。对如今的泰禾来说,它的救赎之路仍很漫长。

(文中秦啸、思远为化名。)

作者 | 陶 婷

编辑 | 孙春芳

运营 | 刘 珊

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