8月21日，在大家笃定的降息期待中，央行公布了8月份的贷款市场报价利率（LPR）。

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其中，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。与7月份公布的LPR相比，1年期LPR下调了10个基点，5年期以上LPR则“按兵不动”。

换言之，此前业内外预期的房贷降息，意外地落空了。

之所以判断5年期以上LPR降息，与央行8月15日公布的MLF中标利率下调有关。

彼时，央行货币政策司发布公开市场业务交易公告 [2023]第159号，明确4010亿元中期借贷便利（MLF）操作，中标利率为2.50%，相比上一个月下调15个基点。

结合以往MLF下调后LPR的变动规律，业内外预测8月五年期以上的LPR下调的幅度不会少于15BP。

事实胜于雄辩，8月的降息愿望确实落空了，仅刺激消费的1年期LPR下降，和房贷利率密切相关的LPR没有变化。

此次降息预期的落空，可能有以下几个方面的原因：

一是，当前的房贷利率，已处于较低水位，下调空间较有限。

央行发布的《2023年第二季度中国货币政策执行报告》显示，6月新发放个人住房贷款加权平均利率为4.11%，处于历史低位。

根据当前的最新LPR，如结合央行与银保监会此前发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，地方城市的首套住房商业性个人住房贷款利率，一般可低至4%。

实际上，全国百城首套主流房贷，利率平均已低至3.90%。五年期以上LPR，再作下调的空调已然不大。

二是，6月降息效果一般，再次降息操作偏谨慎。

今年6月20日，央行将5年期LPR从4.3%降至4.2%，此次降息操作，至今仅两个月时间。

而且，从销售层面来看，6月份的降息操作，没有带来市场信心的提振，销售依然较为艰难。

统计局数据显示，2023年7月份，全国商品房销售面积7048万平米，同比下滑23.8%，环比今年6月份则有46%的跌幅。

结合前一次的降息效果，8月份的利率调整更趋谨慎。关于这一点，其实也很好理解。

毕竟，相应利好出炉，如果没有发挥相应的刺激作用，反而对市场信心的回归，可能还会有负面影响。

三是，出于有助于商业银行稳定息差水平的考虑，给其他大招预留空间。

业内分析认为，5年期以上LPR保持不变，有助于商业银行稳定息差水平，保持利润合理增长，增强支持服务实体经济的持续性和高质量发展的稳健性。

当前，一些房价调整压力较大的城市可通过首套房贷利率政策动态调整机制，下调加点数来降低房贷利率，降低居民购房成本。

这次没有进行降息操作，可能还暗示着，更大的利好正在酝酿中，比如存量房贷利率的下调等。

关于存量房贷利率，此前从中央到地方有多次发声做铺垫。

在2023年上半年金融统计数据新闻发布会上，人民银行货币政策司司长邹澜称“我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。

8月4日，国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局联合召开新闻发布会，介绍“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”有关情况时，邹澜称“指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

8月9日，江苏省发改委近日就《关于促进全省经济持续回升向好助力高质量发展继续走在前列的若干政策措施》公开征求意见。其中提到，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

8月18日人民银行等三部门电视会议提及，“调整优化房地产信贷政策。要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系”。

可以预见的是，根据当前的市场表现，后续肯定还有更多更好的刺激政策出来，以提振信心，促进成交量的提升，维护房地产市场的健康稳定发展。

8月的五年期以上LPR没有调整，也意味着上海当前的房贷利率，还按此前的标准执行。

也就是说，按现阶段执行的LPR为4.2%，加点之后上海的首套房贷利率为4.55%，二套房贷利率为5.25%。

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