本期空降大V北京交通大学经济管理学院金融学教授阮加的主要观点：

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① 利率下降是否对房产有促进作用，要看两个情况：利率下降的幅度；通货膨胀率情况，归根到底就是降息对市场的促进作用，要看实际利率是否下降，加息对市场的对抑制作用，要看实际利率是否在增加

② 一线城市的房价下降并不是一个普遍的问题，它看地段，地段好的地方，不仅没有下降，反而在上升

③ 我们买房子应该是一个自由买卖状态，有房产的人想卖，没有房产的人想买，双方谈价格就够了

④加息的目的是抑制投资，所以美国是在抑制投资，降息的目的是要促进投资，所以在这个意义上讲，降息的地方才是值得投资的，加息的地方是不值得投资的，这是一个常识性的问题

⑤（借）房贷是一种融资能力，一般的年轻人难有融资能力。但是因为房产是做抵押状态，他通过房产获得一笔融资能力，所以这个钱是不是应该提前还，要看你是否有更多的投资机会

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第12期大V空降活动中，我们邀请到了北京交通大学经济管理学院金融学教授阮加，与Vlubhouse粉丝进行了为时30分钟的对谈，来看看我们都聊了什么。

问题一：如果存量房贷利率下调，楼市未来1-3年内的发展会呈怎样的趋势？

阮加：因为目前有一定通货紧缩的趋势，所以利率下降在未来的时期里就会是一个正常的趋势，但利率下降是否对房产有促进作用，这个要看两个情况：第一个，看利率下降的幅度；第二个，要看通货膨胀率情况，归根到底就是降息对市场的促进作用，要看实际利率是否下降，加息对市场的对抑制作用，要看实际利率是否在增加。在这个意义上讲，比如我们目前的名义利率是3.5%，通货膨胀率是-0.3%，也就是说我们的实际利率是3.8%。降息对于房产市场是否有意义，归根到底要看它的实际利率。

问题二：如果存量房贷利率将面临调整，会对银行的利息收入产生什么影响？

阮加：利率下调和上调对银行的其他影响都不是很大。对银行来说，它所赚的利息，它是高进高出，低进低出。所以在这个意义上讲，利率上调或者下调对银行的其他收益基本上是没有影响的。这里面有人做过很著名的研究，在4-5年前，日本和欧洲都做过负利率，好多人都会认为这个东西会影响商业银行的利润水平或者息差，但实际上最后研究的结果，这个问题是不存在的。

问题三：一线城市，与二三线及往后的城市相比，它们的售房困境分别是什么？对于无法承担在前者的购房成本、但又不愿迁移到后者居住的人群，有什么好的建议？

阮加：去一线城市，二线城市还是三线城市工作，要看你从事的行业。如果从事的是第一产业，肯定不能在一线城市做，因为第一产业在一线城市成本太高了；但如果是做第二产业，一般来说可能二线、三线城市比较合适；如果做第三产业，一线城市当然机会就更多，成本更低。我们所能看到的，过去几十年中能做出很好长期的第三产业，都是在一线城市，所以这里面也能也看到一个很有名的例子，美团的创始人王兴，他说他之所以能够成功，是因为他最初把他的公司地址选择在北京，选在其他地方就很难成功，所以说做第三产业的话，一线城市肯定是机会更多，成本更低。

问题四：如何看待部分一线城市房价有所下滑的情况，这种情况会持续多久？

阮加：据我所知，比如说北京、上海、深圳的核心地区，这几年的房价不仅没有下降，反而在缓慢上升。它所谓下降的都是城市偏僻的地方。所以一线城市的房价下降并不是一个普遍的问题，它看地段，地段好的地方，不仅没有下降，反而在上升；再一个就是趋势问题，整个东亚，比如日本东京的人口占日本人口的1/3，韩国首尔占韩国人口的1/3。中国台北的人口，几乎占了中国台湾人口的1/3，所以东亚有一个超级都市化这个趋向问题。如果要是政府不做限制的话，一线城市的人口可能会迅速增加的。实际上，中国作为14亿人口的一个国家，一线城市太小了，比如说日本只有1亿人口，但日本东京的人口几乎北京上海人口加在一起还要多。所以某种意义上来讲，一线城市的超级都市化，是整个东亚的大势所趋。

问题五：土地财政是否会逐渐退出历史舞台，未来的楼市会受此影响吗？

阮加：土地财政退出是大势所趋，但最终，如果将来需要盖房子的话，因为中国的土地都是国有的，所以最终来说这个东西它（土地财政）还是要参与的；再一个就是，目前中国的房地产市场受到的最大影响就是流通性太差。我们买房子应该是一个自由买卖状态，有房产的人想卖，没有房产的人想买，双方谈价格就够了。

问题六：如今，一些年轻人认为“提前还房贷是一种新型理财手段”，您支持这种观点吗？对此您怎么看？如果要提前还贷，是缩短年限合适还是减少月供合适？

阮加：（借）房贷是一种融资能力，一般的年轻人难有融资能力，比如他到银行借一笔款，他很难借的出来的，但是因为房产是做抵押状态，他通过房产获得一笔融资能力，所以这个钱是不是应该提前还，还是说应该是迅速还，要看你是否有更多的投资机会。如果有更多的投资机会，那就不应该提前还，这是一个；第二个，如果房子有升值空间的话，当然也不需要去提前还。

问题七：人民币汇率跟普通人的投资有什么关系？

阮加：汇率问题是比较复杂的，第一个，比如说现在美国在加息，中国在降息，那么是否中国金融市场更值得投资，这个不一定，这就需要考虑到汇率的问题，有可能把钱转移到美国去，如果美元贬值的话，最终来说你可能得不偿失的。再一个问题就是，加息的目的是抑制投资，所以美国是在抑制投资，降息的目的是要促进投资，所以在这个意义上讲，降息的地方才是值得投资的，加息的地方是不值得投资的，这是一个常识性的问题。

Ta是谁？又会讲点啥？谜底很快揭晓。

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